黨的二十大報告提出，堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(cháng)期發(fā)展指明了重要方向。

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為了貫徹二十大精神，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)交流合作，幫助房地產(chǎn)企業(yè)跨越分水嶺，2022年12月15日，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )指導，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )數字科技地產(chǎn)分會(huì )主辦、鈦媒體承辦的2022中國房地產(chǎn)數字峰會(huì )以線(xiàn)上方式正式舉行，峰會(huì )從“前沿經(jīng)驗分享”和“真實(shí)產(chǎn)業(yè)對接”兩個(gè)核心維度，通過(guò)話(huà)題分享、焦點(diǎn)討論、產(chǎn)業(yè)對接等方式，全面復盤(pán)房地產(chǎn)發(fā)展現狀，探討房地產(chǎn)企業(yè)數字化轉型的解決方案。

會(huì )上，越秀房托董事長(cháng)、執行董事及行政總裁林德良做主題演講。

作為全球首只投資于中國內地物業(yè)的上市房地產(chǎn)投資信托基金，越秀房產(chǎn)基金是典型案例之一。目前越秀房產(chǎn)基金為期內中國香港和新加坡上市房地產(chǎn)投資信托基金中持有內地地產(chǎn)最大規模的REITS，旗下共擁有廣州國際金融中心、VT101維多利廣場(chǎng)、上海越秀大廈等九項優(yōu)質(zhì)物業(yè)。

如今，越秀房產(chǎn)基金自上市已經(jīng)走過(guò)了17年，林德良希望能夠借企業(yè)自身的觀(guān)察和經(jīng)驗，對于未來(lái)更多想要實(shí)現國內資產(chǎn)證券化的房地產(chǎn)企業(yè)有所幫助。

林德良指出，對于境外上市房地產(chǎn)企業(yè)而言，存在比較大的政策機遇。A股資本市場(chǎng)容量持續發(fā)展。在選擇IPO融資池時(shí)，可考慮在A(yíng)股、H股，近些年也有企業(yè)在A(yíng)股和H股同步上市、H股回A股以及A股+GDR的方式。

回顧2022年，整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟整體處于修復狀態(tài)，政府頻繁出臺經(jīng)濟刺激政策，對投資側、消費側、出口側都有新的拉動(dòng)。同時(shí)，在美元加息周期下，人民幣逆向操作降息，國內利率年內第三次下調疊加美國加息，美元兌換人民幣匯率走高至2019年以來(lái)最高位。此外在整個(gè)交易市場(chǎng)，重資產(chǎn)投資謹慎，輕資產(chǎn)擴大規模，包括CMBS/類(lèi)REITs發(fā)行規模有所下降。

這種態(tài)勢下，隨著(zhù)經(jīng)濟的回暖趨勢顯現，更應該設法結合商業(yè)地產(chǎn)去做抓手。

那么，特別是在疫情的當下，如何尋找商業(yè)地產(chǎn)的第二曲線(xiàn)？首先要看到比如說(shuō)Z世代引領(lǐng)的消費趨勢變化、企業(yè)與科技結合的數字化驅動(dòng)因素、5G引領(lǐng)的科技創(chuàng )新驅動(dòng)行業(yè)升級、平臺經(jīng)濟和共享經(jīng)濟帶來(lái)的消費方式變革等等，這些都會(huì )為商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)新的經(jīng)濟機會(huì )。

其中，商業(yè)地產(chǎn)的第二曲線(xiàn)不再是簡(jiǎn)單地對物理空間改造，而是如何進(jìn)行創(chuàng )新賦能和生態(tài)圈的打造，寫(xiě)字樓3.0需要更健康、更智能、更社群化。酒店公寓的第二曲線(xiàn)，針對存量市場(chǎng)，進(jìn)行資源整合和產(chǎn)品升級，實(shí)現整體酒店資產(chǎn)包進(jìn)入健康上升周期。

而相比商業(yè)地產(chǎn)寫(xiě)字樓，可以通過(guò)產(chǎn)業(yè)動(dòng)能持續驅動(dòng)，零售業(yè)因疫情導致市場(chǎng)增量放緩，消費也變得謹慎。但某些消費品類(lèi)有了新的發(fā)展空間，文體娛等跨業(yè)態(tài)新物種在迅速擴張，如減壓、露營(yíng)、環(huán)保等元素正引領(lǐng)新的消費動(dòng)能。為此，零售業(yè)的第二曲線(xiàn)不僅要關(guān)注商戶(hù)，還要關(guān)注商戶(hù)的客戶(hù)，從B端到C端，從數據賦能、會(huì )員賦能、科技賦能、資本賦能等多個(gè)維度進(jìn)行經(jīng)營(yíng)提升。實(shí)際上，越秀零售商業(yè)管理也在這方面做了大量布局。

那么，商業(yè)地產(chǎn)如何做資產(chǎn)證券化？

首先，對于境外上市房地產(chǎn)企業(yè)而言，存在比較大的政策機遇。在此之前，自2015年11月招商蛇口上市后，A股資本市場(chǎng)已經(jīng)7年沒(méi)有房企股權類(lèi)融資活動(dòng)。但到了今年11月，地產(chǎn)政策“三箭齊發(fā)”，A股恢復了房企股權類(lèi)融資，與此同時(shí)，公募REITs研究也在推動(dòng)長(cháng)租房和不動(dòng)產(chǎn)等商業(yè)地產(chǎn)的試點(diǎn)范圍。2022年人民幣匯率相對于美元貶值幅度較大，相對于美元外其他貨幣的匯率相對穩定，同時(shí)這一年境內LPR多次下調，這對于A(yíng)股企業(yè)估值有利好影響。

再來(lái)看IPO市場(chǎng)的表現，2022年A股IPO位居全球股市首位，無(wú)論在數量還是融資額方面均超過(guò)全球其他主要交易所。在中國交易市場(chǎng)，政策鼓勵紅籌回歸和注冊制深入改革，以及中歐互聯(lián)互通GDR的有序深化，正為2023年資產(chǎn)證券化注入新活力。預計2023年A股IPO發(fā)行有望創(chuàng )新高。

需要指出的是，中歐互聯(lián)互通機制進(jìn)一步提速下，GDR具備的優(yōu)勢明顯，主要在瑞士和倫敦證券交易所發(fā)行，且發(fā)行比例靈活、審核流程便捷等，這對于有境外業(yè)務(wù)資金需求的企業(yè)而言，是個(gè)非常好的工具。

在這樣的趨勢背景下，A股資本市場(chǎng)容量持續發(fā)展。在選擇IPO融資池時(shí)，可考慮在A(yíng)股、H股，近些年也有企業(yè)在A(yíng)股和H股同步上市、H股回A股以及A股+GDR的方式。

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