編者按：地產(chǎn)、家居和物業(yè)行業(yè)，正在多賽道突圍。繼“起底隱貴房企”系列后，樂(lè )居財經(jīng)推出2022年度策劃【出圈】，深挖企業(yè)破圈之路得與失。系列③：《碧桂園服務(wù)“取暖”中石油》。

(資料圖)

文/樂(lè )居財經(jīng)徐酒眠

凜冬將至，北方城市氣溫日漸走低。隨著(zhù)一波一波冷空氣的到來(lái)，“休眠”了大半年的供熱管道陸續被開(kāi)啟。

一條條輸送到各家各戶(hù)的供熱管道里，蘊藏著(zhù)千億大生意。

借著(zhù)“三供一業(yè)”分離移交改革的東風(fēng)，五年前，頭部物企碧桂園服務(wù)搭上了中石油，也擠進(jìn)了供熱賽道“分羹”。

過(guò)去的2021年，碧桂園服務(wù)來(lái)自供熱業(yè)務(wù)的收入約為12億元。相較其全年288億的總收入而言，供熱業(yè)務(wù)貢獻的收入占比僅有4%，并不算多。

不過(guò)，據樂(lè )居財經(jīng)《物業(yè)K線(xiàn)》統計，目前“電力、熱力生產(chǎn)和供應業(yè)”主要上市企業(yè)有28家，2021年的營(yíng)收規模超過(guò)2000億元。其中，全年總收入在12億元以下的有9家。

換而言之，2021年，作為物企碧桂園服務(wù)，僅以供熱業(yè)務(wù)的營(yíng)收，就超過(guò)了三成左右供熱上市企業(yè)的同期總收入。

抱穩大央企中石油的大腿，碧桂園服務(wù)斬獲的不只是供熱業(yè)務(wù)，還有石油石化背后的住宅、辦公、工業(yè)、商業(yè)等物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)。

4億投資撬動(dòng)百億營(yíng)收

何為“三供一業(yè)”？即企業(yè)的供水、供電、供熱和物業(yè)管理。

2016年，全國推進(jìn)國有企業(yè)職工家屬區“三供一業(yè)”分離移交工作。此后，國企將家屬區水、電、暖和物業(yè)管理職能從國企剝離，轉由社會(huì )專(zhuān)業(yè)單位實(shí)施管理。

借此機遇，2018年7月9日，碧桂園服務(wù)公告，擬出資4億元，與洲際海峽能源投資（北京）有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“洲際海峽”）就成立合資公司，以承接合作中央企業(yè)的“三供一業(yè)”改革的物業(yè)管理及增值服務(wù)。

憑著(zhù)這4億元的投資，碧桂園服務(wù)在過(guò)去三年半的時(shí)間里，撬動(dòng)了超百億營(yíng)收。

自2019年開(kāi)始，“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)在碧桂園服務(wù)的業(yè)績(jì)報表中單獨成行。據樂(lè )居財經(jīng)《物業(yè)K線(xiàn)》統計，截至目前，“三供一業(yè)”已為碧桂園服務(wù)累計創(chuàng )收約101.74億元。

數據顯示，2019年—2021年，以及2022年上半年，碧桂園服務(wù)來(lái)自“三公一業(yè)”的收入分別約為15.15億元、26.99億元、37.29億元，以及22.31億元，在對應期內的總營(yíng)收中分別占比15.72%、17.30%、12.93%，以及11.12%。

管理面積方面，截至2022年6月30日，碧桂園服務(wù)的“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)的物業(yè)服務(wù)的合同管理面積約為8530萬(wàn)平方米，收費管理面積約為8520萬(wàn)平方米。

事實(shí)上，自2019年底之后，碧桂園服務(wù)“三供一業(yè)”的在管面積就基本維持平穩了，但該業(yè)務(wù)的營(yíng)收為何逐年大幅攀升？這其中與碧桂園服務(wù)不間斷謀劃業(yè)務(wù)發(fā)展、拓展增值空間有關(guān)。

比如，在“三供一業(yè)”的物業(yè)管理服務(wù)項目上，積極布局社區零售、社區傳媒、便民充電樁、汽車(chē)養護、家政保潔、入戶(hù)維修，洗衣等業(yè)務(wù)。

單拆上市鋪墊

碧桂園服務(wù)“三供一業(yè)”的合作方洲際海峽成立于2017年7月，為海峽能源有限公司的全資子公司，而海峽能源則隸屬中國石油天然氣集團有限公司，也即廣為人知的中石油。

碧桂園服務(wù)與洲際海峽合資成立的公司，名為寶石花家園投資管理有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“寶石花家園”），成立于2018年9月，注冊資本5億元，實(shí)繳資本4億元。

按照當時(shí)的公告，碧桂園服務(wù)為合資公司出資4億元，洲際海峽出資1億元，二者各自認購合資公司的股權占比分別為80%、20%。

穿透股權，碧桂園服務(wù)直接持有寶石花家園60%的股權，為大股東和實(shí)際控制人；洲際海峽持股20%，余下20%則由佛山市碧桂園管理咨詢(xún)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“碧桂園管理咨詢(xún)”）持有。

其中，碧桂園管理咨詢(xún)向上穿透，是一家名為碧桂園康騰企業(yè)的香港注冊公司。

對此，有分析人士表示，“不排除碧桂園服務(wù)未來(lái)會(huì )拆分‘三供一業(yè)’單獨上市的可能?！?/p>

事實(shí)上，對于這個(gè)潛在的可能，碧桂園服務(wù)與洲際海峽在當初已經(jīng)有約定，“合資公司公開(kāi)上市后三年內，碧桂園物業(yè)服務(wù)不可出售其于合資公司的股權，而合資公司成立后三年內不得公開(kāi)上市?！?/p>

如今，寶石花家園已成立超過(guò)3年。碧桂園服務(wù)已經(jīng)可以做主，是否對其進(jìn)行資本化操作。

不過(guò)，在此之前，碧桂園服務(wù)或許要先解決“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)盈利較低的問(wèn)題。

目前，寶石花家園下屬有7家公司，涉及商業(yè)運營(yíng)、物業(yè)、傳媒、能源科技等公司。

其中，寶石花物業(yè)管理公司作為國有股份占主導地位的混合所有制企業(yè)，由寶石花家園孵化，為國企“三供一業(yè)”分離移交改革而誕生，是目前全國惟一的中央企業(yè)礦區物業(yè)管理業(yè)務(wù)分離移交接管典范企業(yè)。

根據官網(wǎng)介紹，其總部位于北京市海淀區，60家分/子公司運營(yíng)管理住宅面積超過(guò)1億平方米，主要向1000多個(gè)石油石化職工家屬區的400多萬(wàn)居民提供物業(yè)服務(wù)，服務(wù)區域遍布全國19個(gè)?。ㄗ灾螀^、直轄市）的68個(gè)市縣區域。

此外，管理辦公樓224棟、公寓樓226棟、餐廳食堂83個(gè)、幼兒園3所、超市10個(gè)。

毛利率僅8.7%

“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)毛利率較低，在最初的幾份業(yè)績(jì)報中，碧桂園服務(wù)甚至會(huì )特意添加一筆，剔除“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)之后的整體毛利率水平。

2022年上半年，碧桂園服務(wù)的整體毛利率約為26.9%，較上一年同期的33.4%跌去了6.5個(gè)百分點(diǎn)。

其中“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)的物業(yè)管理及其他相關(guān)服務(wù)的毛利率為8.7%，較上一年同期的9.4%下降了0.7個(gè)百分點(diǎn)。碧桂園服務(wù)解釋稱(chēng)，這主要由于期內增長(cháng)顯著(zhù)的社區增值服務(wù)中低毛利率結構業(yè)務(wù)占比較大所致。同期，碧桂園服務(wù)“三供一業(yè)”之外的物業(yè)管理服務(wù)毛利率約為25.9%。

事實(shí)上，“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)中，服務(wù)的國企小區，大多都修建歷史已久。一方面，物業(yè)服務(wù)的收費單價(jià)本來(lái)就低；另一方面，相關(guān)設備老舊，維修、更新的成本較高。

較為可觀(guān)的是，今年上半年供熱服務(wù)的毛利率有所改善，由2021年中期的5.9%增至約7.7%，上升了1.8個(gè)百分點(diǎn)。碧桂園服務(wù)表示，這主要由于分離移交改革，對設施設備更新改造帶來(lái)的節能增效。

不過(guò)，與供熱上市企業(yè)公司相比，其供熱服務(wù)的毛利率還是偏低。

據樂(lè )居財經(jīng)《物業(yè)K線(xiàn)》獲悉，2022年上半年，供熱行業(yè)上市公司中，毛利率最高的是智慧供熱的工大科雅（301197.SZ）和瑞納智能（301129.SZ），分別為69.17%、49.83%，其他企業(yè)毛利率均低于30%。

對于“三供一業(yè)”毛利率較低的問(wèn)題，碧桂園服務(wù)管理層曾表示，國企改革急不得，“三供一業(yè)”大約要用5年的時(shí)間來(lái)完成完全市場(chǎng)化的目標。

按照其“一年穩、兩年順、三年實(shí)”的“三步走”計劃，第一步先是要平穩接管，理順所有的業(yè)務(wù)；然后再將科技和服務(wù)標準應用進(jìn)去，整體為寶石花物業(yè)賦能；最后，以一個(gè)過(guò)渡期，讓員工、業(yè)主都接受，將增值服務(wù)體系移植過(guò)去。

關(guān)鍵詞： 碧桂園服務(wù)借中石油順風(fēng)車(chē) 擠進(jìn)供熱賽道｜出圈③