2019年一季度，清遠(yuǎn)市積極推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控,緊緊圍繞穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)，因城施策、分類指導(dǎo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速保持高速增長(zhǎng),銷售市場(chǎng)結(jié)束2018年下跌走勢(shì)，商品房銷售面積略有增長(zhǎng)。

一、運(yùn)行的主要特點(diǎn)

(一）房地產(chǎn)開發(fā)投資保持高速增長(zhǎng)

一季度，清遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資100.80億元，在去年同期大幅增長(zhǎng)59.2%的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持平穩(wěn)的良好勢(shì)頭，同比增長(zhǎng)27.9%，比全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅高14.8個(gè)百分點(diǎn)。(見圖1)

圖1 2019年一季度清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢(shì)

按構(gòu)成分，建筑工程仍然是開發(fā)投資增長(zhǎng)的主要拉動(dòng)力。一季度，清遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)投資中建筑工程76.39億元，同比增長(zhǎng)20.3%，增幅同比回落46.8個(gè)百分點(diǎn);安裝工程完成投資4.19億元，同比下降38.9%，降幅同比擴(kuò)大38.9個(gè)百分點(diǎn);設(shè)備工器具購(gòu)置0.55億元，同比增長(zhǎng)58.8%，增幅同比提高62.2個(gè)百分點(diǎn);其他費(fèi)用19.66億元，同比增長(zhǎng)143%，增幅同比提高52.4個(gè)百分點(diǎn)，其中土地購(gòu)置費(fèi)12.08億元，同比增長(zhǎng)450.7%，增幅同比提高356.6個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資的拉動(dòng)率由上年的2.1%提高到9.9%。

按工程用途分，商品住宅開發(fā)投資增幅明顯。一季度，清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)開發(fā)投資中商品住宅投資80.69億元，同比增長(zhǎng)29%，增幅同比回落38.4個(gè)百分點(diǎn);辦公樓完成投資0.18億元，同比下降78.8%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資9.08億元，同比下降3.3%;其他投資10.85億元，同比增長(zhǎng)79.9%。(見表1)

表1 2019年一季度清遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況

按區(qū)域分，一季度，清遠(yuǎn)各縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資呈現(xiàn)“七正一負(fù)” 的態(tài)勢(shì)，其中佛岡縣、清新區(qū)、英德市分別完成投資增速位列全市前三名，分別為122.8%、68.7%和35.4%;連山縣完成投資0.27億元，同比下降27%為唯一負(fù)增長(zhǎng)的縣。(見表2)

表2 2019年一季度房地產(chǎn)開發(fā)完成投資情況表

(二)一季度，清遠(yuǎn)商品房銷售面積133.17萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.5%，結(jié)束2018年全年增速下跌的走勢(shì)，增幅同比提高43.1個(gè)百分點(diǎn);銷售額105.74億元，同比增長(zhǎng)5.1%，增幅同比提高19.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售面積120.47萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.5%，增幅同比提高47.1個(gè)百分點(diǎn);銷售額96.56億元，同比增長(zhǎng)5.9%，增幅同比提高22.4個(gè)百分點(diǎn)。(見圖2)

圖2 2019年一季度清遠(yuǎn)商品房銷售增長(zhǎng)情況

分區(qū)域看，南部縣區(qū)商品房銷售面積增速?gòu)呢?fù)轉(zhuǎn)正，北部縣區(qū)下降幅度較大。一季度，南部縣區(qū)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)6.2%，增幅同比提高51.5個(gè)百分點(diǎn)，北部縣區(qū)商品房銷售面積同比下降17.8%，降幅同比回落29.8個(gè)百分點(diǎn)。

表3 2019年一季度各縣區(qū)商品房銷售情況

一季度，清遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金相對(duì)充足，實(shí)際到位資金204.57億元，同比增長(zhǎng)37.2%，增幅同比提高73.5個(gè)百分點(diǎn)。其中國(guó)內(nèi)貸款45.29億元，同比增長(zhǎng)107%;自籌資金52.06億元，同比增長(zhǎng)68.5%;其他資金來(lái)源107.22億元，同比增長(zhǎng)11.3%;其他資金來(lái)源中的定金及預(yù)收款61.95億元，同比增長(zhǎng)8.2%;個(gè)人按揭貸款43.41億元，同比增長(zhǎng)15.9%;其他到位資金1.86億元，增長(zhǎng)13.6%。開發(fā)企業(yè)的貸款資金增長(zhǎng)速度較快，但資金的主要來(lái)源還是以自籌資金和銷售回籠資金(定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款)為主，開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)壓力得到一定的緩解。

二、需關(guān)注的問題

（一）商品房銷售面積增速轉(zhuǎn)正，發(fā)展后勁值得關(guān)注。

一季度，清遠(yuǎn)商品房銷售面積同比增速2.5%是在去年同期大幅下降40.6%的基礎(chǔ)上取得的。商品房銷售市場(chǎng)的趨緩，很大程度上會(huì)影響市民的購(gòu)買熱情，加重觀望情緒。如何促進(jìn)商品房成交量活躍起來(lái)，值得有關(guān)部門關(guān)注重視。

(二）非住宅商品房庫(kù)存消耗壓力大

目前清遠(yuǎn)商品房庫(kù)存的的壓力不大，但非商品住宅庫(kù)存消化形勢(shì)嚴(yán)峻。2019年一季度，清遠(yuǎn)商品房待售面積394萬(wàn)平方米，同比下降1.7%，其中商品住宅待售面積171. 92萬(wàn)平方米，同比下降19.7%;非住宅待售面積222.09萬(wàn)平方米(占全市商品房待售面積比重達(dá)56.4%)，同比增長(zhǎng)19.0%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積86.56萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.3%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售1-3年的面積為53萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.2%，待售3年以上的面積為8.18萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26.5%。受電商等新型網(wǎng)絡(luò)銷售形式的影響和沖擊實(shí)體店運(yùn)營(yíng)越來(lái)越困難，導(dǎo)致商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的銷售不景氣。

（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)的新變化

隨著社會(huì)的發(fā)展，人民生活水平和質(zhì)量的不斷提高，無(wú)論是精神或物質(zhì)的需求也跟著不斷提高，需求也隨之變得多樣化。房地產(chǎn)企業(yè)也根據(jù)人民的需求推出新的產(chǎn)品，如適合旅游度假出租一體化的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，為企業(yè)量身定做集約化的工業(yè)廠房的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。這些新興的房地產(chǎn)項(xiàng)目如何進(jìn)行有效的監(jiān)管引導(dǎo)其健康發(fā)展是值得相關(guān)部門引起關(guān)注。

三、對(duì)上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)判

2019年1月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議繼續(xù)堅(jiān)守“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，要求構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系。穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落,有利于經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的平穩(wěn)。

一季度，清遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)投資保持平穩(wěn)運(yùn)行，銷售市場(chǎng)活躍度不高，但到位資金較為充足，將提振房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信心，預(yù)計(jì)2019年上半年清遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速保持正增長(zhǎng)但增速會(huì)出現(xiàn)較大的回落。銷售市場(chǎng)方面，雖然一季度銷售市場(chǎng)有所好轉(zhuǎn)，但無(wú)論是政策導(dǎo)向還是市場(chǎng)基本面，商品房銷售新一輪上漲的可能性不大。但隨著剛性需求的逐步恢復(fù)，以及上年同期低基數(shù)，預(yù)計(jì)上半年清遠(yuǎn)商品房銷售面積與去年同期相比波動(dòng)不大。