作者 | 周智宇

曾經(jīng)的“招保萬(wàn)金”在重聚前十后，儼然迎來(lái)了發(fā)展的又一春。

3月21日的業(yè)績(jì)會(huì )上，招商蛇口總經(jīng)理蔣鐵峰毫不掩飾對市場(chǎng)排名的野心。他直言，招商蛇口對于未來(lái)三年的目標，就是要躋身五強。

【資料圖】

排行榜十名左右徘徊數年后，招商蛇口去年以2926.3億元合約銷(xiāo)售額排在第六位。招商蛇口對今年銷(xiāo)售額的目標則是3300億元，管理層認為，今年市場(chǎng)有所改善，有信心實(shí)現這個(gè)目標。

招商蛇口是目前披露財報的房企里，少有還能維持正向盈利的頭部房企。

財報顯示，其在2022年實(shí)現營(yíng)收1830.03億元，同比增13.9%；歸母凈利潤42.64億元，同比降58.9%。

招商蛇口財務(wù)總監黃均隆解釋?zhuān)瑲w母凈利潤同比下降的原因有四點(diǎn)。全行業(yè)毛利率在下降；招商蛇口去年計提減值準備了64.01億元，比去年多；租金減免、出租率和單價(jià)下降，讓租金收入減少；以及2021年發(fā)行REITs帶來(lái)了10多億投資收益，去年則少了這塊。

此外，過(guò)去幾年大舉合作拿地，讓招商蛇口在規模大幅增長(cháng)的同時(shí)，利潤上卻被少數股東分走不少。少數股東損益達53.12%，較2021年的50.72%有所提升。招商蛇口管理層也表態(tài)，接下來(lái)會(huì )逐步提高拿地權益占比。

不過(guò)經(jīng)歷了過(guò)去兩年的周期調整，市場(chǎng)對房企盈利下滑情況并不感冒，他們更關(guān)心，房企對于接下來(lái)發(fā)展的想法、規劃。

招商蛇口董事長(cháng)許永軍認為，地產(chǎn)行業(yè)的運營(yíng)邏輯已經(jīng)發(fā)生了根本改變，轉向新發(fā)展階段、新發(fā)展理念、新發(fā)展格局及推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展（“三新一高”）的新方向，這也是招商蛇口對于未來(lái)3至五年決策的依據。

也正是如此，招商蛇口所提出的成為行業(yè)TOP5，不僅僅是在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的規模上，而是要從利潤、質(zhì)量、效益以及經(jīng)營(yíng)收入等多維度來(lái)考量。這也意味著(zhù)，多年增收不增利后，招商蛇口也要解決一直所詬病的盈利問(wèn)題。

多渠道補充土儲是其中一環(huán)。去年A股房地產(chǎn)股權融資放開(kāi)，招商蛇口也是最早參與的一批，并在今年3月初股東大會(huì )上通過(guò)，其在優(yōu)化了資產(chǎn)負債表之后，還進(jìn)一步擴大了在深圳前海片區土地享有的權益，增厚了其利潤墊；此外，去年招商蛇口全口徑地價(jià)約1279億元，拿地金額在行業(yè)里也排在前五；去年，招商蛇口拿下了25個(gè)城市更新項目，并與佳兆業(yè)、富力地產(chǎn)等簽訂協(xié)議，后續也有進(jìn)一步合作的計劃。

黃均隆表示，招商蛇口對未來(lái)利潤增長(cháng)有信心。招商蛇口去年拿的地是為2023年及以后年度打基礎。在投資端，招商蛇口更加聚焦高能級的城市，也在過(guò)去幾年里不斷騰籠換倉。

財報顯示，招商蛇口去年在華東多地市場(chǎng)市長(cháng)占有率超過(guò)10%，在上海、蘇州、合肥和南通等城市銷(xiāo)售額更是排在第一。

蔣鐵峰預計，2023年的可售貨值約為6000億元，按照55%去化率，3300億元的銷(xiāo)售額目標并不難。

今年前兩個(gè)月，招商蛇口實(shí)現銷(xiāo)售額383億元，同比增52%。

在尋路地產(chǎn)發(fā)展新模式的路上，招商蛇口也希望摸索出它的第二增長(cháng)曲線(xiàn)。在穩住開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的規模、提升利潤水平的同時(shí)，資產(chǎn)運營(yíng)、城市服務(wù)會(huì )是其重點(diǎn)發(fā)力的方向。

數據顯示，招商蛇口2022年全口徑資產(chǎn)運營(yíng)收入57.1億元，實(shí)現EBITDA（息稅折舊攤銷(xiāo)前利潤）30.4億元，同比增長(cháng)分別為6.2%、6.9%；城市服務(wù)收入則同比增7.22%，達132.19億元。

許永軍表示，包括集中商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區、長(cháng)租公寓在內的資產(chǎn)運營(yíng)方向，會(huì )是招商蛇口發(fā)展的新動(dòng)能，目標是要實(shí)現百億經(jīng)營(yíng)收入。

并且隨著(zhù)公募REITs不斷擴募，招商蛇口資產(chǎn)運營(yíng)業(yè)務(wù)也會(huì )從中獲益。招商蛇口董事會(huì )秘書(shū)余志良透露，目前公司8800億資產(chǎn)里，有1200億是經(jīng)營(yíng)類(lèi)資產(chǎn)，接下來(lái)資產(chǎn)運營(yíng)會(huì )是招商蛇口重點(diǎn)配置的賽道。招商蛇口也有了招商局商業(yè)房托等與之相匹配的REITs通道。

在向地產(chǎn)新的發(fā)展模式的路上，招商蛇口有自身獨特的優(yōu)勢，接下來(lái)，則是看它能否如愿將這些優(yōu)勢真正轉換成為經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)，體現在財報中。屆時(shí)，也許真的和蔣鐵峰說(shuō)的那樣，招商蛇口會(huì )躋身行業(yè)前五，那時(shí)候的它不會(huì )是個(gè)純粹的開(kāi)發(fā)商，而是城市、園區綜合開(kāi)發(fā)運營(yíng)服務(wù)商。

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