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2022年年報披露已近收官。從財報披露的數據來(lái)看，多家上市房企大額計提資產(chǎn)減值準備，少則幾億元，多則上百億元，且計提規模增幅顯著(zhù)。此舉直接對相關(guān)房企利潤造成了沖擊，并成為其去年業(yè)績(jì)虧損的主要原因。

資產(chǎn)減值是指資產(chǎn)的可收回金額低于其賬面價(jià)值。2021年以來(lái)，受房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調整期影響，上市房企“縮表”進(jìn)程加快。銷(xiāo)售端整體下行壓力延續，出險房企短時(shí)間內無(wú)法徹底解決債務(wù)違約問(wèn)題，部分房企品牌受損程度加深，導致業(yè)內外對行業(yè)整體銷(xiāo)售價(jià)格預期、資產(chǎn)評估更加謹慎……

諸多因素影響之下，驅動(dòng)更多房企計提資產(chǎn)減值準備。在筆者看來(lái)，短期來(lái)看，資產(chǎn)減值導致的業(yè)績(jì)虧損陣痛不可避免、影響不容忽視。但從長(cháng)期來(lái)看，一方面，在謹慎性原則下，合理計提資產(chǎn)減值準備是正常操作，有其必要性；另一方面，過(guò)去虛高的資產(chǎn)價(jià)格此時(shí)也迎來(lái)擠水分的“瘦身”時(shí)刻，這也是行業(yè)回歸理性、穩健發(fā)展的利好信號。

從計提資產(chǎn)減值準備構成來(lái)看，存貨跌價(jià)損失占重頭，其中待售和不可售產(chǎn)品減值風(fēng)險最大。而土地跌價(jià)準備最少，完工項目跌價(jià)準備亦較少。從當前行業(yè)庫存來(lái)看，去化速度整體較慢，頭部房企存貨量也相對較高。但一季度銷(xiāo)售已經(jīng)回暖，市場(chǎng)信心和預期都得到了有效修復，所以鑒于存貨結構、營(yíng)銷(xiāo)策略、品牌信任度以及周轉速度不同，企業(yè)未來(lái)面臨的減值風(fēng)險并不同。

從計提資產(chǎn)減值準備的企業(yè)構成來(lái)看，出險房企是重災區，這些企業(yè)為應對流動(dòng)性危機，折價(jià)出讓資產(chǎn)、犧牲利潤式以?xún)r(jià)換量是主流經(jīng)營(yíng)策略，從而使其面臨更大經(jīng)營(yíng)挑戰。從2022年上市房企財報表現來(lái)看，虧損大戶(hù)多是出險房企，且均處于計提資產(chǎn)減值準備排行榜前列，對業(yè)績(jì)和估值產(chǎn)生連帶影響。

值得注意的是，從當下財務(wù)表現看，在計提資產(chǎn)減值準備的房企中，不乏優(yōu)質(zhì)房企，其利潤或會(huì )因此有所下浮，但不少優(yōu)質(zhì)房企已經(jīng)走上彈性擴表投資之路，釋放積極向好的信號。

畢竟，從中短期來(lái)看，計提存貨減值準備是上市公司出于謹慎考慮的一種會(huì )計處理手段，造成的利潤虧損屬于“浮虧”，后續待市場(chǎng)逐步恢復、債務(wù)重組有利好進(jìn)展，或者資產(chǎn)處置變現力度加大后，前期計提的減值將視情況轉回，這會(huì )減緩對企業(yè)造成的盈利壓力。

現在的當務(wù)之急是，企業(yè)需要將重心轉至存貨管理上，通過(guò)盤(pán)活現有資產(chǎn)、加快出清現房庫存，減少資金占用，在保證產(chǎn)品品質(zhì)的前提下，盡可能縮短從拿地到竣工的交付周期，盡快恢復經(jīng)營(yíng)造血能力。

更重要的是，不管是當下還是未來(lái)，上市房企仍需在提升資產(chǎn)質(zhì)量上下功夫。畢竟只要資產(chǎn)質(zhì)量好、韌性強，待市場(chǎng)好轉時(shí)，存貨減值也能回調。歸根結底一句話(huà)，好的資產(chǎn)質(zhì)量才是房企未來(lái)利潤的護城河。

(責任編輯：申楊)

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