近日，《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》正式發(fā)布。在闡述“十四五”時期關(guān)于“拓展投資空間”要求中，“十四五”規(guī)劃綱要明確提出，“推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）健康發(fā)展，有效盤活存量資產(chǎn)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)”，這標(biāo)志著基礎(chǔ)設(shè)施REITs已成為提升投資效率、促進投資合理增長的重要手段。

進入“十四五”時期，無論是公路、鐵路、機場等傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施，還是倉儲物流、數(shù)據(jù)中心等新基建都紛紛拉開建設(shè)的大幕。

REITs始于基建是明智之舉

2020年8月，國家發(fā)展改革委與中國證監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》。為做好試點項目申報工作，國家發(fā)展改革委專門發(fā)布《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》，要求“各地發(fā)展改革委要嚴(yán)格審查把關(guān)，確保項目符合國家重大戰(zhàn)略、宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、固定資產(chǎn)投資管理法規(guī)制度，促進項目持續(xù)健康平穩(wěn)運營，推動形成良性投資循環(huán)，為試點工作順利開展奠定堅實基礎(chǔ)”。

開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs，是投融資機制的一項重大創(chuàng)新。國家發(fā)展改革委投資所研究員吳亞平表示，我國存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)規(guī)模巨大，存量資產(chǎn)引入權(quán)益型REITs有助于降杠桿、防風(fēng)險，也有助于拓寬基礎(chǔ)設(shè)施項目投融資來源，同時也為資本市場投資者提供新的投資機會。

“從基礎(chǔ)設(shè)施切入，這是中國公募REITs的顯著特征?！敝袊鴩H工程咨詢有限公司研究中心副主任徐成彬分析說，基礎(chǔ)設(shè)施提供公共服務(wù)，具有一定的壟斷性和公益性，項目收益相對穩(wěn)定，具備優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)的必要條件。關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施的具體行業(yè)，除了REITs試點政策規(guī)定之外，還可參考國家統(tǒng)計局《2017年國民經(jīng)濟行業(yè)分類》。公募REITs是資產(chǎn)IPO，原始權(quán)益人名下可能有多項資產(chǎn)，REITs試點是將其中的一項或多項資產(chǎn)拿出來上市，如果REITs資產(chǎn)范圍僅是企業(yè)資產(chǎn)的一部分，需要先進行資產(chǎn)剝離和重組，保障REITs的底層資產(chǎn)邊界是清晰和獨立的。

吳亞平告訴中國經(jīng)濟導(dǎo)報記者，推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs健康發(fā)展，將極大助力上述領(lǐng)域的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，也將為基礎(chǔ)設(shè)施REITs持續(xù)發(fā)展提供更多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，“十四五”時期我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展空間十分廣闊。

各地積極建立基礎(chǔ)設(shè)施REITs協(xié)作機制

目前，一些地方已經(jīng)在其“十四五”規(guī)劃中將基礎(chǔ)設(shè)施REITs列為重點內(nèi)容。比如，上海在“十四五”規(guī)劃中明確，依托上海證券交易所打造全國基礎(chǔ)設(shè)施（REITs）產(chǎn)品發(fā)行交易首選地，凸顯出REITs在強化上海金融中心地位中的重要作用。再如，江蘇省的“十四五”規(guī)劃中強調(diào)，要深化投融資體制改革，穩(wěn)妥推進基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點，形成投資良性循環(huán)。貴州、江西、甘肅等地的“十四五”規(guī)劃中，也以推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs為切入點，推動投融資體制改革創(chuàng)新、不斷激發(fā)社會投資活力等，這意味著REITs不僅是“十四五”時期拓寬投資空間的重要手段，也是各地深化投融資體制改革的重要抓手。

日前，重慶市發(fā)布2021年市級重大項目名單，其中重大建設(shè)項目894個，總投資2.8萬億元。據(jù)重慶市發(fā)展改革委消息，為全力推進重大項目提速，當(dāng)?shù)卣e極搭建“政金企”對接平臺，引入銀行、證券、基金等金融資源，通過及時跟進重大項目建設(shè)進度和資金需求，線上線下結(jié)合向銀行機構(gòu)推介重大項目，推進項目建設(shè)和資金需求精準(zhǔn)對接，打通融資“最后一公里”。重慶市發(fā)展改革委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，搭建“政金企”對接平臺，有利于暢通項目融資對接通道，為重大項目提供資金保障，推動“十四五”重大項目建設(shè)開好局、起好步。

重慶市發(fā)展改革委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說，重慶市正在以基礎(chǔ)設(shè)施為重點搶抓機遇力推REITs。通過搶抓基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點機遇，幫助企業(yè)盤活存量資產(chǎn)，為基礎(chǔ)設(shè)施全生命周期和高質(zhì)量發(fā)展提供相匹配的資金供給模式。目前，已建立重慶市儲備項目庫、意向項目庫，覆蓋倉儲物流、收費高速、軌道交通、污水處理、互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心等相關(guān)行業(yè)和領(lǐng)域。

為搶抓政策機遇，有效盤活基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，西安市發(fā)展改革委近日專門召開推進基礎(chǔ)設(shè)施REITs工作會議，來自證券公司、銀行、資產(chǎn)評估機構(gòu)、會計事務(wù)所、律師事務(wù)所等機構(gòu)的負(fù)責(zé)人參加了會議。與會嘉賓一致認(rèn)為，REITs涉及環(huán)節(jié)多、專業(yè)性強，需要各方通力合作、密切配合，建立REITs全環(huán)節(jié)全鏈條配合協(xié)作機制，從而積極推動該項工作在西安市落地生根，助力西安國家中心城市建設(shè)。

基礎(chǔ)設(shè)施REITs契合經(jīng)濟社會發(fā)展目標(biāo)

中聯(lián)前源不動產(chǎn)基金管理有限公司總裁何亮宇日前表示：“目前，正在試點的中國公募REITs產(chǎn)品就聚焦在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。公募REITs一方面能夠把基礎(chǔ)設(shè)施項目的債務(wù)性融資轉(zhuǎn)變?yōu)闄?quán)益性投資，另外一方面也能盤活存量資產(chǎn)，帶動新增投資，契合國家所制定的經(jīng)濟社會發(fā)展目標(biāo)和節(jié)奏。”

何亮宇分析說，在美國的REITs市場上，基礎(chǔ)設(shè)施的資產(chǎn)規(guī)模占比已經(jīng)達到了60%以上，屬于主流的投資標(biāo)的；而在中國，基礎(chǔ)設(shè)施的資產(chǎn)規(guī)模也大于商業(yè)不動產(chǎn)。與此同時，基礎(chǔ)設(shè)施項目具有現(xiàn)金流穩(wěn)定性更高的特點，所以此次公募REITs從基礎(chǔ)設(shè)施項目開展是最佳的選擇。

中聯(lián)基金分析師李金榮表示，開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs有利于拓寬水務(wù)企業(yè)融資渠道，促進水務(wù)環(huán)保產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型。目前，水務(wù)類基礎(chǔ)設(shè)施項目融資方式主要包括銀行貸款、專項政府債券、PPP等。與前述各類融資方式相比，基礎(chǔ)設(shè)施REITs模式是直接融資工具，也是權(quán)益性融資工具，可以公開募集資金，有效降低水務(wù)行業(yè)杠桿率，系統(tǒng)性改善企業(yè)財務(wù)狀況，優(yōu)化企業(yè)報表結(jié)構(gòu)，使更多資源用于實施補短板強弱項，促進水務(wù)企業(yè)及大型水務(wù)工程完成“募-投-建-退”的良性循環(huán)，實現(xiàn)水務(wù)環(huán)保產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型。

在李金榮看來，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs具有股權(quán)融資、流動性較高等特點。對于特許經(jīng)營權(quán)類資產(chǎn)，因資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需經(jīng)過主管部門審批同意等原因，流動性相對較低?；A(chǔ)設(shè)施REITs允許原始權(quán)益人以其享有特許經(jīng)營權(quán)的基礎(chǔ)設(shè)施項目作為底層資產(chǎn)裝入，獲得流動性資金并實現(xiàn)收益，實現(xiàn)資本市場流通，提升資產(chǎn)流動性?；A(chǔ)設(shè)施REITs上市，有利于吸引具有出色的運營能力、運營經(jīng)驗豐富、技術(shù)積累充足、專業(yè)的頭部水務(wù)企業(yè)參與水務(wù)項目運營管理，提高投資建設(shè)和項目運營效率。REITs對基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)運營能力的高要求，將倒逼基礎(chǔ)設(shè)施運營管理機構(gòu)建立精細(xì)化、市場化和長期化的經(jīng)營管理機制，助力基礎(chǔ)設(shè)施項目公司在新形勢下打造核心競爭力。

菜鳥智慧物流基礎(chǔ)設(shè)施板塊CFO鄭海寧在此前舉辦的一次峰會上表示，類似于菜鳥、順豐等電商物流企業(yè)在未來將會有強勁的發(fā)展需求。物流倉儲資產(chǎn)本就是這些企業(yè)的核心生產(chǎn)資料，為自身的主營業(yè)務(wù)服務(wù)，估值成熟透明，現(xiàn)金流的穩(wěn)定性也有很大的保證，因此具備發(fā)行優(yōu)質(zhì)公募REITs產(chǎn)品的條件。

在鄭海寧看來，基礎(chǔ)設(shè)施項目之所以能產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，以倉儲物流領(lǐng)域為例，除了收入有保障之外，隨著科技水平的提升，物聯(lián)網(wǎng)、人工智能算法、無人操作設(shè)備等創(chuàng)新技術(shù)能夠大大降低項目運營成本，提高項目的利潤空間。

關(guān)鍵詞： 基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 拓寬 投資