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從行業(yè)內開(kāi)辟第二賽道，到行業(yè)外尋找新的重點(diǎn)，房企們對第二增長(cháng)曲線(xiàn)的探尋已經(jīng)開(kāi)始“出圈”。

11月15日，魯商發(fā)展(行情600223,診股)發(fā)布公告稱(chēng)，擬將公司持有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負債轉讓至控股股東山東省商業(yè)集團有限公司或其所屬公司。若交易如能順利完成，魯商發(fā)展將聚焦于生物醫藥、化妝品等大健康業(yè)務(wù)。

無(wú)獨有偶，10月底，珠江股份(行情600684,診股)決定轉型物管及文體運營(yíng)；此前，廣宇發(fā)展(行情000537,診股)也順利向光伏、風(fēng)電等新能源行業(yè)轉型；宋都股份(行情600077,診股)新設立了全資子公司浙江宋都鋰業(yè)有限公司、浙江宋都鋰業(yè)科技有限公司，準備涉足鋰業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)。

對于房企轉型的“跨界潮”，中指研究院新能源研究中心負責人蔣云峰認為，地產(chǎn)商自身發(fā)展需要開(kāi)辟新的空間。目前看，盡管地產(chǎn)仍會(huì )有美好的未來(lái)，但行業(yè)總量上已經(jīng)接近頂部，地產(chǎn)商未來(lái)發(fā)展需找到新的盈利渠道。

曾經(jīng)的地產(chǎn)大佬開(kāi)始轉身

作為地方性房企，魯商發(fā)展曾是山東省房企龍頭，公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)多年靠的也是地產(chǎn)。不過(guò)，近年來(lái)隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)深入調整，公司的經(jīng)營(yíng)發(fā)展存在較大的壓力。

2018年，魯商發(fā)展開(kāi)始謀求轉型，先后收購了山東福瑞達醫藥集團有限公司和山東焦點(diǎn)生物科技股份有限公司，確立了生物醫藥、生態(tài)健康雙輪驅動(dòng)戰略。

2019年6月，魯商置業(yè)更名為魯商發(fā)展，財報中增加藥品、化妝品、保健品、添加劑等主營(yíng)業(yè)務(wù)，以璦爾博士、頤蓮、伊帕爾汗等品牌為代表。

但在2019年，地產(chǎn)依然是魯商發(fā)展的主業(yè)，持續至2022年上半年，魯商發(fā)展的營(yíng)業(yè)收入構成依然為：房地產(chǎn)及物業(yè)（行業(yè)）占比67.8%，化妝品（行業(yè)）占比20.94%，藥品（行業(yè)）占比4.36%，添加劑（行業(yè)）占比3.29%。

而日前，據魯商發(fā)展三季報顯示，公司第三季度實(shí)現營(yíng)業(yè)總收入36.94億元，同比增長(cháng)61.89%，但扣非凈利潤為-2842.14萬(wàn)元，同比下降114.37%，三季度由盈轉虧。

對于魯商發(fā)展三季度由盈轉虧的主要原因，被歸結為地產(chǎn)業(yè)務(wù)面臨的壓力。這或許是讓魯商發(fā)展決心轉頭的最后一根稻草。沒(méi)了地產(chǎn)業(yè)務(wù)，魯商發(fā)展的營(yíng)業(yè)收入勢必會(huì )大幅下降，但盈利能力可能不會(huì )下降，魯商發(fā)展生物醫藥板塊前三季度實(shí)現營(yíng)業(yè)收入19.98億元，同比增長(cháng)27.67%，化妝品板塊營(yíng)業(yè)收入14.29億元，同比增長(cháng)43%。2022年前三個(gè)季度璦爾博士、頤蓮、其他品牌實(shí)現收入7.45、5.40、1.44億元，同比增加53%、26%、85%。

與此同時(shí)，業(yè)界預測，剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)后，魯商發(fā)展的資產(chǎn)負債率將大幅下降。此前，公司資產(chǎn)負債率在90%左右。

知之非難，行之不易

“從改善資本結構，優(yōu)化債務(wù)布局到提升企業(yè)毛利水平，轉型確實(shí)能給企業(yè)帶來(lái)不小的紅利?！睒I(yè)內人士表示，近幾年，隨著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)增速換擋以及疫情等突發(fā)因素影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現低迷，行業(yè)面臨發(fā)展疲軟和債務(wù)償還的雙重壓力，毛利接近“天花板”，謀求轉型發(fā)展成為越來(lái)越多房企的共識。

對轉型的期待，廣宇發(fā)展在公告中表露出來(lái)，上市公司實(shí)現業(yè)務(wù)轉型，將拓寬盈利來(lái)源，提升可持續發(fā)展能力、抗風(fēng)險能力以及后續發(fā)展潛力。

自9月末，正式發(fā)布公告稱(chēng)公司擬募資不超50億元主要投向“風(fēng)光”項目后，廣宇發(fā)展在A(yíng)股交易市場(chǎng)收獲了四連板。同樣轉型大健康的魯商發(fā)展也在正式發(fā)布公告后，斬獲四連板。與此同時(shí)，東吳證券(行情601555,診股)、國金證券(行情600109,診股)等多家券商給予魯商發(fā)展買(mǎi)入評級。

在新興領(lǐng)域，這些曾經(jīng)的老牌地產(chǎn)公司，似乎重拾往日風(fēng)光。

“其實(shí)房企積極探尋第二增長(cháng)點(diǎn)，也源于對毛利的渴求?！睆臉I(yè)人士如是點(diǎn)評，企業(yè)想要發(fā)展、想要利潤就必須回歸“價(jià)值創(chuàng )造”。

據國盛證券研報顯示，前三季度，魯商發(fā)展生物醫藥板塊毛利率高達47.78%，分別來(lái)看，化妝品板塊前三季度收入14.29億，毛利率58.56%；醫藥板塊前三季度收入3.37億，毛利率52.32%；原料板塊前三季度收入2.32億，毛利率32.47%。

但是獲取紅利的背后必要有堅實(shí)的業(yè)務(wù)支撐，先苦后甜是成功的真理，在轉型這條路上也同樣適用。

一家北京大型地產(chǎn)商分析，目前企業(yè)轉型通常會(huì )面臨兩大困難，一是缺乏對所要進(jìn)入領(lǐng)域的全面了解和相應的知識積累，人才、技術(shù)儲備不足，二是是企業(yè)管理模式和經(jīng)營(yíng)方式不能適應新領(lǐng)域的變化。

而想要打通所有環(huán)節需要鋪排大量資金，他認為，企業(yè)轉型前期投入資金過(guò)多，造成資金滯壓，往往極易給企業(yè)帶到青黃不接的局面終，把企業(yè)推向邊緣化，而非市場(chǎng)中心。

他說(shuō)：“如果跨界太大、門(mén)檻過(guò)高、投入較大，必然存在風(fēng)險?！?

其實(shí)，只看到了轉型的紅利，沒(méi)預判到轉型風(fēng)險，而最終造成轉型折戟的企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中比比皆是。

6月27日，綠景控股正式退出了A股的交易平臺。作為最早一批登錄A股市場(chǎng)的房地產(chǎn)公司，綠景控股留給資本市場(chǎng)的也只有一個(gè)“000502綠景退”的標簽。

在最近的12年間，綠景控股曾先后嘗試過(guò)礦業(yè)投資、醫療服務(wù)、教育、木薯種植及加工等業(yè)務(wù)，平均每?jì)赡贽D型一次，公開(kāi)資料顯示，在上市的21年時(shí)間里，綠景控股曾經(jīng)發(fā)生了6次更名。但顯然多次轉型，并沒(méi)有給綠景控股帶來(lái)業(yè)績(jì)上的起色，近9年，綠景控股有7年扣除非經(jīng)常性損益后凈利潤為虧損。

同樣嘗試過(guò)轉型的萬(wàn)通地產(chǎn)，在2018年12月16日晚間，發(fā)布了關(guān)于終止收購星恒電源78%股份的公告，正式宣告跨界新能源電池計劃遭遇流產(chǎn)。

易居沃頓認為，轉型的戰略方向至關(guān)重要，無(wú)論是進(jìn)行非跨界轉型還是跨界轉型，均需要結合企業(yè)基因以及轉型領(lǐng)域進(jìn)行超前研判，充分評估轉型之后的各樣風(fēng)險。切記跟風(fēng)轉型，哪里火熱轉哪里，東一榔頭西一棒槌，最終落得一盤(pán)散沙，一地雞毛。

正如法國著(zhù)名的微生物學(xué)家、化學(xué)家路易斯·巴斯德所說(shuō)：“機會(huì )是留給有準備的人?！敝挥心切┱嬲龊昧硕嘣?jīng)營(yíng)準備的企業(yè)，才有可能獲得成功。

關(guān)鍵詞： 魯商發(fā)展、房企、地產(chǎn)