4月23日訊深交所近期對華僑城A下發(fā)年報問(wèn)詢(xún)函，要求其對償債能力、存貨跌價(jià)準備計提的合理合規性、相關(guān)費用變動(dòng)趨勢與營(yíng)收大幅下滑的變動(dòng)趨勢不一致的原因及合理性等11個(gè)問(wèn)題作出補充說(shuō)明。

1、年報顯示，華僑城A報告期內實(shí)現營(yíng)業(yè)收入767.67億元，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和旅游綜合收入分別為493.66億元和272.2億元，較上年同期分別下降16.27%和37.16%；實(shí)現歸屬于母公司股東凈利潤(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“凈利潤”)-109.05億元，同比下滑387.05%。此外，華僑城A房地產(chǎn)業(yè)務(wù)2021年、2022年毛利率分別同比下降37.96個(gè)百分點(diǎn)、增加0.51個(gè)百分點(diǎn)。

深交所要求華僑城A分別說(shuō)明告期房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、旅游景區業(yè)務(wù)所處行業(yè)環(huán)境、經(jīng)營(yíng)狀況，以及相較2021年的變化情況，并結合房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、旅游景區業(yè)務(wù)收入確認、成本結轉、期間費用等情況，說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率小幅增長(cháng)但凈利潤大額虧損的主要原因及合理性。

(資料圖)

2022年，華僑城A經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~為-5.75億元，貨幣資金2022年期末余額同比下降38.41%。深交所要求其說(shuō)明報告期經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~為負、貨幣資金余額大幅下降的原因，并結合你公司有息債務(wù)情況，分析短期及長(cháng)期償債能力，是否存在流動(dòng)性風(fēng)險。

2、2022年，華僑城A報告期就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目計提存貨跌價(jià)準備115.07億元，而2021年僅計提約12.57億元存貨跌價(jià)準備。2023年2月16日，華僑城A披露的《關(guān)于深圳證券交易所的回復公告》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《回函》)顯示，成都、廣州等地2022年銷(xiāo)售均價(jià)同比上漲。

深交所要求華僑城A詳細說(shuō)明報告期計提存貨跌價(jià)準備涉及的具體項目情況，包括但不限于項目所處城市、目業(yè)態(tài)、開(kāi)發(fā)建設狀態(tài)、存貨賬面余額、報告期計提存貨跌價(jià)準備金額、存貨跌價(jià)準備期末余額等。

此外，華僑城A還需詳細說(shuō)明主要項目存貨期末可變現凈值的確認依據及主要測算過(guò)程，重要假設及關(guān)鍵參數的選取標準及依據，與2021年相比是否存在較大變化，如是，請說(shuō)明主要原因及合理性，并結合相關(guān)項目實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格、所在地區市場(chǎng)情況、周邊競品價(jià)格等，說(shuō)明報告期存貨跌價(jià)準備計提的合理合規性。

結合房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率2021年同比大幅下降、2022年同比小幅增長(cháng)且部分地區銷(xiāo)售均價(jià)同比上漲等情況，說(shuō)明報告期計提大額存貨跌價(jià)準備的主要原因及合理性。結合報告期所處行業(yè)環(huán)境及市場(chǎng)銷(xiāo)售均價(jià)變化、可比上市公司情況等，說(shuō)明計提存貨跌價(jià)準備的情況是否偏離同行業(yè)可比公司，是否符合所處地區市場(chǎng)變化趨勢，是否存在集中報告期計提存貨跌價(jià)準備的情形，以前年度存貨跌價(jià)準備計提是否充分、合理。

3、截至2022年末，華僑城A投資性房地產(chǎn)期末余額為146.61億元，報告期對投資性房地產(chǎn)計提資產(chǎn)減值準備1.03億元。

深交所要求華僑城A說(shuō)明公司投資性房地產(chǎn)涉及項目的主要情況，相關(guān)項目減值跡象的判斷依據及主要減值測算過(guò)程，結合主要項目所在區域市場(chǎng)情況、租金價(jià)格及其變化等，分析投資性房地產(chǎn)減值準備計提是否充分、合規，是否與所在區域市場(chǎng)變化趨勢保持一致，是否偏離同行業(yè)一般水平。

4、2021年年報顯示，剔除2021年新增加項目，華僑城A文旅項目共接待游客恢復至2019年的96%。2022年年報顯示，公司文旅項目共接待游客6,184.9萬(wàn)人次，為去年同期69%水平，為2019年同期155%水平(含增量項目接待游客人次)。如按剔除增量項目的可比口徑，則為2019年同期53%水平。2023年一季度，公司文旅項目共接待游客超2300萬(wàn)人次，同比增長(cháng)約80%。

深交所要求華僑城A詳細說(shuō)明公司報告期旅游景區接待游客相關(guān)變化情況的披露是否準確，有關(guān)剔除增量項目的可比口徑的具體含義，并提供詳細測算過(guò)程，相關(guān)變化情況是否與旅游景區業(yè)務(wù)收入、成本、毛利率變化情況相一致。

此外，華僑城A還需詳細說(shuō)明報告期對旅游景區資產(chǎn)計提減值準備的具體情況、減值跡象的判斷依據及減值測試的主要過(guò)程，是否充分考慮報告期及未來(lái)接待游客數量變化情況，旅游景區資產(chǎn)減值準備計提是否合理。

5、《回函》顯示，華僑城A預計對長(cháng)期股權投資計提減值準備20億元至25億元。2022年年度報告顯示，華僑城A報告期計提長(cháng)期股權投資減值準備1.39億元。

深交所要求華僑城A說(shuō)明減值涉及的長(cháng)期股權投資的具體情況，業(yè)績(jì)預告與年報關(guān)于長(cháng)期股權投資減值計提金額差異較大的原因及合理性，并說(shuō)明長(cháng)期股權投資減值的主要測算過(guò)程及依據。

6、年報顯示，華僑城A對在建工程、使用權資產(chǎn)分別計提減值損失1.67億元、1.09億元。深交所要求該公司說(shuō)明涉及的在建工程和使用權資產(chǎn)的具體情況，減值跡象的判斷依據，減值測試的主要過(guò)程，并說(shuō)明資產(chǎn)減值損失計提是否充分、合理。

7、2022年，華僑城A年實(shí)現投資收益-24.20億元，其中“對聯(lián)營(yíng)企業(yè)和合營(yíng)業(yè)企業(yè)的投資收益”為-24.65億元，同比下降324.15%。深交所要求華僑城A結合聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況、財務(wù)狀況等，說(shuō)明投資收益的確認依據、測算過(guò)程及合理性。

8、截至2022年末，華僑城A遞延所得稅資產(chǎn)期末余額為130.64億元，同比下降5.30%，2022年計提資產(chǎn)減值損失共計127.05億元，而遞延所得稅資產(chǎn)明細“減值準備”為5.71億元。華僑城A需說(shuō)明報告期遞延所得稅資產(chǎn)的計算過(guò)程，同比下降的原因及合理性，并核實(shí)說(shuō)明遞延所得稅資產(chǎn)與減值準備之間的變動(dòng)方向、勾稽關(guān)系是否一致，是否符合《企業(yè)會(huì )計準則》的有關(guān)規定。

9、2022年，華僑城A“銷(xiāo)售費用——其他費用”“管理費用——其他費用”分別為2.18億元、7.21億元，同比分別增長(cháng)34.16%、6.39%。深交所要求華僑城A說(shuō)明其他費用的具體構成、費用性質(zhì)，并說(shuō)明相關(guān)費用變動(dòng)趨勢與營(yíng)業(yè)收入大幅下滑的變動(dòng)趨勢不一致的原因及合理性。

10、2021年、2022年，華僑城A收到其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現金分別為1184.38億元、105.87億元，其中，往來(lái)款項分別為246.52億元、43.03億元；支付其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現金分別為1,125.82億元，118.90億元，其中，往來(lái)款項分別為215.71億元、36.71億元，其他付現費用分別為47.27億元、27.97億元。

對此，華僑城A需說(shuō)明報告期收到其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現金、支付其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現金較上年同比大幅減少的原因及合理性，以及往來(lái)款項、其他付現費用的款項性質(zhì)、交易對方及其你公司、公司董監高、控股股東是否存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，是否構成財務(wù)資助或非經(jīng)營(yíng)性資金占用，是否及時(shí)履行恰當的審議程序和披露義務(wù)(如適用)。

11、截至2022年末，華僑城A其他應收款期末余額為317.21億元，其中，關(guān)聯(lián)方往來(lái)款為186.36億元，占其他應收款的58.75%?！赌甓汝P(guān)聯(lián)方資金占用專(zhuān)項審計報告》顯示，該公司有多筆對控股股東華僑城集團有限公司及同受控股股東控制的多家公司的其他應收款，往來(lái)性質(zhì)為“經(jīng)營(yíng)性往來(lái)”。同時(shí)，華僑城A對子公司少數股東陳學(xué)建的其他應收款786.54萬(wàn)元尚未收回。

對此，深交所要求華僑城A分別說(shuō)明上述其他應收款中往來(lái)款的款項性質(zhì)、具體內容，交易對方以及交易對方是否與公司、公司控股股東、董監高存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，相關(guān)款項是否構成財務(wù)資助或者非經(jīng)營(yíng)性資金占用，是否及時(shí)履行恰當的審議程序和披露義務(wù)(如適用)。

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