房地產(chǎn)行業(yè)正迎來(lái)拐點(diǎn)，2023年2-3月房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售增長(cháng)指標均實(shí)現轉正，結束了2021年7月份以來(lái)持續下滑的趨勢。

智通財經(jīng)APP了解到，2月份開(kāi)始房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始回暖，百強房企全口徑銷(xiāo)售額5184 億元，同比增長(cháng)11.8%，3月份銷(xiāo)售額7457億元，同比再次增長(cháng)29%，首季度銷(xiāo)售額16635億元，同比增長(cháng)2.2%，掃清了長(cháng)達6個(gè)季度的下行陰霾。今年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了市場(chǎng)修復期和信心企穩期。

與此同時(shí)，越來(lái)越多的投行也開(kāi)始關(guān)注行業(yè)基本面的改善，比如中信建投發(fā)布研報，稱(chēng)地產(chǎn)銷(xiāo)售增速轉正，且銷(xiāo)售復蘇料可持續，上調全年銷(xiāo)售增長(cháng)預測至10%，同時(shí)看好去年積極拿地及擁有豐厚優(yōu)質(zhì)土儲的房企。不過(guò)行業(yè)仍處出清階段，房地產(chǎn)企業(yè)短期仍面臨經(jīng)營(yíng)壓力，而良好的現金流管理尤為重要。

(資料圖)

實(shí)際上，大部分房地產(chǎn)企業(yè)暴雷，最核心的原因是沒(méi)做好負債及現金流管理，高負債下一旦回款不足將導致資金鏈斷裂，出現償債危機。在行業(yè)中，中南建設（000961.SZ）算做的比較好的，近幾年一直在縮表優(yōu)化負債水平，降低有息債，截止2022年有息負債率降至10.73%，優(yōu)先于行業(yè)水平。

行業(yè)迎來(lái)新的起點(diǎn)，房企比拼的核心正逐漸從比規模、拼速度時(shí)代過(guò)渡到比拼產(chǎn)品力、交付力時(shí)代，而這些前提條件是需要擁有穩健的財務(wù)實(shí)力，那么中南建設能否有機會(huì )脫穎而出呢？

積極負債管理，財務(wù)健康才是根本

智通財經(jīng)APP了解到，中南建設主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及建筑業(yè)務(wù)，近幾年在行業(yè)嚴管趨勢下，一方面推進(jìn)保交付的工作落實(shí)，另一方面致力于優(yōu)化資產(chǎn)負債表管理，轉變高質(zhì)量的發(fā)展模式。2018-2021年，該公司結轉收入保持正增長(cháng)，2022年受行業(yè)影響有所下滑，但有息債持續縮減，財務(wù)得到穩固和夯實(shí)。

在行業(yè)下行回款受阻，及融資不暢的情況下，擁有健康的財務(wù)就顯得格外重要，活下去才能談發(fā)展。2020-2022年，中南建設資產(chǎn)規模減少了546億元，負債規模減少了374.65億元，其中有息債減少323.47億元，占比高達86.34%，在指標上，扣除合約負債及相關(guān)非實(shí)際負債后，資產(chǎn)負債率下降5.12個(gè)百分點(diǎn)至47.93%。此外，有息負債包括短期借款、長(cháng)期借款、應付債券以及一年內到期的其他非流動(dòng)負債均呈現下降趨勢，有息負債率下降6.62個(gè)百分點(diǎn)至15..5%，均優(yōu)于行業(yè)水平。

在過(guò)去長(cháng)達數年的時(shí)間，房地產(chǎn)行業(yè)通過(guò)高負債不斷擴張，留下了較大后遺癥，即便是頭部房企，沒(méi)有健康的財務(wù)也會(huì )發(fā)生暴雷?？s表不是不作為，相反卻是應對不利經(jīng)營(yíng)環(huán)境下的最優(yōu)解，去年11月第二只箭擴容后，該公司增信發(fā)行申請也獲得了中債增的認可，目前也在推進(jìn)定增相關(guān)工作。

中南建設保持強勁的運營(yíng)水平，經(jīng)營(yíng)現金流凈額連續五年都為正，這放在整個(gè)行業(yè)中也算屈指可數，這兩年公司擴張也保持謹慎，主要去存貨為主，同時(shí)清理債務(wù)，期間融資凈現金流凈流出達384億元。還債之后仍保持充沛現金流，截止2022年，該公司賬上貨幣現金 137.5 億元，加上賬齡在一年以?xún)鹊膽湛罴捌渌麘湛顬?69.34億元，合計為306.84億元，覆蓋短期借款、一年內非流動(dòng)負債及應付債券的總和。

此外，該公司還有超過(guò)1500億元的存貨余額，占比總資產(chǎn)近50%。而在存貨中，有1530億元為開(kāi)發(fā)性（包括開(kāi)發(fā)成本及產(chǎn)品）存貨，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品未已竣工為售出的項目，超過(guò)170億元，開(kāi)發(fā)成本為已動(dòng)工未竣工的項目，但大部分項目基本在未來(lái)三年內完工。豐富的回款資源和不斷縮減的有息債，為給公司財務(wù)健康加多重保障。

打造差異化產(chǎn)品，可結算收入是2022年的兩倍

活下去才能談活的更好，高負債、高杠桿、高周轉”發(fā)展模式，單純追求規模和土地增值收益的發(fā)展模式難以為繼，在這場(chǎng)行業(yè)洗牌周期中，一些企業(yè)將退出歷史舞臺。不過(guò)市場(chǎng)出清后，部分房企能活下來(lái)，但并不一定能活的好，這時(shí)候需要拼業(yè)務(wù)、產(chǎn)品力及交付力，在行業(yè)回歸良性中獲得更高的市場(chǎng)份額。

中南建設兩大業(yè)務(wù)齊頭并進(jìn)協(xié)同發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)聚焦長(cháng)三角、珠三角以及內地人口密集城市，加強與建筑業(yè)務(wù)整合，提升品質(zhì)服務(wù)，改善盈利能力，推進(jìn)代建業(yè)務(wù)深入，并探索新的發(fā)展模式；建筑業(yè)務(wù)聚焦優(yōu)質(zhì)客戶(hù)，加強對政府平臺公司、央國企及優(yōu)質(zhì)民營(yíng)企業(yè)非住宅設施業(yè)務(wù)的擴展，提高公建及基建占比。2022年房地產(chǎn)及建筑業(yè)務(wù)收入貢獻分別為85.13%及16.05%。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)聚焦戰略，2022年銷(xiāo)售額649.2億元，銷(xiāo)售面積543.2億元，其中浙江和江蘇兩地銷(xiāo)售額合計占比超過(guò)50%，銷(xiāo)售面積合計占比超過(guò)45%。期間，該公司全部開(kāi)發(fā)項目473個(gè)，在建項目規劃建筑面積合計2268萬(wàn)平方米，可竣工資源總面積 3104萬(wàn)平方米，其中一二線(xiàn)城市占比約35%，三四線(xiàn)城市占比約65%。

在產(chǎn)品上，中南建設不斷升級產(chǎn)品質(zhì)量及服務(wù)體系，2017年率先發(fā)布了健康住宅企業(yè)標準，2018年升級打造健康TED社區，2019年延展為悅、集、府三大產(chǎn)品系；2021年推出的以工地開(kāi)放為底盤(pán)的“美好立方”，2022年升級至2.0，不斷打造差異化產(chǎn)品。且在價(jià)格上保持穩定，該公司銷(xiāo)售均價(jià)每平方在1.1-1.3萬(wàn)元之間，購房者可接受度高。

在業(yè)績(jì)上，由于并表比例提升，期間該公司房地產(chǎn)結算收入502.6億元，同比僅下降10.33%，遠低于行業(yè)水平，此外期末合并報表范圍內已售未結算資源1128.5億元，是2022年結算收入的2.3倍，2023年業(yè)績(jì)增長(cháng)無(wú)憂(yōu)。此外，該公司2023年計劃開(kāi)工138個(gè)項目，開(kāi)工面積81萬(wàn)平方米，竣工面積1088萬(wàn)平方米。

值得一提的是，該公司保持強勁的交付能力，持續推進(jìn)“過(guò)程及交付評估”、“鷹眼行動(dòng)”等工程質(zhì)量管控，2022年完成16萬(wàn)余項交付前指標檢查，交付大使全程一對一陪驗時(shí)長(cháng)超6.6萬(wàn)小時(shí)，贏(yíng)得了業(yè)主的廣泛肯定。期間房地產(chǎn)板塊累計完成7.2萬(wàn)套房屋交付，建筑板塊履約交付大型項目超40個(gè)，交付面積357萬(wàn)平米。

中南建設的品牌標語(yǔ)為建家、筑城以及啟未來(lái)，很好闡釋的公司未來(lái)的發(fā)展策略，以房地產(chǎn)及建筑為主業(yè)，并發(fā)展多元業(yè)務(wù)。當然，目前而言房地產(chǎn)仍是業(yè)績(jì)核心，未來(lái)幾年地位預計也不會(huì )有所動(dòng)搖。在大方向上，該公司仍以“把握時(shí)機，休養生息，力保交付，修復利潤”為經(jīng)營(yíng)策略，驅動(dòng)公司高質(zhì)量發(fā)展。

把握機遇，2023年估值進(jìn)入“擊球區”

實(shí)際上，上文所談到的縮表、降負債以及謹慎擴張等都是該公司休養生息的策略，保持債務(wù)的低水平以及充?，F金流，進(jìn)可攻退可守，游刃有余，這也彰顯了管理層突出的才能，預判未來(lái)風(fēng)險及機遇。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)這幾年的筑底，目前已有回暖跡象，在政策及市場(chǎng)多重利好下，今年有望實(shí)現恢復性增長(cháng)，把握時(shí)機或已到。

從歷史上看，2021年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)一直保持下跌趨勢，2022年全年基本為雙位數下滑，然而今年出現了轉機，2月及3月持續逆勢增長(cháng)，行業(yè)回暖超預期。在政策上，從去年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)在融資政策利好不斷，“借貸、債券及股權”三箭齊發(fā)，保障優(yōu)質(zhì)房企的資金供應。

中南建設得到中債增的認可，也在推進(jìn)定增工作，且目前債務(wù)清理工作已實(shí)現較同行更低的有息負債率水平，融資條件優(yōu)質(zhì)，2023年預計股債融資將加速，當然大概率以股權融資為主，繼續降低負債水平。

于2023年首季度，該公司銷(xiāo)售額及銷(xiāo)售面積分別為120.4億元及100.1萬(wàn)平方米，均價(jià)為每平方米1.2萬(wàn)元，按月看，1至3月均價(jià)分別為1.14萬(wàn)元、1.2萬(wàn)元及1.26萬(wàn)元，從過(guò)去一年按單月看，價(jià)格較為穩定。該公司可出售商品資源豐富，價(jià)格實(shí)惠下，行業(yè)回暖也將受益。此外，首季度該公司建筑業(yè)務(wù)新承接55個(gè)，項目預計合同金額8.7億元。

綜合看來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“估值擊球區”，各大投行持續跟進(jìn)，部分投行認為房地產(chǎn)目前需求端呈現出超跌，而供給端處于過(guò)度出清狀態(tài)，格局優(yōu)化下優(yōu)質(zhì)房企成長(cháng)空間打開(kāi)，并將同時(shí)受益于政策放松和格局優(yōu)化雙重利好。優(yōu)質(zhì)房企不再以“業(yè)績(jì)高增長(cháng)”說(shuō)話(huà)，而是具有健康財務(wù)的“高質(zhì)量增長(cháng)”為參照。

中南建設近幾年積極的資產(chǎn)負債管理，不斷降低有息債水平，夯實(shí)財務(wù)基礎，在這點(diǎn)上比同行更具有前瞻性。在經(jīng)營(yíng)上該公司積極業(yè)務(wù)轉型，核心業(yè)務(wù)可售資源豐富，且可結算收入金額大，足以保證未來(lái)三年持續性成長(cháng)，同時(shí)探索多元業(yè)務(wù)體系。中南建設三年的回調，目前PB值低至0.31倍，隨著(zhù)行業(yè)復蘇，估值也將得到修復。

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