2016年，保定市宏孚房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責任公司（下稱(chēng)“宏孚地產(chǎn)”）在當地挖了個(gè)大土坑，宣稱(chēng)要建“宏孚茗園二期”，屬于政府“限價(jià)房”。此后兩三年，宏孚地產(chǎn)陸續收取400多戶(hù)的“定金”，每戶(hù)約三四十萬(wàn)元。至此，這些購房者算是跳了“坑”。

所謂“宏孚茗園二期”，之后被指壓根無(wú)合規土地手續，未能開(kāi)發(fā)。更糟糕的是，宏孚地產(chǎn)也資金崩盤(pán)，被列失信企業(yè)。而去年年底，宏孚地產(chǎn)的老板李國慶也因病去世。

令購房戶(hù)苦惱的是，2019年，宏孚地產(chǎn)通知他們申報的限價(jià)房項目叫“璞園”，他們拿到了“準購證”，選了房。正當滿(mǎn)心期待入住新房時(shí)，卻獲悉，璞園新房沒(méi)他們的份！

(相關(guān)資料圖)

對此，璞園項目方則表示，“宏孚茗園二期”和“璞園”完全是不搭邊的兩個(gè)項目，兩者距離300米。至今，購房戶(hù)和璞園項目之間，已經(jīng)展開(kāi)了長(cháng)達兩三年的博弈。

宏孚地產(chǎn)涉嫌非法集資嗎？?jì)蓚€(gè)項目之間，究竟是何關(guān)系？購房戶(hù)又當何去何從？近日，《華夏時(shí)報》記者對此進(jìn)行了詳細調查。

難產(chǎn)的“宏孚茗園二期”

宏孚地產(chǎn)成立于2000年，作為保定市的本土開(kāi)發(fā)商，原本在當地口碑不錯。2016年，宏孚地產(chǎn)曾在保定市蓮池區韓莊鄉開(kāi)發(fā)過(guò)限價(jià)房項目，取名“宏孚茗園”。

同年，宏孚地產(chǎn)對外宣稱(chēng)要投建另一個(gè)限價(jià)房項目，即“宏孚茗園二期”。這一消息釋放后，不少購房者踴躍認購。

所謂“限價(jià)房”，又稱(chēng)限房?jì)r(jià)、限地價(jià)的“兩限”商品房，是一種限價(jià)格、限面積的商品房，主要在于解決中低收入家庭的住房困難。

據購房者張坤（化名）介紹，當時(shí)“宏孚茗園一期”售價(jià)不足7000元/平米，比普通商品房便宜不少。購房者預估，“宏孚茗園二期”價(jià)格會(huì )和一期接近?？紤]到價(jià)格便宜、資源緊俏，購房者擔心等后續政府公布信息后再報名恐排不上號，所以紛紛提前在宏孚地產(chǎn)認購。

購房者倪楠（化名）對記者表示，因一期（宏孚茗園）已在建，所以當宏孚地產(chǎn)稱(chēng)要建二期時(shí)，他們深信不疑。他們認為，畢竟是政府“限價(jià)房”，應該會(huì )有保障。

宏孚地產(chǎn)憑借在當地的口碑和“限價(jià)房”噱頭，在兩三年的時(shí)間內，陸續收取了400多戶(hù)的購房“定金”，也有稱(chēng)“內部認購款”。多位購房者表示，他們有的交30萬(wàn)元，有的交40萬(wàn)元，也有購房者表示，曾交過(guò)60多萬(wàn)元。

購房者交給宏孚地產(chǎn)40萬(wàn)元內部認購款的收據。 受訪(fǎng)者供圖

假設以400戶(hù)，每戶(hù)交30萬(wàn)定金估算，總計定金數額約1.2億元。有購房者告訴記者，他本人曾咨詢(xún)韓莊鄉政府領(lǐng)導，相關(guān)領(lǐng)導表示，宏孚地產(chǎn)收取了428戶(hù)的定金，總計1.68億元。不過(guò)，由于記者撥打韓莊鄉相關(guān)領(lǐng)導電話(huà)，未能接通，因此對于1.68億元這一數字，未能核實(shí)。

交過(guò)定金的購房戶(hù)，開(kāi)始期待入住新房?？蓻](méi)想到是，他們的業(yè)主身份，后來(lái)竟不被承認。

不被承認業(yè)主身份

2019年，購房者終于迎來(lái)認購限價(jià)房的進(jìn)一步消息，宏孚地產(chǎn)通知他們提交材料，報名申請。要提到的是，宏孚地產(chǎn)此時(shí)讓他們申報的項目名稱(chēng)不叫“宏孚茗園二期”，而叫“璞園”。

針對申購時(shí)項目名稱(chēng)的變化，有購房者認為，當時(shí)大家主要跟著(zhù)宏孚地產(chǎn)的引導走，至于項目名稱(chēng)的改變，無(wú)人去深究。他們認為，也可能是中間更改了名字，或者是對外宣傳名稱(chēng)和備案名稱(chēng)不同而已。

2019年下半年，符合申購條件的400多購房戶(hù)通過(guò)審核，拿到了保定市保障性住房管理中心（下稱(chēng)“保障房中心”）發(fā)放的“準購證”。

購房者提供的“準購證”圖。

張坤表示，當時(shí)“璞園”的價(jià)格被公布，均價(jià)約在9000多元，這比“宏孚茗園一期”高出不少。有業(yè)主認為，既然比市場(chǎng)價(jià)低得不夠多，開(kāi)發(fā)商又“強制綁定車(chē)位”銷(xiāo)售，就想退款。但更多的購房者還是想要房。

正當購房者滿(mǎn)心期待入住新房時(shí)，矛盾爆發(fā)，雖然他們交過(guò)定金，也已拿到“璞園”準購證，但璞園項目根本不承認他們的業(yè)主身份。

簡(jiǎn)單而言，璞園無(wú)法承認400多戶(hù)業(yè)主身份的核心原因是，宏孚地產(chǎn)先前收了400多戶(hù)的定金，卻沒(méi)有轉給璞園的開(kāi)發(fā)公司保定市金泰宏孚房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責任公司（下稱(chēng)“金泰宏孚”）。

為何宏孚地產(chǎn)未把所收定金轉給金泰宏孚？張坤提供了一份宏孚地產(chǎn)在2021年4月時(shí)所做的承諾書(shū)，按照承諾書(shū)，當時(shí)宏孚地產(chǎn)的說(shuō)法是：“ 2010年，宏孚地產(chǎn)為配合（保定）市政府三大片區改造出資征收大西良783畝土地，占用了大量資金，致使公司資金比較緊張，無(wú)法將原收取400余戶(hù)定金轉入貴公司（金泰宏孚）?！?/p>

記者曾多次聯(lián)系宏孚地產(chǎn)相關(guān)負責人，但電話(huà)均未能接通。記者曾嘗試聯(lián)系韓莊鄉政府相關(guān)領(lǐng)導，但也未能接通。因此，就宏孚地產(chǎn)為改造土地占用資金事宜，未能獲取詳細內情。

不過(guò)，從張坤提供的承諾書(shū)上，以宏孚地產(chǎn)表述的字面來(lái)看，還存在一些疑問(wèn)：宏孚地產(chǎn)因配合政府改造土地占用資金，導致資金緊張，發(fā)生在2010年。但收取“限價(jià)房”定金卻發(fā)生在2016年后。

矛盾重重的說(shuō)法

關(guān)于業(yè)主身份之爭，購房者和璞園方面的觀(guān)點(diǎn)，充滿(mǎn)矛盾。而梳理雙方矛盾，首先要提到璞園的開(kāi)發(fā)背景。

張坤提供的文件顯示，2020年，保定市保障房中心的相關(guān)通知中曾提到，宏孚地產(chǎn)曾計劃建“宏孚茗園二期”，但由于土地手續等多種原因，未能開(kāi)發(fā)。2018年，宏孚地產(chǎn)與北京金泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱(chēng)“北京金泰”）合作開(kāi)發(fā)，取得璞園的開(kāi)發(fā)手續。2019年，璞園開(kāi)始銷(xiāo)售。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，宏孚地產(chǎn)是璞園開(kāi)發(fā)公司的股東之一。據了解，宏孚地產(chǎn)和北京金泰合資成立了金泰宏孚，雙方分別持股40%和55%，而另外5%由一家“以從事資本市場(chǎng)服務(wù)”為主的企業(yè)持有。

購房者表示，金泰宏孚成立于2017年4月，許多購房者的定金都是在金泰宏孚成立以后交的。而且，在購房者看來(lái)，金泰宏孚就在宏孚地產(chǎn)的物業(yè)辦公，客戶(hù)將購房定金交給金泰宏孚的股東之一宏孚地產(chǎn)很正常。

目前，購房者認為，既然金泰宏孚的股東宏孚地產(chǎn)收了定金，作為合資公司以及璞園項目的開(kāi)發(fā)商，金泰宏孚應當承認他們的業(yè)主身份，并如期交房。

另外，購房者還向記者出示了一個(gè)資料例證：2020年6月8日，保定市保障中心曾發(fā)給金泰宏孚一份《關(guān)于對璞園項目保留已選房源的通知》（下稱(chēng)《通知》）。關(guān)于這份《通知》，記者曾致電保定市保障房中心，不過(guò)相關(guān)工作人員表示，對這一歷史情況不了解。

關(guān)于對璞園項目保留已選房源的通知。 受訪(fǎng)者供圖

記者注意到，上述《通知》曾要求，金泰宏孚不能對400多購房戶(hù)已選的房源對外二次銷(xiāo)售。并表示，如發(fā)現二次銷(xiāo)售，相關(guān)人員要承擔責任。

另外，關(guān)于資金問(wèn)題，《通知》還提到，北京金泰和宏孚地產(chǎn)要“盡快協(xié)調，抓緊解決，資金到位后，盡快安排客戶(hù)簽訂購房合同?！碧煅鄄轱@示，北京金泰由北京能源集團有限責任公司全資持股。

在張坤看來(lái)，當地保障房中心既然要求金泰宏孚為400多戶(hù)業(yè)主保留房源，并提到讓兩公司抓緊解決資金問(wèn)題，就是間接說(shuō)明，資金問(wèn)題是宏孚地產(chǎn)和金泰宏孚之間的內部問(wèn)題，是在間接承認400多戶(hù)是璞園業(yè)主的身份。

記者多次聯(lián)系宏孚地產(chǎn)相關(guān)負責人，電話(huà)均未接通。不過(guò)，購房者出示的一份宏孚地產(chǎn)的最新“情況說(shuō)明”，可以說(shuō)明宏孚地產(chǎn)當前的觀(guān)點(diǎn)。

2023年5月，宏孚地產(chǎn)在“情況說(shuō)明”中表示：“當時(shí)在相關(guān)部門(mén)的監督下，大家的房號已選，并且保障房管理中心早已出具大家已選房屋不允許二次銷(xiāo)售的文件，所以大家所選房號合法合規，收房入住合理合法，理應與其他業(yè)主同期交房?！?/p>

要注意的是，宏孚地產(chǎn)在“情況說(shuō)明”中如此措辭：“關(guān)于在我司付款購買(mǎi)‘璞園’項目的業(yè)主”。至少從字面意思看來(lái)，宏孚地產(chǎn)認為，購房者所買(mǎi)的就是“璞園”項目。而這份情況說(shuō)明，并沒(méi)有提到“宏孚茗園二期”的字樣。

在金泰宏孚看來(lái)，購房者對璞園項目誤會(huì )重重。金泰宏孚的相關(guān)負責人林嘉（化名）對《華夏時(shí)報》記者表示，金泰宏孚方面最初對宏孚地產(chǎn)已收取400多購房戶(hù)定金的背景，并不了解。矛盾主要發(fā)生在2019年，當時(shí)客戶(hù)選完房，要交首付時(shí)，這個(gè)問(wèn)題才暴露。

另外，林嘉還表示，金泰宏孚曾經(jīng)的確租用過(guò)宏孚地產(chǎn)的物業(yè)辦公，但在金泰宏孚發(fā)現混亂的現象后，就離開(kāi)宏孚地產(chǎn)的物業(yè)，搬往了新售樓處。

關(guān)于400多購房戶(hù)曾報名申購璞園，林嘉提到，“2019年，璞園公示搖號，保定日報也曾公示這一信息，所有（想購買(mǎi)的）客戶(hù)都可以自行上各區去申報。當時(shí)，宏孚地產(chǎn)也通知了相關(guān)客戶(hù)去報名?！?/p>

林嘉提到，關(guān)于璞園項目的觀(guān)點(diǎn)，需要以之前發(fā)布的“聲明”為主。張坤為記者提供了璞園項目的聲明。

根據該聲明，記者注意到，今年2月，璞園項目部表示，“2016年起宏孚公司將沒(méi)有任何手續的所謂的‘宏孚茗園二期’向社會(huì )銷(xiāo)售，嚴重違法?！?另外，聲明還提到，“（宏孚地產(chǎn)）蒙蔽‘宏孚茗園二期’業(yè)主，讓其報名申請璞園項目限價(jià)房……”

根據“聲明”，璞園項目部還認為，璞園和宏孚地產(chǎn)建設的所謂“宏孚茗園二期”所挖的土坑，相距300米的距離，這是兩個(gè)不搭邊的項目，而且宏孚地產(chǎn)也只是金泰宏孚的小股東而已。

天眼查顯示，宏孚地產(chǎn)在金泰宏孚的股權已多次被凍結，最早的凍結公示日期，是在2019年9月，最近的股權凍結公示日期是在今年4月，凍結股權價(jià)值4000萬(wàn)元人民幣。

宏孚地產(chǎn)崩盤(pán)，老板去世

400多購房戶(hù)不被璞園項目承認業(yè)主身份，購房戶(hù)找收定金的宏孚地產(chǎn)討要說(shuō)法。但宏孚地產(chǎn)如今卻陷入經(jīng)濟崩盤(pán)。

記者從天眼查獲悉，目前宏孚地產(chǎn)因資金鏈斷裂，已多次被列為失信企業(yè)。宏孚地產(chǎn)所涉案件中，89.2%的案件身份是被告，被告身份涉案件數量約130多個(gè)，其中以民間借貸糾紛和房屋交易合同糾紛為主。

天眼查另顯示，目前，宏孚地產(chǎn)處于首次執行階段的案件有60余件，而近5年中，以2021年的案件占比最大，為33.8%。

盡管宏孚地產(chǎn)崩盤(pán)，但此前購房者還可以找宏孚地產(chǎn)的老板李國慶要說(shuō)法，然而，2022年11月，宏孚地產(chǎn)法人代表和實(shí)際控制人李國慶也因病去世。倪楠告訴記者，有購房者曾找李國慶的兒子討要說(shuō)法，不過(guò)雙方不歡而散。

法律角度而言，李國慶去世后，宏孚地產(chǎn)的債會(huì )“人死債消”嗎？北京知名律師彭艷軍認為，不會(huì )。他向記者分析，根據民法典規定，如果李國慶之子繼承了李國慶的遺產(chǎn)，就可以要求其子在繼承遺產(chǎn)的范圍內清償債款。

彭艷軍提到，通常情況下，公司欠債，股東并不需要承擔責任，因為公司作為獨立法人，以其公司全部財產(chǎn)對債務(wù)承擔責任。但在本案中，宏孚地產(chǎn)如有欠債，股東李國慶可能難逃干系。

彭艷軍提到這樣一個(gè)信息，國家企業(yè)信用信息公示系統顯示，宏孚地產(chǎn)注冊資本1.5億元，但實(shí)繳資本才2000萬(wàn)元，如情況屬實(shí)，宏孚地產(chǎn)有外債，股東李國慶會(huì )在1.3億元出資不實(shí)范圍內，對公司債務(wù)不能清償的部分，承擔補充賠償責任。

彭艷軍還分析，當一人有限公司的股東不能證明公司財產(chǎn)獨立于股東自己的財產(chǎn)的，也應當對公司債務(wù)承擔連帶責任。本案中，宏孚地產(chǎn)系一人有限公司，李國慶系宏孚地產(chǎn)唯一股東。因此，即便李國慶完全履行了出資義務(wù)，也有可能因其個(gè)人財產(chǎn)與公司財產(chǎn)混同而對債務(wù)承擔連帶責任。

涉嫌非法集資？

有一份截圖值得提到，張坤曾經(jīng)為記者提供了一份人民網(wǎng)領(lǐng)導留言板的截圖。截圖顯示，關(guān)于此事，2020年5月13日，有購房者曾留言求解決。2020年7月1日，保定市人民政府曾對此回復。目前，記者在人民網(wǎng)地方領(lǐng)導留言板只能檢索到一年半內的留言，因此，未能看到上述截圖內容。

根據截圖，當時(shí)保定市人民政府曾提到，2020年5月6日，保定市住建局住房保障處、房地產(chǎn)處、稽查大隊參加了北京金泰、宏孚地產(chǎn)和“璞園”上訪(fǎng)的購房代表就簽訂正式的購房合同訴求召開(kāi)的協(xié)調會(huì )。最終經(jīng)協(xié)商，北京金泰和宏孚地產(chǎn)先行起草一個(gè)三方協(xié)議（北京金泰、宏孚地產(chǎn)、業(yè)主），協(xié)議明確購房業(yè)主、住房坐落、準購證等信息。

上述截圖還提到，“宏孚地產(chǎn)解決資金問(wèn)題后，將璞園收房款轉至金泰宏孚賬戶(hù)，換正式購房合同。業(yè)主代表表示同意。另外一部分業(yè)主訴求是不想購買(mǎi)，想退房款。這也需要宏孚地產(chǎn)解決資金問(wèn)題后解決?！?/p>

要注意的是，這份截圖末尾還顯示，保定市人民政府曾提到，“宏孚公司（宏孚地產(chǎn)）未取得任何手續收取定金的行為，涉嫌非法集資或合同詐騙。如果宏孚地產(chǎn)不返還定金，購房戶(hù)可以通過(guò)法院起訴，依法維護合法經(jīng)紀權益?！?/p>

針對這份截圖的內容，彭艷軍分析，宏孚地產(chǎn)的行為是構成非法集資或合同詐騙等刑事犯罪，還是只是一般的合同糾紛，關(guān)鍵在于其主觀(guān)上有無(wú)非法占有他人財物的目的，這一點(diǎn)有賴(lài)于有關(guān)部門(mén)的調查。是否構成犯罪，需要從犯罪的客體、犯罪的客觀(guān)方面、犯罪的主體、犯罪的主觀(guān)方面綜合分析。

彭艷軍表示，如果宏孚地產(chǎn)收取定金的行為尚未被定性為刑事犯罪，則購房戶(hù)可以通過(guò)到人民法院以合同糾紛起訴來(lái)討要定金。如果法院審理后認為，宏孚地產(chǎn)存在涉嫌犯罪可能，也會(huì )將有關(guān)材料移送公安機關(guān)處置。

記者在人民網(wǎng)領(lǐng)導留言板查詢(xún)看到，關(guān)于宏孚地產(chǎn)最新一次的留言時(shí)間為2023年4月6日，關(guān)于“房子不給簽合同，也不退款”如何解決的問(wèn)題，蓮池區委回復：“經(jīng)蓮池區韓莊鄉核實(shí)，目前我區正積極協(xié)調宏孚（弘達）地產(chǎn)公司同有退款需求的購房戶(hù)協(xié)商解決問(wèn)題。我區工作人員已與您電話(huà)聯(lián)系，解釋相關(guān)工作進(jìn)展情況?！?/p>

承認業(yè)主身份有條件

心慌的購房者，屢次找宏孚地產(chǎn)協(xié)調。據了解，過(guò)去兩三年，宏孚地產(chǎn)和金泰宏孚以及購房者三方，曾經(jīng)多次做過(guò)類(lèi)似“保證書(shū)”和“承諾書(shū)”的說(shuō)明。

然而，“業(yè)主身份”的問(wèn)題依然沒(méi)有從根本上解決。最現實(shí)的難題在于，宏孚地產(chǎn)資金鏈斷裂后，根本拿不出錢(qián)給“金泰宏孚”。

值得說(shuō)明的是，記者注意到，根據所謂的“保證書(shū)”和“承諾書(shū)”，其實(shí)金泰宏孚要真正承認400多戶(hù)是璞園業(yè)主的身份，是有前提的。

舉例而言，宏孚地產(chǎn)和金泰宏孚雙方，在2020年4月7日出具的“承諾書(shū)”中提到，“宏孚地產(chǎn)保證在一個(gè)月內開(kāi)始轉交金泰宏孚首付款，三個(gè)月內轉交到位，同時(shí)補簽合同”。

而在2021年，兩公司的“保證書(shū)”中曾提到“待（保定）市政府解惑政策出臺后，保證本年度十月底之前制定方案，完成轉簽（璞園）?！?/p>

張坤認為，目前來(lái)看，金泰宏孚要承認400多戶(hù)的業(yè)主身份，有兩個(gè)條件：要么宏孚地產(chǎn)把先前收的定金轉交金泰宏孚；要么，政府給予“解惑政策”。

所謂的“解惑政策”怎么理解？記者曾聯(lián)系相關(guān)政府負責人，但電話(huà)未能接通。張坤分析，所謂的“解惑政策”，應該是對金泰宏孚有利的紅利政策。

彭艷軍律師分析，在征得業(yè)主同意下，宏孚地產(chǎn)是可以將合同權利義務(wù)一并轉讓給金泰宏孚的。目前來(lái)看，選擇繼續要房的業(yè)主基本認可這一方案的，關(guān)鍵是看宏孚地產(chǎn)和金泰宏孚能否最終順利達成協(xié)議，解決好資金問(wèn)題，并完成轉簽工作。

通過(guò)人民網(wǎng)地方領(lǐng)導留言板，本報記者檢索獲悉，2022年9月有購房者提到相關(guān)問(wèn)題。保定市蓮池區委回復提到，“經(jīng)蓮池區韓莊鄉政府核實(shí)，由于退房退款數額巨大，目前市住建局正在協(xié)調有能力的企業(yè)接盤(pán)，待達成一致后，注資統一解決。目前您所選房號已登記保留?！?/p>

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