觀(guān)點(diǎn)網(wǎng)訊：1月4日，標普信評官微發(fā)布了一份研報。

報告表示，伴隨著(zhù)疫情對經(jīng)濟的影響逐漸消退和政策的不斷支持，標普信評預計2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈邊際回暖態(tài)勢。但經(jīng)濟和居民收入水平的恢復需要時(shí)間，受此影響標普信評預計2023年全年商品房銷(xiāo)售額或將下滑5%左右。

【資料圖】

標普信評認為政策依然鼓勵“自住+改善”的剛性需求，而投資性需求并不被支持。在此基調下，商品房的長(cháng)期需求將取決于地區人口增長(cháng)情況、經(jīng)濟發(fā)展水平和人均收入水平。在當前人口增長(cháng)速度下滑和經(jīng)濟轉向高質(zhì)量發(fā)展的大背景下，長(cháng)期而言，新建商品房銷(xiāo)售規模將在當前水平下維持“L”形態(tài)，難以恢復至此前17-18萬(wàn)億元的高點(diǎn)。

標普信評認為，2023年房地產(chǎn)行業(yè)仍將面臨小幅下行壓力，全國商品房銷(xiāo)售額或將小幅下降5%左右。預計隨著(zhù)疫情逐漸平復，生產(chǎn)生活秩序逐步有序恢復，需求端的復蘇將拉動(dòng)商品房銷(xiāo)售額回暖，但復蘇的時(shí)點(diǎn)可能會(huì )因經(jīng)濟發(fā)展、居民收入水平恢復程度和居民對未來(lái)預期的變化情況而形成差異。市場(chǎng)需求修復前全國商品房銷(xiāo)售額將延續2022年四季度的低迷狀態(tài)，在基準假設下若疫情對經(jīng)濟的影響在2023年4月份逐漸消退，需求在7月份起將逐步小幅回暖，最終2023年新建商品房銷(xiāo)售額將與2022年基本持平；若市場(chǎng)的修復時(shí)點(diǎn)延后至11月，全國商品房銷(xiāo)售額則出現5%的下滑。

通過(guò)數據估算，2022年由于房企資金緊張，全國商品房停工面積已經(jīng)處于高位，停工面積“堰塞湖”的化解能夠對建安投資形成一定的支撐，最終使得2023年建安投資支出降幅收窄。

標普信評預計，2023年土地購置規模將與2022年基本持平，主要由于行業(yè)銷(xiāo)售延續低迷的態(tài)勢，開(kāi)發(fā)商投資意愿不強。其認為，需求的逐步恢復有望逐漸拉動(dòng)土地市場(chǎng)回暖，但是土地市場(chǎng)景氣度反映行業(yè)資金的充裕程度以及開(kāi)發(fā)商對未來(lái)的投資信心，當下的房地產(chǎn)融資政策旨在化解存量問(wèn)題，未來(lái)行業(yè)資金面會(huì )有所好轉但不會(huì )出現“大水漫灌”，2023年上半年房企的銷(xiāo)售造血能力在基準假設下仍然疲軟，在內外部資金來(lái)源均不寬裕的情形之下土地投資將持續承壓。主流房企的土地儲備普遍仍相對充足，這也導致其在行業(yè)低谷期購地動(dòng)力不足。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的信用特征面臨結構性轉變。標普信評預計，2023年房企的杠桿率和財務(wù)風(fēng)險或將呈現小幅上升趨勢，一方面是由于2023年行業(yè)整體銷(xiāo)售依然面臨一定的壓力，經(jīng)營(yíng)性現金流仍然承壓，經(jīng)營(yíng)性現金流下滑比債務(wù)削減更加明顯所致，尤其是重點(diǎn)布局非核心城市的房企，其銷(xiāo)售下行的幅度可能顯著(zhù)超過(guò)行業(yè)平均水平。另一方面是因為行業(yè)前期積累了高額債務(wù)，在現金流承壓的情況下，行業(yè)需要更長(cháng)的時(shí)間消化前期積累的高杠桿率。

標普信評認為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)在“L”型磨底過(guò)程中，將面臨根本性轉變，行業(yè)將從原有的追求增長(cháng)速度，變得更加追求質(zhì)量。在這個(gè)過(guò)程中，行業(yè)信用特征將面臨結構性轉變。

標普信評認為，國有房企將成為行業(yè)主導者。一方面，再融資優(yōu)勢使國有房企在周期下行中更具韌性。盡管?chē)蟹科笠矡o(wú)法抵御周期下行帶來(lái)的收入下滑和杠桿率提升，但得益于融資優(yōu)勢和外部支持，國有企業(yè)的信用質(zhì)量總體維持穩定。另一方面，憑借較為穩定的再融資能力，國有企業(yè)成為2022年收購土地的主力軍，這將進(jìn)一步增強國有企業(yè)的項目?jì)浜桶l(fā)展潛力。同時(shí)，大量民營(yíng)房企違約后退出市場(chǎng)，市場(chǎng)競爭激烈程度下降，國有企業(yè)未來(lái)可以填補部分違約房企退出市場(chǎng)后留下的市場(chǎng)空間。2021年至2022年末，已經(jīng)違約的民營(yíng)房企的年度合約銷(xiāo)售額合計約5萬(wàn)億元。

標普信評表示，其對一、二線(xiàn)及核心城市圈內的三線(xiàn)城市的需求相對更有信心，但低能級城市面臨較大的去化壓力，甚至可能會(huì )出現量?jì)r(jià)齊跌的風(fēng)險。

標普信評還認為，未來(lái)民營(yíng)房企在經(jīng)營(yíng)基本面和再融資能力上將呈現更加顯著(zhù)的分化。從經(jīng)營(yíng)層面來(lái)說(shuō)，民營(yíng)房企的資產(chǎn)質(zhì)量和存貨去化速度分化將加劇。這種分化來(lái)自于不同能級城市需求的分化，大量布局低能級城市的民營(yíng)房企可能面臨較大的去化壓力，進(jìn)而影響其長(cháng)期經(jīng)營(yíng)表現。從再融資層面來(lái)說(shuō)，“三支箭”并不是無(wú)限度、無(wú)標準的兜底，而是以市場(chǎng)化、法制化、公開(kāi)透明的方式，重點(diǎn)支持那些治理結構完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好、財務(wù)總體健康但面臨階段性流動(dòng)性緊張的企業(yè)。再融資層面無(wú)法獲得足夠支持的民營(yíng)房企可能仍然會(huì )面臨較大的違約壓力。

關(guān)鍵詞： 標普預2023年全年商品房銷(xiāo)售額或小幅下滑 行業(yè)仍有一