在開(kāi)發(fā)商普遍資金緊張、行業(yè)持續下行的狀況下，杭州龍頭房企濱江集團(002244.SZ)加速擴儲。

2022年4月，濱江集團豪擲184.35億拿地，在杭州集中供地中一舉拿下11宗地塊位。

但逆勢拿地的背后，是其經(jīng)營(yíng)成本逐年增加，盈利水平在持續走低，債務(wù)攀升。

數據顯示，2018年到2021年，濱江集團的資產(chǎn)負債率分別為77.94%、82.71%、83.70%、82.34%;毛利率分別為35.74%、35.1%、27.04%、24.83%，逐年下滑。

而且，近年來(lái)，公司權益銷(xiāo)售占比一直較低，去年濱江集團實(shí)現1691億元銷(xiāo)售額，在克而瑞統計的權益銷(xiāo)售金額中，只有871.5億元，權益占比為51.53%。

業(yè)績(jì)方面，公司在經(jīng)歷了穩健增長(cháng)的幾年后，今年一開(kāi)頭就遭遇了滑鐵盧。近日，濱江集團發(fā)布2022年一季報，營(yíng)收凈利潤雙雙下降，營(yíng)業(yè)收入61.83億元，同比下降16.8%;歸母凈利潤2.28億元，同比下降42.7%，銷(xiāo)售額則大幅下降了47.22%。

逆勢拿地

在樓市下行周期，濱江集團逆勢拿地。數據顯示，2018年至2020年，公司分別新增土地建筑面積346.97萬(wàn)平方米、295.39萬(wàn)平方米和432.24萬(wàn)平方米，分別耗資496.43億元、503.71億元和781.9億元。上述同期，樓面均價(jià)分別為1.43萬(wàn)元/平方米、1.71萬(wàn)元/平方米和1.81萬(wàn)元/平方米。

2021年，濱江集團新增土地儲備項目38個(gè)，新增土地面積200.29萬(wàn)平方米，新增土儲計容建筑面積469.4萬(wàn)平方米，土地款總額710億元，權益土地款437.86億元，平均樓面價(jià)為1.51萬(wàn)元/平方米，新增土儲貨值權益比例56.6%。

2022年4月，濱江集團豪擲184.35億，在杭州集中供地中一舉拿下11宗地塊位。其中，有不少“地王”項目。據不完全統計，自2018年以來(lái)，濱江集團以最高限價(jià)成交的地塊就達13次，拿下地塊溢價(jià)率大多在20%以上，其中有地塊溢價(jià)率高達122.27%。

因為高價(jià)拿地，盈利空間被大幅壓縮。2018年到2021年，濱江集團的毛利率持續下滑，分別為35.74%、35.10%、27.04%和24.83%。

財務(wù)方面，2021年年報顯示，報告期內扣除預收款后的資產(chǎn)負債率為65.92%，凈負債率為65.97%，現金短債比為1.51倍。按“三道紅線(xiàn)”指標來(lái)看，濱江集團為綠檔。

財務(wù)狀況表現良好，但其少數股東權益激增，2018年到2021年，濱江集團少數股東權益分別40.53億元、58.45億元、96.75億元、168.07億元。

業(yè)內認為，少數股東權益占比高是“明股實(shí)債”的特征之一。在“三道紅線(xiàn)”政策的監管下，不少房企通過(guò)引進(jìn)少數股東的方式來(lái)突破融資限制，以“明股實(shí)債”來(lái)掩蓋債務(wù)風(fēng)險，這也是房地產(chǎn)債務(wù)頻頻暴雷的重要原因。

權益占比低

2015年開(kāi)始，濱江集團就步入了規模擴張的快車(chē)道。其歷年年報顯示，2015年至2018年，濱江集團的銷(xiāo)售額分別是233億元、366.8億元、615億元和850億元，2019年銷(xiāo)售規模首次突破千億，2020年邁入行業(yè)前30，2021年以1691億元的全口徑銷(xiāo)售金額位列行業(yè)第22。

2021年，濱江集團實(shí)現營(yíng)業(yè)收入379.76億元和歸母凈利潤30.27億元，分別較上年同期增長(cháng)32.8%和30.06%。

而2022年一季度，濱江集團營(yíng)業(yè)收入61.83億元，同比下降16.8%;歸母凈利潤2.28億元，同比下降42.7%，銷(xiāo)售額則大幅下降了47.22%。2022年銷(xiāo)售目標，濱江集團定下的數字是1500億元-1600億元。

為了加速規模擴張，公司選擇犧牲利益，通過(guò)小股操盤(pán)，以較低的權益占比帶動(dòng)項目投資，雖然將項目大部分市場(chǎng)風(fēng)險轉嫁出去，以實(shí)現規模增長(cháng)，但投資方由于持有較多權益分走了大部分項目利潤。

而且，近年來(lái)，公司權益銷(xiāo)售額的增速并未與流量銷(xiāo)售額的增速形成正比。2015年時(shí)，其權益占比還有近69%，而后逐年下降。2021年濱江集團實(shí)現1691億元銷(xiāo)售額，在克而瑞統計的權益銷(xiāo)售金額中，只有871.5億元，權益占比為51.53%，仍然處于一個(gè)較低水平。

針對權益占比低的質(zhì)疑，濱江集團董事長(cháng)戚金興曾作出回應：“很多信息都說(shuō)濱江權益占比不高，但實(shí)際在合作過(guò)程中，95%的項目都由濱江承擔開(kāi)發(fā)建設，項目服務(wù)管理收入就達到8億多，為濱江利潤做出巨大貢獻。隨著(zhù)公司發(fā)展，權益比例會(huì )逐步提高。”

為尋求更多的業(yè)績(jì)增長(cháng)點(diǎn)，濱江集團提出未來(lái)十年的“1+5”戰略，除了傳統的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之外，濱江集團還將嘗試布局其他領(lǐng)域，“1+5”之中的“5”指的分別是物業(yè)服務(wù)、租賃、酒店、養老及其他產(chǎn)業(yè)投資板塊。

全國化頻遇阻

素有“杭州地產(chǎn)一哥”之稱(chēng)的濱江集團，在2007年以前，一直在大本營(yíng)杭州開(kāi)展業(yè)務(wù)。2020年，濱江集團整體戰略布局轉為“深耕杭州、走出浙江”，集中注意力打開(kāi)外地市場(chǎng)。

隨著(zhù)外來(lái)房企不斷向杭州及浙江市場(chǎng)滲透，進(jìn)一步威脅到公司大本營(yíng)市場(chǎng)。數據顯示，2018年至2020年，濱江集團在杭州地區收入分別為191.78億元、148.08億元和109.33億元，在公司收入中所占比重分別為90.83%、59.34%和38.23%。2020年，公司在杭州地區市場(chǎng)毛利率為24.37%，同比減少22.01個(gè)百分點(diǎn)。

濱江集團在2015年起就開(kāi)始向一二線(xiàn)城市進(jìn)軍，然而擴張過(guò)程并不順利，幾乎“自殘式”的向外揭開(kāi)了區域房企的生存困境。

2016年，濱江集團牽手安遠控股進(jìn)軍深圳市場(chǎng)，擬共同開(kāi)發(fā)深圳舊改項目龍華區安豐工業(yè)區地塊。結果因安遠控股實(shí)控人陳族遠涉案，項目無(wú)疾而終，濱江11.6億元投資款也打水漂。

同年12月，濱江集團進(jìn)軍上海市場(chǎng)，耗資7.98億元收購中崇集團旗下上海崇濱持有的上海湘府10%股權，成立合資企業(yè)中崇濱江、浙銀上海湘府城建，共同開(kāi)發(fā)上海湘府花園3期項目。另外，濱江集團向浙銀上海湘府城建出資2億元，并向中崇集團相關(guān)公司借款7.06億元。

該項目因故擱淺之后，濱江集團將中崇集團訴至法院，上海國際經(jīng)濟貿易仲裁委員會(huì )已于2020年1月裁決，由于目前各方達成的協(xié)議仍在履行過(guò)程中，相關(guān)資金回收存在不確定性。

全國化擴張頻受阻礙，濱江集團又將精力聚焦到杭州大本營(yíng)。2021年濱江集團在杭州、浙江省內城市及省外的南京和廣州新增土地儲備，目前公司已覆蓋浙江省包括杭州在內的11個(gè)地級市。

2021年，濱江集團新增土地儲備項目38個(gè)，其中杭州占60%，浙江省內非杭州的城市包括寧波、嘉興、溫州、金華、湖州、臺州等二三線(xiàn)城市占比25%，浙江省外占比15%，有11塊地由并購得來(lái)，土地面積為635376平方米，權益對價(jià)為60.47億。

濱江集團表示，目前在區域布局方面，公司形成了“聚焦杭州、深耕浙江、輻射華東，開(kāi)拓粵港澳大灣區，關(guān)注中西部重點(diǎn)城市”的發(fā)展戰略，重點(diǎn)布局“三省一市”，將在大本營(yíng)杭州的持續發(fā)展放在首位。(記者 江楚雅)

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