（原標題：眾安集團盈利能力大幅下滑，眾安智慧生活高度捆綁三遞表上市艱難）

《港灣商業(yè)觀(guān)察》梁美燕

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萬(wàn)物云上市的消息剛剛過(guò)幾個(gè)月，眾安智慧生活隨即也踏出了上市的腳步。

7月29日，眾安智慧生活服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)，眾安智慧生活）向港交所遞交了申請書(shū)，招商證券國際以及中泰國際為聯(lián)席保薦機構。至此，眾安智慧生活已三度遞交招股書(shū)。

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母公司業(yè)績(jì)下滑明顯

眾安智慧生活是眾安集團旗下的綜合物業(yè)管理服務(wù)提供商，2021年開(kāi)始，眾安集團便不斷嘗試將物業(yè)拆分上市。若眾安智慧生活成功上市，包括眾安集團（00672.HK）、中國新城市（01321.HK）在內，眾安集團旗下則將有三家上市公司。

2021年，作為母公司的眾安集團業(yè)績(jì)下滑可謂十分明顯。4月27日，眾安集團公布的2021年年報中，眾安集團實(shí)現營(yíng)業(yè)收入49.69億元，同比下降33.2%；毛利錄得14.76億元，同比下降34.25%；歸母凈利潤錄得7313.20萬(wàn)元，同比下降91.17%。

早在今年3月18日，眾安集團就發(fā)布了盈利警告的公告。公告稱(chēng)，集團預期2021年的綜合收入及綜合凈利潤將較2020年分別減少不多于約35%和不多于約97%。

預期綜合收入減少主要由于集團近幾期年度已預售物業(yè)有相當部分尚未到達交付時(shí)點(diǎn)，使得2021年度的交付物業(yè)總建筑面積較2020年有所減少，從而可計入2021年當期確認銷(xiāo)售收入也相應減少。此外，綜合凈利潤預期減少也由于本集團于2021年并無(wú)錄得因轉撥至投資物業(yè)而產(chǎn)生的公允價(jià)值收益。

市場(chǎng)上對眾安集團業(yè)績(jì)的擔憂(yōu)表現在股價(jià)上。8月9日，眾安集團股價(jià)報收于0.244港元。從4月27日公布年報至今，眾安集團股價(jià)下跌后稍稍有所上漲后持續下探至18.67%。

雖然業(yè)績(jì)下滑，但從銷(xiāo)售狀況來(lái)看，2021年，眾安集團實(shí)現合同銷(xiāo)售金額為279.25億元，同比大幅增長(cháng)27.3%；合同銷(xiāo)售面積約117.54萬(wàn)平方米，較2020年增加約6.9%?？傮w來(lái)說(shuō)去化成果明顯。

除此之外，2021年，眾安集團通過(guò)招拍掛、收并購、產(chǎn)業(yè)勾地等多元化方式進(jìn)行優(yōu)質(zhì)土地資源拓展，分別在浙江杭州、寧波、溫州、衢州、紹興、金華及湖南湘潭等地共成交土地12宗，總建筑面積約193萬(wàn)方，拓展貨值約人民幣284億元。

02

營(yíng)收高度捆綁眾安系

眾安智慧生活業(yè)務(wù)范圍主要覆蓋浙江省及長(cháng)江三角洲地區，主營(yíng)業(yè)務(wù)包括物業(yè)管理服務(wù)、主要面向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的增值服務(wù)、社區增值服務(wù)。

2019年至2021年以及截至2022年上半年，眾安智慧生活的營(yíng)收分別為1.8億、2.31億、2.96億、1.52億。與此同時(shí)，來(lái)自眾安關(guān)聯(lián)公司余下集團的營(yíng)業(yè)收入分別為1.41億元、1.82億元、2.3億元及1.19億元，占各期總收入的78.0%、79.0%、77.5%、78.4%；來(lái)自第三方開(kāi)發(fā)商的營(yíng)收分別約3970萬(wàn)元、4830萬(wàn)元、6600萬(wàn)元及3300萬(wàn)元，占總收入的22.0%、21.0%、22.5%、21.6%。

其中，來(lái)自于物業(yè)管理服務(wù)的收入在營(yíng)收中占比有下滑趨勢。期內，物業(yè)管理服務(wù)收入分別為1.6億元、1.83億元、2.05億元、1.05億元，占總營(yíng)收的88.6%、79.5%、69.4%、69.1%。

眾安智慧生活來(lái)自余下集團的在管建筑面積也占了總在管建筑面積的半數以上。上述期內，由余下集團開(kāi)發(fā)的物業(yè)的在管建筑面積約為590萬(wàn)平方米、600萬(wàn)平方米、660萬(wàn)平方米及660萬(wàn)平方米，占在管總建筑面積約62.0%、55.3%、55.7%及56.3%；由獨立第三方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的物業(yè)在管總建筑面積約為360萬(wàn)平方米、480萬(wàn)平方米、520萬(wàn)平方米及520萬(wàn)平方米，占總建筑面積約38.0%、44.7%、44.3%及43.7%。

來(lái)自余下集團的物業(yè)在管建筑面積呈波動(dòng)下滑趨勢，來(lái)自獨立第三方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的物業(yè)在管建筑面積也由2019年的38%增加到了2021年的44.3%，整體上明顯增加?？梢?jiàn)，眾安智慧生活試圖減少對母公司的依賴(lài)。

03

負債增加，現金流為負

盈利能力上，2019年至2021年以及截至2022年上半年，眾安智慧生活凈利潤分別約2870萬(wàn)元、4700萬(wàn)元、4180萬(wàn)元、2080萬(wàn)元；毛利率分別為32.7%、37.6%、37.6%、37.4%。

2019年至2021年以及截至2022年上半年，眾安智慧生活的流動(dòng)負債分別為6960.3萬(wàn)元、1.13億元、9833.5萬(wàn)元、1.04億元；同期，流動(dòng)資產(chǎn)則分別為1.66億元、2.55億元、1.34億元、1.6億元。

流動(dòng)比率和流動(dòng)速率方面，僅2021年，眾安智慧生活的流動(dòng)比率和速動(dòng)比率均為1.36倍，而在2019年，流動(dòng)比率和速動(dòng)比率分別高達2.39倍和2.38倍。不過(guò)，2022年上半年眾安智慧生活的流動(dòng)比率和速動(dòng)比率均有所增加，但仍不及2019年的水平。

眾安智慧生活表示，流動(dòng)比率及速動(dòng)比率從2019年末至2020年末的減少主要由于流動(dòng)負債增加高于流動(dòng)資產(chǎn)所致。流動(dòng)負債增加原因為基于2020下半年客戶(hù)就新開(kāi)發(fā)并交付予的物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)預付款增加致使合約負債大幅增加。自2021年末至2022年上半年的增加主要由于流動(dòng)資產(chǎn)的增加超過(guò)流動(dòng)負債的增加，而流動(dòng)資產(chǎn)的增加主要由于與公司管理項目相關(guān)的貿易應收款項增加所致。

僅從時(shí)間最近的2022年上半年來(lái)看，高達1億元流動(dòng)負債背后，多項現金流量?jì)纛~卻為負。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現金流量?jì)纛~為負1125.1萬(wàn)元；投資活動(dòng)現金流量?jì)纛~為負7萬(wàn)元；融資活動(dòng)現金流量?jì)纛~為負185.7萬(wàn)元；現金及現金等價(jià)物減少了1318.3萬(wàn)元。

IPG中國首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜對《港灣商業(yè)觀(guān)察》表示，眾安智慧生活雖然體量較小且物業(yè)股的風(fēng)口已過(guò)，但是只要達到港股的最低上市標準要求的營(yíng)收規模，成功上市的可能性還是很大的，因為港股屬于注冊制于市場(chǎng)化發(fā)行的，只要在交易所掛牌交易就算上市成功。在當前市場(chǎng)環(huán)境以及自身體量不足的情況下，公司此時(shí)沖刺上市除了提升自身流動(dòng)性和實(shí)現融資之外，也有利于提升母公司眾安集團的市值與流動(dòng)性等基本面，因此當然是十分必要的。（港灣財經(jīng)出品）

關(guān)鍵詞： 大幅下滑 盈利能力