觀(guān)點(diǎn)網(wǎng) 繼今年9月接下雅居樂(lè )濟南兩項目部分股權后，路勁與雅居樂(lè )又就江蘇常州三個(gè)住宅項目達成了“散伙”的共識。

11月24日，路勁基建公告稱(chēng)，路勁集團和雅居樂(lè )集團同意解除雙方位于江蘇省常州市三個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的合資企業(yè)。

(資料圖片僅供參考)

三個(gè)房地產(chǎn)項目分別涉及到常州路勁雅居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（項目公司A）、常州勁雅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（項目公司B）和常州雅勁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（項目公司C），雙方簽訂了三份退出協(xié)議。

取舍

據悉，項目公司A分別由路勁和雅居樂(lè )各持股50%；項目公司B由路勁持股51%，雅居樂(lè )持股48.91%；項目公司C由路勁持股49%，雅居樂(lè )持股50.88%。

根據退出協(xié)議A及退出協(xié)議B，路勁同意待轉讓事項取得雙方各自股東批準后，以總代價(jià)約人民幣4.237億元分別購買(mǎi)項目公司A的50%股權及項目公司B的49%股權，完成后該兩項目公司將成為路勁的全資附屬公司。

根據退出協(xié)議C，路勁同意出售于項目公司C的全部49%股權，總代價(jià)約為人民幣4.284億元，完成后將不再擁有項目公司C的任何股權。

不過(guò)，此項交易的支付時(shí)間和支付方式有些特殊之處。

公告提到，于2022年11月24日，所有退出協(xié)議的所有訂約方（雅居樂(lè )管理公司除外）及濟南雅雋協(xié)議的訂約方（即濟南雋恒及北京雅信）訂立抵銷(xiāo)協(xié)議。

由此，又不得不提到此前雅居樂(lè )退出雙方在濟南的兩個(gè)項目股權。

9月1日，雅居樂(lè )公告稱(chēng)，公司子公司北京雅建企業(yè)管理有限責任公司、北京雅信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，與路勁基建有限公司全資附屬公司濟南雋恒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂了兩份股權轉讓協(xié)議。

賣(mài)方北京雅信、北京雅建分別向買(mǎi)方雋恒地產(chǎn)出售濟南雋盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司39.44%、10.56%股權，且賣(mài)方有條件同意轉讓、買(mǎi)方有條件同意接納轉讓出售貸款，總代價(jià)約5.2億元。

在當時(shí)的另一份轉讓協(xié)議中，北京雅信、北京雅建向買(mǎi)方出售濟南雅雋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司38.1%和11.9%的股權，交易代價(jià)約1.6億元。

兩筆交易的總代價(jià)為6.8億元。

而北京雅信分別持有濟南雋盛和濟南雅雋的39.44%、38.1%股權，北京雅建則分別持有上述兩家公司的10.56%、11.9%股權。也就是說(shuō)，出售完成后，北京雅信、北京雅建不再持有項目公司股權，即雅居樂(lè )退出兩項目。

針對該次交易，彼時(shí)雅居樂(lè )表示，預計交易完成后將錄得虧損約60萬(wàn)元。

回到此次交易中來(lái)，公告顯示，所有退出協(xié)議的所有訂約方（雅居樂(lè )管理公司除外）及濟南雅雋協(xié)議的訂約方（即濟南雋恒及北京雅信）訂立抵銷(xiāo)協(xié)議。

訂約方同意多項轉讓及（或）抵銷(xiāo)安排，路勁集團（透過(guò)濟南雋恒）須向北京雅信支付現金約人民幣990萬(wàn)元，而雙方毋須再作出進(jìn)一步現金支付。

或許可以理解為，雅居樂(lè )退出濟南兩項目公司及常州兩項目公司，以及路勁退出常州一項目公司的最終交易代價(jià)為990萬(wàn)元，而這筆錢(qián)將由路勁集團計劃透過(guò)濟南雋恒以?xún)炔抠Y源向北京雅信（雅居樂(lè )）支付。

雅居樂(lè )將從退出濟南兩項目的“虧損約60萬(wàn)元”搖身一變?yōu)槭杖?90萬(wàn)元，但值得一提的是，兩次交易涉及的五個(gè)項目開(kāi)發(fā)進(jìn)度不盡相同。

根據公告，此次涉及到的三處項目均是位于江蘇常州的住宅項目。

其中，項目A為國仕九禮項目，總建筑面積約為14.6萬(wàn)平方米，其中約13.2平方米已售出。國仕九禮于2019年6月首次推出市場(chǎng)預售，并已于2021年5月交付。截至退出協(xié)議A的簽訂日期，少量住宅及商業(yè)單位及停車(chē)位仍待售。

項目B為城市萬(wàn)象項目，項目總建筑面積約為25.8萬(wàn)平方米，其中約24.6萬(wàn)平方米已售出。城市萬(wàn)象于2018年8月首次推出市場(chǎng)預售，并已于2020年交付。截至退出協(xié)議B簽訂日期，少量停車(chē)位仍待售。

項目C為棠頌項目，總建筑面積約為33.5萬(wàn)平方米，其中約30.7萬(wàn)平方米已售出。棠頌于2018年9月首次推出市場(chǎng)預售。第1.1、1.2及2.1期已于2020年12月、2021年6月及2022年10月交付。第2.2及2.3期計劃分別預定于2022年12月及2023年6月交付。截至退出協(xié)議C簽訂日期，少量商業(yè)單位及停車(chē)位仍待售。

也就是說(shuō)，雅居樂(lè )或將繼續負責項目C的后續開(kāi)發(fā)工作，但同時(shí)享有待售的少量商業(yè)單位及停車(chē)位。而項目A、B的開(kāi)發(fā)建設工作則相對已經(jīng)成熟。

據雅居樂(lè )官網(wǎng)資料顯示，雅居樂(lè )路勁·棠頌位于常州鐘樓新城區域，區域內近靠國家A級景區青楓公園；覓小、北郊初級中學(xué)等學(xué)校；商業(yè)方面有寶龍城市廣場(chǎng)、龍湖天街、醫院等資源配套，目前項目的部分洋房、高層產(chǎn)品正在銷(xiāo)售中。

從項目條件來(lái)看，雅居樂(lè )退出的濟南歷下區兩項目完成度更高。

據悉，兩開(kāi)發(fā)項目所占地盤(pán)面積合共約7萬(wàn)平方米，規劃建筑面積合共約為3萬(wàn)平方米。項目已大體竣工，兩個(gè)開(kāi)發(fā)項目的部份單位已進(jìn)行預售、已銷(xiāo)售及交付，而余下單位于2022年6月30日的總建筑面積約13.3萬(wàn)平方米將按當地市場(chǎng)情況適時(shí)推出市場(chǎng)。

表現

雖然這樣的“友好交易”最大程度上減輕了雙方壓力，但無(wú)論路勁還是雅居樂(lè )都難言過(guò)得滋潤。

從中報來(lái)看，截至期末，雅居樂(lè )一年內到期債務(wù)為225.93億元，其中銀行借款131.77億元、優(yōu)先票據40.24億元、債券類(lèi)債務(wù)53.92億元。同時(shí)，擁有永續債規模約130.1億元。

期末，雅居樂(lè )現金及銀行存款總額為259.25億元，較2021年底減少124.95億元。其中，有限制現金為130.19億元。

中報顯示，雅居樂(lè )借貸總額進(jìn)一步減少137.04億元，總借款701.7億元。另一方面，雅居樂(lè )此前已經(jīng)通過(guò)連續的出售行為回籠部分資金，包括處置旗下各項目以及物業(yè)平臺雅生活的部分股權，合計籌資超66億元。

就在數日前，雅居樂(lè )更是完成2.95億股配售，認購事項獲得的總款項凈額約7.83億港元將用作現有債務(wù)再融資及一般企業(yè)用途。

此前更有消息稱(chēng)，碧桂園、雅居樂(lè )、合景泰富、中梁控股等多家房企也在積極向監管申請“第二支箭”的發(fā)債額度。

銷(xiāo)售方面，今年前10個(gè)月，雅居樂(lè )累計實(shí)現銷(xiāo)售額577.7億元，同比下降48.94%，對應建筑面積為457萬(wàn)平方米，同比下降39.41%，平均價(jià)為每平方米人民幣12641元，同比下降15.72%。

與此同時(shí)，路勁此前也因合同銷(xiāo)售弱于預期、籌資能力下降等原因，被穆迪下調評級至“負面”。

穆迪預測，由于融資條件緊張，購房者信心疲軟，路勁的合同銷(xiāo)售額將從2021年的490億元人民幣分別下降到2022年的340億元人民幣和2023年的300億元人民幣，這些因素將削弱公司的運營(yíng)現金流和流動(dòng)性。

路勁基建有限公司2022年中期業(yè)績(jì)報告顯示，報告期內實(shí)現收入49.72億港元，同比增0.48%，毛利18.07億港元，同比增41.6%，期內溢利4.68億港元，同比減少27.5%，歸屬股東凈利潤8543萬(wàn)港元，同比減少73.72%。

報告期內，路勁在內地及香港實(shí)現物業(yè)銷(xiāo)售額（包括合資及聯(lián)營(yíng)企業(yè)項目）合共人民幣147.87億元，其中，簽訂銷(xiāo)售合同額為人民幣125.14億元及銷(xiāo)售協(xié)議待轉合同為人民幣22.73億元。

截至報告期末，集團土地儲備合共約571萬(wàn)平米，其中已銷(xiāo)售但未交付的面積為134萬(wàn)平米。集團資產(chǎn)總額為港幣1022.55億元，銀行結存及現金為港幣103.70億元，其中87%為人民幣，余下的13%主要為美元或港元。

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關(guān)鍵詞： 路勁雅居樂(lè )花式拆伙記