由于借貸成本高企加上普遍的通脹侵蝕了住房負擔能力和需求，各項數據均顯示美國房地產(chǎn)正在降溫。不僅美聯(lián)儲團隊建立的新指數顯示，美國租金通脹快速放緩;而且，美國11月新屋開(kāi)工數繼續下降，許可數量大幅下降;此外，數據顯示，11月的租金漲幅連續第十個(gè)月放緩。

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房市即時(shí)指標顯示疲弱

智通財經(jīng)獲悉，一項旨在捕捉租賃市場(chǎng)變化而不受限于滯后效應的新指數顯示，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫將在明年的官方通脹數據中體現出來(lái)?？死蛱m聯(lián)儲與美國勞工統計局的研究人員建立了一個(gè)衡量標準，該標準僅基于最近搬進(jìn)來(lái)的租戶(hù)的租金，并將其與另一個(gè)衡量所有租戶(hù)平均租金的標準進(jìn)行了比較。

根據本月的一篇論文，結果顯示，新租戶(hù)租金指數正從峰值12%左右快速下降。研究人員發(fā)現，他們的新租戶(hù)租金數據走勢往往比CPI中的住房指標領(lǐng)先一年左右，而對于全租戶(hù)租金指標來(lái)說(shuō)，差距約為四分之一。

由于房地產(chǎn)在官方通脹數據中體現的機制，在實(shí)時(shí)市場(chǎng)狀況體現在數據中之前，通常會(huì )有一段較長(cháng)的時(shí)間滯后。這可能會(huì )讓美聯(lián)儲和其他地方的政策制定者在住房成本方面有些盲目，而住房成本是核心CPI籃子中最大的組成部分。

Apricitas Economics經(jīng)濟學(xué)家Joseph Politano表示由于這個(gè)原因，由美聯(lián)儲和勞工統計局團隊建立的新指數“可能是目前唯一最重要的新通脹指標”。但研究人員正在進(jìn)行爭論，即總體通脹數據應該基于整個(gè)租賃市場(chǎng)，還是僅基于新租戶(hù)。前者涵蓋了更廣泛人群的金融經(jīng)驗，而后者更善于捕捉市場(chǎng)價(jià)格的最新變化。

美國新屋開(kāi)工數連續三個(gè)月下滑

美國11月新屋開(kāi)工數繼續下降，許可數量大幅下降，原因是借貸成本高企，加上普遍的通脹侵蝕了住房負擔能力和需求。周二公布的美國政府數據顯示，美國11月新屋開(kāi)工年化月率為-0.5%，下降至143萬(wàn)戶(hù)。單戶(hù)住宅開(kāi)工降至82.8萬(wàn)戶(hù)，為2020年5月以來(lái)最低。衡量未來(lái)建筑量的指標——美國11月?tīng)I建許可月率初值為-11.2%，下降至134萬(wàn)戶(hù)。單戶(hù)住宅營(yíng)建設許可下降7.1%，為2020年以來(lái)的最低水平。

新屋開(kāi)工數持續下滑，突顯出今年抵押貸款利率飆升抑制了買(mǎi)家需求，并拖累了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。與此同時(shí)，勞動(dòng)力和建筑材料的高成本使得建筑商在利用推銷(xiāo)措施吸引買(mǎi)家的同時(shí)，更難保持利潤率。

美國抵押貸款利率已經(jīng)從高點(diǎn)回落，但借貸成本仍是去年的兩倍。而且，由于美聯(lián)儲預計明年將進(jìn)一步加息，再加上經(jīng)濟衰退的可能性，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì )在明年繼續疲軟。

今年，房屋建筑商的信心指數逐月下降，12月跌至疫情爆發(fā)以來(lái)十多年來(lái)的最低水平。需求疲軟導致近三分之二的建筑商推出優(yōu)惠措施來(lái)吸引買(mǎi)家。

根據美國人口普查局的數據，11月多戶(hù)住宅的建設許可環(huán)比下降了18%，降幅大大超過(guò)預期。Bleakley Financial Group的首席投資官Peter Boockvar稱(chēng)：“我一直聽(tīng)到多戶(hù)住宅項目被取消的傳聞，因為建設成本仍然很高、融資利率急劇上升、租金增長(cháng)速度放緩?！彼羞@些因素，再加上目前的高建設水平，都預示著(zhù)明年的建設活動(dòng)會(huì )出現更大幅度的放緩。

美國南部和中西部的獨棟房屋破土量下降，四個(gè)地區中有三個(gè)地區的營(yíng)建許可量下降。與此同時(shí)，成屋數量增長(cháng)近11%，為2007年8月以來(lái)的最高水平，這表明在需求下降的情況下，建筑商在處理積壓房屋方面取得了更大進(jìn)展。11月成屋銷(xiāo)售數據將于周三公布，周五將公布新屋銷(xiāo)售數據。

美國11月租金漲幅連續第十個(gè)月放緩

此外，根據Realtor.com的數據，11月的租金漲幅連續第十個(gè)月放緩，與2021年11月相比，租金僅增長(cháng)了3.4%。這是19個(gè)月以來(lái)的最小漲幅。在美國50個(gè)最大的都會(huì )區市場(chǎng)中，租金要價(jià)的中位數降至1712美元，比10月份低了22美元，較7月份的峰值下降了69美元。

Realtor.com的首席經(jīng)濟學(xué)家Danielle Hale稱(chēng)：“隨著(zhù)假期的臨近，許多美國人的預算被分配到多處，給租賃市場(chǎng)帶來(lái)了過(guò)去幾年從未見(jiàn)過(guò)的更典型的季節性降溫。盡管(租金漲幅)最近有所緩解，但租房者在2023年將繼續受到負擔能力的挑戰，預計租金將創(chuàng )下更多歷史新高?！?/p>

雖然Realtor.com的報告著(zhù)眼于所有類(lèi)型房屋的租金，但另一份只關(guān)注10月份獨立屋租金的報告也顯示出了類(lèi)似的情況。CoreLogic報告稱(chēng)，與2021年10月相比，獨立屋租金漲幅放緩至8.8%，是一年多來(lái)的最小漲幅。

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