房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)還在持續低迷，使得更多地產(chǎn)公司出現債務(wù)違約情況，讓這個(gè)行業(yè)在連環(huán)下行的漩渦中，面臨更多壓力。

(相關(guān)資料圖)

“成交量較今年2月腰斬?！崩蠲鳎ɑ┑穆殬I(yè)是一名中國西部四線(xiàn)城市的地產(chǎn)中介，他一直負責該城市核心板塊的地產(chǎn)交易。在過(guò)去的1個(gè)月內，成交量正在肉眼可見(jiàn)的下滑，即便是城市核心板塊，也只有一些急迫的剛需客戶(hù)購買(mǎi)。

“這種情況并不多見(jiàn)，市場(chǎng)比較疲軟，即便選擇降價(jià)，客戶(hù)的成交意向也越來(lái)越弱?！崩蠲鞲嬖V時(shí)代財經(jīng)。

多位從事地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的人士亦向時(shí)代財經(jīng)證實(shí)了上述現象，除了部分一二線(xiàn)城市的核心地段項目外，其他項目銷(xiāo)售基本疲軟。

房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷前所未有的挑戰。

市場(chǎng)疲軟

“之前還可以降價(jià)促進(jìn)銷(xiāo)售，現在降價(jià)也幾乎沒(méi)有效果，市場(chǎng)不斷探底之后，購房者的信心不足?！币晃坏禺a(chǎn)高管告訴時(shí)代財經(jīng)，他所在的公司布局于三四線(xiàn)城市的項目部分已經(jīng)處于停滯狀態(tài)。

8月15日，國家統計局公布7月宏觀(guān)經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)數據顯示，1-7月全國商品房銷(xiāo)售面積66563萬(wàn)平方米，同比下降6.5%，降幅較1-6月擴大1.2個(gè)百分點(diǎn)，累計增速連續三個(gè)月下滑，降速略有放緩。商品房銷(xiāo)售額70450億元，累計同比自3月之后首次轉負為-1.5%，較1-6月減少2.6個(gè)百分點(diǎn)，僅住宅銷(xiāo)售金額仍能維持正增長(cháng)，前7月累計增長(cháng)0.7%。

克而瑞認為，金額、面積累計增速持續走弱反映了當前市場(chǎng)在弱復蘇下壓力仍存，未來(lái)政策端仍需在供求兩段進(jìn)一步發(fā)力，刺激需求、改善預期的同時(shí)，增加有效供應。

此外，從7月CRIC重點(diǎn)監測的30城房地產(chǎn)成交數據看，7月單月26城同比普降，環(huán)比僅有少數城市成交增長(cháng)。而累計同比負值城市由6月的7個(gè)城市增加至11個(gè)。

在江西南昌市南昌縣，縣內欣光花園項目2023年二季度銷(xiāo)售僅11套。南昌縣住房保障中心對上述項目公司發(fā)函表示，“鑒于你公司開(kāi)發(fā)的欣光花園項目未能有效促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，對我縣整體房地產(chǎn)市場(chǎng)造成不利影響，希望你公司能根據市場(chǎng)變化，履行銷(xiāo)售主體責任，及時(shí)調整營(yíng)銷(xiāo)策略，加大營(yíng)銷(xiāo)力度，壓實(shí)營(yíng)銷(xiāo)責任，對銷(xiāo)售不力的營(yíng)銷(xiāo)團隊進(jìn)行約談、調整、解聘?！?/p>

“我負責的這個(gè)板塊，兩年前房?jì)r(jià)最高已經(jīng)到7000元/平-8000元/平，現在的成交價(jià)格普遍在4000元/平-5000元/平?！崩蠲鞲嬖V記者。

即便是一線(xiàn)城市的上海，整體市場(chǎng)銷(xiāo)售依舊比較疲軟。

上海中原地產(chǎn)數據顯示，8月第二周（8.7－8.13），上海新建商品住宅成交面積5.27萬(wàn)平方米，環(huán)比減少47.29%；第三周（8.14－8.20）新建商品住宅成交面積6.64萬(wàn)平方米，環(huán)比增加26.04%。

“市場(chǎng)交易低迷，我們的項目開(kāi)盤(pán)時(shí)間也還在探討。畢竟，開(kāi)盤(pán)如果開(kāi)不好，后續的銷(xiāo)售難度就更大?！鄙虾Ｋ山囊晃豁椖繝I(yíng)銷(xiāo)負責人告訴時(shí)代財經(jīng)。

為了應對市場(chǎng)低迷，地產(chǎn)公司更是使上渾身解數。例如，一家總部位于華南的地產(chǎn)企業(yè)，從二季度就要求所有員工參與賣(mài)房，如果無(wú)法完成指標，工資績(jì)效也將受到影響。而另一家總部位于上海的暴雷地產(chǎn)企業(yè)，更是要求所有營(yíng)銷(xiāo)人員每天在抖音、小紅書(shū)發(fā)作品，借此獲得客戶(hù)線(xiàn)索。

“現在都希望壓降分銷(xiāo)渠道成本，我們每個(gè)人都有發(fā)作品和獲客要求，每天開(kāi)不完的會(huì )和策劃?！鄙鲜霰├灼髽I(yè)一位內部人士陳剛（化名）表示。

行業(yè)“冰火兩重天”

市場(chǎng)低迷的狀態(tài)下，地產(chǎn)從業(yè)者幾乎都陷入“人人內卷”局面。不過(guò)，從企業(yè)端看，兩級分化現象日益明顯。

目前看來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的央、國企，部分優(yōu)質(zhì)頭部民營(yíng)企業(yè)以及部分迷你民企相對比較安全，甚至還在不斷拿地發(fā)展。

以龍湖集團（0960.HK）為例，公司上半年實(shí)現簽約金額985億，同比增長(cháng)14.8%。

“上半年，我們可供銷(xiāo)售的貨源2400億，下半年還有800億的新供貨源會(huì )入市，全年會(huì )提供超過(guò)3200億的可供貨源?！?龍湖集團高級副總裁兼地產(chǎn)航道總經(jīng)理張旭忠在日前的中期業(yè)績(jì)會(huì )上表示。

“參加工作以來(lái)最忙的時(shí)候?！睏钯唬ɑ└嬖V時(shí)代財經(jīng)，她一直在一家央企華東區域工作。過(guò)去兩年，由于諸多地產(chǎn)公司暴雷，給了她所在的企業(yè)更多拿地機會(huì )?！绊椖吭蕉?，自然事情也越多?，F在都講究降本增效，大部分時(shí)間都在出差?！?/p>

不只是楊倩，近期與時(shí)代財經(jīng)交流的多位央企人士，均呈現出異常忙碌的局面。幾乎每個(gè)人與時(shí)代財經(jīng)的通話(huà)，都是在出差路上。

不過(guò)，即便是上述企業(yè)，銷(xiāo)售壓力依舊橫亙在面前。

“整體上看，銷(xiāo)售好的項目都是在能量級高的城市的核心區位，其他項目就很無(wú)力?！睏钯徽f(shuō)。

而即便是業(yè)內公認最優(yōu)質(zhì)的民營(yíng)地產(chǎn)集團之一的龍湖集團，雖然全口徑簽約金額增加，但從去化角度看并不理想。此前兩年，一般地產(chǎn)集團的供應貨值對應的去化比例在60%-65%區間。而從龍湖披露的數據看，這個(gè)比例為41%。

除了上述依舊保持發(fā)展的企業(yè)外，諸多債務(wù)暴雷企業(yè)，正在深陷于市場(chǎng)疲軟中，形成螺旋下滑態(tài)勢。

“我們算是‘躺平’派吧?！币患铱偛课挥谏虾５谋├椎禺a(chǎn)公司中層呂文（化名）笑稱(chēng)。由于已經(jīng)出現債務(wù)違約，業(yè)務(wù)發(fā)展不斷萎縮，大部分員工幾乎看不到希望。

不過(guò)，在呂文看來(lái)，即便是“躺平”派，各個(gè)公司的實(shí)際境遇也并不相同。

“我們暴雷算是比較早的，雖然我們總部搬到上海，但是在此前大本營(yíng)的積累比較多，政府很早就成立了工作專(zhuān)班入駐我們公司，幫忙協(xié)調了境內債務(wù)、資金監管等問(wèn)題?！眳挝母嬖V時(shí)代財經(jīng)。

在呂文看來(lái)，目前暴雷企業(yè)的紓困，離不開(kāi)當地政府的支持。從他了解的許多暴雷同行而言，過(guò)的“相對好”的公司，無(wú)一例外，都有地方政府來(lái)協(xié)調工作。

“畢竟很多資金監管、銀行貸款，有了地方的支持，解決問(wèn)題也容易很多?！眳挝恼f(shuō)。

另一家暴雷房企高管亦向時(shí)代財經(jīng)證實(shí)了這一說(shuō)法，他所在的公司從上海搬回“老家”后，當地政府也給予了諸多紓困幫扶。

當然，上述“躺平”派從某種意義看也是幸運的，陳剛所在的公司則顯得難受很多。雖然這家公司有些不錯的資產(chǎn)，但是債務(wù)重組方案遲遲不見(jiàn)曙光，可售貨值日益減少。此外，該公司的部分項目亦面臨較大的資金監管壓力，整體資金調撥和盤(pán)活均較差。

“從公司暴雷開(kāi)始，定期裁員已經(jīng)成為習慣。近期一個(gè)區域公司對另外一個(gè)區域公司進(jìn)行整合，被整合的區域公司就顯得很難受，這里面的大部分中高層命運未卜?！标悇偢嬖V時(shí)代財經(jīng)。

除了面臨業(yè)務(wù)萎縮、裁員的壓力外，這些公司的日常運營(yíng)也困難重重?！肮救绻瓿梢粋€(gè)項目的銷(xiāo)售或者交付，這個(gè)項目的團隊大概率就要全部裁掉?！鄙鲜霰├坠靖吖芊Q(chēng)。

在這樣的背景下，區域公司特別是一線(xiàn)項目實(shí)際工作就變得敏感，特別是到了交付環(huán)節。畢竟，幾乎所有地產(chǎn)區域公司都很清楚，一旦項目交付后可能就會(huì )“無(wú)所事事”，公司沒(méi)有新增項目，接下來(lái)的命運也就可想而知。

兩極分化也體現在業(yè)績(jì)上，從目前的中期業(yè)績(jì)看，約80家房企發(fā)布2023年中期業(yè)績(jì)，出現虧損的超40家。

市場(chǎng)期盼更多利好政策

螺旋下降背后，市場(chǎng)正在期盼更多利好政策去支撐疲軟的市場(chǎng)。

時(shí)代財經(jīng)不完全統計，包括鄭州、南京、南昌、廈門(mén)、重慶等二線(xiàn)城市都在陸續放開(kāi)房地產(chǎn)政策。

8月3日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局等部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》，包括落實(shí)“認房不認貸”政策、暫停執行限售政策、有序下調存量房貸利率等。

8月4日，南京市住房保障和房產(chǎn)局發(fā)布《進(jìn)一步優(yōu)化政策舉措促進(jìn)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展》，涉及落實(shí)購房補貼、建立全市統一的“安置房源超市”、提升預售監管資金使用效率等8條新政策。

8月17日，南昌市人民政府發(fā)布《促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的若干政策措施》，政策中提到，購房人可享受最高100%契稅補貼，置換住房可退稅，推行貨幣化和“房票”安置方式，首次購房首付比例最低執行20%，二套房首付比例最低執行30%等內容。

樓市刺激政策出臺，在一定程度給了這些城市活力?！敖谀暇┑捻椖夸N(xiāo)售流速有了一定的提高?！标悇偢嬖V時(shí)代財經(jīng)。

不過(guò)，與時(shí)代財經(jīng)交流的數家開(kāi)發(fā)商中、高管依舊保持謹慎態(tài)度。大部分人認為，從政策落地到市場(chǎng)傳導一般需要3-6個(gè)月時(shí)間，目前各家公司運營(yíng)壓力日益增加，市場(chǎng)信心需逐步恢復。

58安居客研究院院長(cháng)張波表示，近期不少二線(xiàn)城市將出臺政策降低二套首付比例，這對于改善型需求入場(chǎng)將起到積極作用，但市場(chǎng)的分化會(huì )導致降首付政策在不同城市的效果差異度依然較大。

克而瑞表示，從目前行業(yè)形勢來(lái)看，弱二線(xiàn)和三四線(xiàn)城市能用的政策工具可謂已應出盡出，而核心一二線(xiàn)城市對強刺激政策還相對保守，若核心一二線(xiàn)城市能穩步落實(shí)局部松綁，預計將為后市新房成交規模帶來(lái)一定抬升作用。西安、成都這類(lèi)城市可松動(dòng)空間較大，未來(lái)可期。

好的消息是，政策面支持還在發(fā)力。就在8月25日，住建部、中國人民銀行、金融監管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，給出了“認房不認貸”政策具體實(shí)施標準，并將相關(guān)政策納入“一城一策”政策工具箱。上述政策亦將進(jìn)一步降低居民購房門(mén)檻，從而激發(fā)市場(chǎng)活力。

易居企業(yè)集團CEO丁祖昱建議，政策仍需要在供需兩端發(fā)力。供給端，壓縮供地量的同時(shí)進(jìn)行供地結構的調整，以時(shí)間換空間。需求端，寬松不斷提

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