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文丨明明 余經(jīng)緯聯(lián)系人：秦楚媛

結合國內疫情防控政策的大幅優(yōu)化以及春節假期期間的數據表現，展望2023年，疫情因素對于REITS底層資產(chǎn)業(yè)績(jì)的壓制料將趨弱，各類(lèi)型REITs底層資產(chǎn)在量?jì)r(jià)兩方面均存在一定修復空間，其中高速公路的修復斜率或更為明顯。短期內，隨著(zhù)市場(chǎng)情緒的回升以及交投活躍度的提升，建議投資者沿著(zhù)底層資產(chǎn)業(yè)績(jì)修復邏輯，尋找價(jià)格尚未充分反映修復預期的標的，重點(diǎn)關(guān)注高速公路REITs和部分產(chǎn)業(yè)園區REITs。

▍市場(chǎng)回顧。

公募REITs市場(chǎng)全線(xiàn)收漲，表現亮眼。上周，中證REITs（收盤(pán)）指數收于1060.27點(diǎn)，周上漲2.20%，跑贏(yíng)主要股票和債券寬基指數。隨著(zhù)2022年第四季度報告的發(fā)布，市場(chǎng)圍繞公募REITs底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況以及未來(lái)業(yè)績(jì)修復預期進(jìn)行交易，交投活躍度顯著(zhù)回升。

▍政策梳理。

2023年2月2日，中國證監會(huì )召開(kāi)2023年系統工作會(huì )議，強調“大力推進(jìn)公募REITs常態(tài)化發(fā)行?！睂?shí)際上，近期包括遼寧、安徽等在內的多省市已發(fā)布相關(guān)政策支持REITs發(fā)行，包括為當地成功上市發(fā)行REITs的原始權益人提供現金獎勵、細化各部門(mén)權責以積極創(chuàng )造條件盤(pán)活存量資產(chǎn)等。展望2023年，預計將有更多數量、覆蓋更多資產(chǎn)類(lèi)型的公募REITs發(fā)行上市，REITs的常態(tài)化發(fā)行將成為整個(gè)市場(chǎng)擴容的重要方向。

▍項目?jì)涓櫋?/STRONG>

1月20日，上交所就3單擬上市公募REITs反饋意見(jiàn)。其中，兩單新能源REITs需明確國補、項目估值、國資轉讓程序等方面；另一單產(chǎn)業(yè)園REIT則需闡述底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及估值情況、費用安排、防范利益沖突、基金經(jīng)理背景等問(wèn)題。招投標方面，2023年1月全月，多單潛在REITs項目完成中標結果公示。分類(lèi)型看，當前，潛在REITs項目的底層資產(chǎn)既包括二級市場(chǎng)已經(jīng)存有的新能源、保障房、高速公路等資產(chǎn)，還覆蓋了旅游景區等新資產(chǎn)。此外，嘉實(shí)京東倉儲物流基礎設施REIT發(fā)布上市交易公告書(shū)，將于2月8日上市交易，倉儲物流子板塊即將迎來(lái)新供給。

▍公募REITs策略思考：

2022年四季度，疫情因素對于公募REITs底層資產(chǎn)業(yè)績(jì)的擾動(dòng)再度加劇，同比修復緩慢，同時(shí)環(huán)比表現走弱。結合國內疫情防控政策的大幅優(yōu)化以及春節假期期間的數據表現，展望2023年，疫情因素對于REITs底層資產(chǎn)業(yè)績(jì)的壓制料將趨弱，各類(lèi)型REITs底層資產(chǎn)在量?jì)r(jià)兩方面均存在一定修復空間，其中高速公路的修復斜率或更為明顯。

分類(lèi)型看：人流和物流的修復有望支撐高速公路REITs業(yè)績(jì)在修復斜率和空間上有較大優(yōu)勢；生產(chǎn)生活活動(dòng)的恢復或可為水務(wù)、垃圾處理、發(fā)電行業(yè)帶來(lái)量的增長(cháng)；倉儲物流REITs和產(chǎn)業(yè)園區REITs則預計能在租金和出租率方面出現一定改善；保障房REITs的業(yè)績(jì)經(jīng)受住了疫情反復的考驗，往后看其經(jīng)營(yíng)情況或能繼續保持一定的穩定性。

短期內，隨著(zhù)市場(chǎng)情緒的回升以及交投活躍度的提升，建議投資者沿著(zhù)底層資產(chǎn)業(yè)績(jì)修復邏輯，尋找價(jià)格尚未充分反映修復預期的標的，重點(diǎn)關(guān)注高速公路REITs和部分產(chǎn)業(yè)園區REITs。

▍風(fēng)險因素：

REITs底層資產(chǎn)所在行業(yè)出現超預期政策，包括高速公路通行費減免、產(chǎn)業(yè)園區租金減免等；疫情感染高峰的反復以及國內經(jīng)濟基本面修復不及預期或對底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生負面影響；地緣政治因素等不確定性影響市場(chǎng)風(fēng)險偏好。