觀(guān)點(diǎn)網(wǎng) 近期房企陸續披露2022年財報，可謂幾家歡喜幾家愁。

受疫情反復與地產(chǎn)調整影響，過(guò)去一年，大多數房企面臨著(zhù)較大的業(yè)績(jì)壓力，遠洋集團亦不例外。

(資料圖片)

年報顯示，2022年，遠洋集團實(shí)現營(yíng)業(yè)額461.27億元，毛利23.77億元。

在銷(xiāo)售、交付、債務(wù)兌付等領(lǐng)域接受檢驗的同時(shí)，年內多次兌付到期債務(wù)，向市場(chǎng)釋放信號。

業(yè)績(jì)篇

對遠洋而言，過(guò)去一年實(shí)屬不易。

宏觀(guān)經(jīng)濟下滑、消費低迷、地產(chǎn)調整等因素影響下，行業(yè)走過(guò)荊棘之路，銷(xiāo)售端始終萎靡，融資端閘口收緊，房企承受了巨大的壓力。

不過(guò)，遠洋依舊表現出韌性。

從財報數據來(lái)看，2022年，遠洋集團實(shí)現營(yíng)業(yè)額461.27億元，毛利23.77億元，期內公司擁有人應占虧損為人民幣159.30億元。

該公司在財報提到，報告期內虧損的原因，一方面是中國整體房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷及新型冠狀病毒疫情持續導致?tīng)I業(yè)額及毛利率下降，以及對物業(yè)項目計提的減值撥備增加；另一方面，分占合營(yíng)企業(yè)和聯(lián)營(yíng)公司的業(yè)績(jì)下降；第三方面由于人民幣貶值造成的匯兌虧損。

實(shí)際上，去年大多數房企都對物業(yè)項目進(jìn)行計提撥備，但是此類(lèi)計提撥備并非真正的損失，屬于非現金性質(zhì)的“浮虧”影響，這也是因為企業(yè)對后續市場(chǎng)環(huán)境和企業(yè)走勢做出了預判。隨著(zhù)當前市場(chǎng)環(huán)境的回暖，后續該筆計提有望重新調整。

此外，從該公司營(yíng)收結構來(lái)看，物業(yè)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)仍然保持著(zhù)最大貢獻，約占總營(yíng)業(yè)額的80%。

于2022年，該公司來(lái)自于北京、環(huán)渤海、華東、華南、華中及華西區域的物業(yè)開(kāi)發(fā)收入占比分別為12%，29%，22%，15%，18%及4%。

從更細節的數據來(lái)看，過(guò)去一年，遠洋集團交付可售樓面面積由2021年的324.29萬(wàn)平方米上升至615.4萬(wàn)平方米，增長(cháng)約89.77%。

在“保交付”大背景下，遠洋集團的交付也有比較良好的反饋。同期，該公司實(shí)現協(xié)議銷(xiāo)售額約人民幣1002.9億元，協(xié)議銷(xiāo)售面積約615.4萬(wàn)平方米。在觀(guān)點(diǎn)指數統計當中，位列全行業(yè)第20名，依舊保持頭部地位。

對地產(chǎn)企業(yè)而言，土地是發(fā)展的基石，過(guò)去一年，由于市場(chǎng)持續低迷、企業(yè)資金承壓，百強房企當中有近四成企業(yè)暫停了土地端的投資。

相比之下，遠洋精2022年購入7幅土地，總樓面面積為66.8萬(wàn)平方米，應占權益面積為48.6萬(wàn)平方米，平均成本7800元/平方米。于2022年12月31日，該集團共計擁有4298.1萬(wàn)平方米的土地儲備。

從北京出發(fā)的遠洋，一直被稱(chēng)作是“京城一哥”，上市前后土儲主要集中在北京、東北一帶，2010年開(kāi)始穩定一線(xiàn)城市發(fā)展，并且深入全國多個(gè)地區。截至目前，遠洋已經(jīng)基本形成了以環(huán)渤海為中心，珠三角、長(cháng)三角為兩翼的布局。

2020年，遠洋集團首次制定“南移西拓”戰略布局，拿地重心向華東、華南、華中和華西區域傾斜。

從該集團土地結構來(lái)看，截至報告期末，北京區域、環(huán)渤海區域、華東區域、華南區域及華中區域、華西區域擁有的土地儲備分別占總土儲24.10%、22.37%、14.44%、10.7%、13.46%、14.77%。

受益于城市投拓的進(jìn)一步優(yōu)化，遠洋集團希望能夠減輕由個(gè)別城市波動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險。

財務(wù)篇

過(guò)去兩年，在行業(yè)調整之下，一大批房企應聲倒下，作為幸存者的遠洋，也需要未雨綢繆。

一方面，遠洋集團加快了資產(chǎn)出售的步伐，年內相繼出售北京頤堤港一期、麗澤遠洋銳中心、成都太古里股權等資產(chǎn)，回籠資金逾150億元。

觀(guān)點(diǎn)新媒體查閱，這類(lèi)項目以重資產(chǎn)商業(yè)項目為主，上述出售不僅能夠助力遠洋加速向輕資產(chǎn)轉型，優(yōu)化公司資產(chǎn)結構，更能在行業(yè)融資關(guān)閘之時(shí)，回籠資金，以備不時(shí)之需。

另一方面，去年年末，隨著(zhù)監管層、銀保監會(huì )的“三支箭”、“金融十六條”登政策接連出臺，行業(yè)融資有所放寬。

遠洋集團抓緊融資窗口期，接連發(fā)債、獲取授信，年內先后與中國工商銀行、中國郵政儲蓄銀行、中國民生銀行簽署了戰略合作協(xié)議，累計獲得授信額度超1000億元。

以確定的態(tài)度，應對不確定的未來(lái)，在行業(yè)下行周期，遠洋因此能保持現金流的相對穩定。

據了解，過(guò)去一年，遠洋集團在債務(wù)兌付方面一直如期進(jìn)行。去年11月17，該公司完成“17遠洋01”公司債本息兌付，共計約10.4億元，年內到期信用債均已償還完畢。

今年開(kāi)年，遠洋集團亦接連完成“21遠洋控股PPN002”債券的本息兌付，以及一筆次級永續美元債票息兌付。

2022年，遠洋集團成為中債增擔保發(fā)債的六家示范房企之一。

在財報中，該公司亦表示，于2022年12月31日，集團凈借貸比率約183%，呈現上升態(tài)勢，未來(lái)這一點(diǎn)仍需警惕。

從具體的負債指標來(lái)看，2022年末，遠洋集團擁有的總貸款為970.23億元，同比微增5.20%，其中，一年內到期貸款為380.92億元，一至兩年內到期的額貸款為210.62億元，二至五年內到期起的貸款為300.61億元，五年以上的貸款為78.08億元。

報告期末，該公司擁有的現金資源總額為93.86億元。而據觀(guān)點(diǎn)新媒體了解，目前遠洋集團尚未使用的授信額度約人民幣1652億元，公司流動(dòng)比率為1.40倍。

行業(yè)融資回暖，且銀行授信充裕的情況下，遠洋集團短期償債壓力并不算大。該公司在財報中亦表示，集團對流動(dòng)性充滿(mǎn)信心。

雖然經(jīng)歷了極其不平凡的一年，但遠洋以不“躺平”的心態(tài)，在地產(chǎn)下半場(chǎng)盡力化解危機，以未雨綢繆之資，將未來(lái)的不確定轉換為新的生機。

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