業(yè)績(jì)連年承壓，深陷訴訟旋渦……頂著(zhù)“長(cháng)租公寓第一股”光環(huán)的青客公寓前途堪憂(yōu)。

自2012年成立以來(lái)，青客公寓就面臨虧損難題。最新2020年財報顯示，青客公寓凈收入12.08億元，同比下降2.1%;凈虧損達15.34億元，同比擴大208%。2017年至2019年，青客公寓凈虧損分別為2.45億元、4.99億元、4.98億元;資產(chǎn)負債率分別為137.17%、143.82%、145.02%。截至2020年9月30日，青客公寓累計虧損金額達到38.1億元。

截至2020年9月30日，青客公寓總資產(chǎn)為8.51億元，同比減少52.73%，而總負債升至28.45億元，同比增加9%。

青客公寓還屢次遭到大量房東和租客投訴，稱(chēng)平臺有拖欠租金、拒絕租戶(hù)退房、客服協(xié)商無(wú)果等現象。在黑貓投訴平臺上涉及青客公寓的投訴超過(guò)上萬(wàn)條，近八成信息都未得到解決。

二級市場(chǎng)上，其股價(jià)也一路下滑，截至2月27日美股收盤(pán)，青客公寓股價(jià)2.59美元，市值僅約1.24億美元。在2019年11月上市之初，股價(jià)最高達20.43美元，上市當日市值為8.37億美元。一年股價(jià)下跌超80%，市值也縮水約82%。

青客公寓面臨的窘境也是當下長(cháng)租公寓行業(yè)共性問(wèn)題。資本冷卻導致企業(yè)資金鏈緊繃，疊加新冠疫情，2020年對長(cháng)租公寓行業(yè)來(lái)說(shuō)是艱難的一年。長(cháng)江商報記者粗略統計發(fā)現，僅2020年一年，就有近30家長(cháng)租公寓企業(yè)因運營(yíng)管理不善，資金鏈斷裂相繼破產(chǎn)倒閉。

快速擴張業(yè)績(jì)虧損逐年攀升

成立于2012年的青客公寓是中國公共租賃住房提供商，7年獲得超億元融資。2019年其房源量近10萬(wàn)間，業(yè)務(wù)范圍覆蓋上海、杭州等城市。

2013年起，長(cháng)租公寓市場(chǎng)開(kāi)始火熱，青客公寓開(kāi)始“瘋狂”擴張。招股書(shū)顯示，2012年，公寓數量在900多間，到2018年底飆升至9.12萬(wàn)間，復合年增長(cháng)率達114%，覆蓋6座城市。

然而這種野蠻生長(cháng)，背后全靠著(zhù)投資機構“輸血”。公開(kāi)資料顯示，2012年，青客公寓成立當年獲得紐信創(chuàng )投的天使投資;兩年后，達晨投了A輪1000萬(wàn)美元;2015年，賽富和紐信聯(lián)合投資B輪1.8億人民幣;2018年，摩根士丹利管理的私募基金及凱欣資本聯(lián)合領(lǐng)投C輪數千萬(wàn)美元。至此，青客公寓股權融資累計超1億美元。

快速鋪量的青客公寓并沒(méi)有實(shí)現盈利。據IPO文件披露，青客公寓的平均稅前月租金只有1149元，平均入住時(shí)間8.5個(gè)月，續住率低，一直沒(méi)有實(shí)現盈利并面臨持續虧損難題。

2020財報顯示，青客公寓凈虧損達15.34億元，同比擴大了208%。此前，青客2017、2018、2019財年的凈虧損額分別為2.45億元、4.99億元、4.98億元。截至2020年9月30日，青客公寓累計虧損額達38.1億元。

另外，2020財年，青客公寓實(shí)現凈收入12.08億元，同比減少2.1%。截至2020年9月30日，青客公寓總資產(chǎn)為8.51億元，同比減少52.73%，而總負債升至28.45億元，同比增加9%。財務(wù)數據說(shuō)明，公司股東權益連續三年赤字，已資不抵債。

同時(shí)，由于相對于預期的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)持續表現欠佳，因此青客公寓計提長(cháng)期資產(chǎn)減值約8.47億元，較2019財年的4620萬(wàn)元增加1732.7%。

關(guān)于虧損原因，青客公寓在財報中指出，新冠疫情對公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)造成不利影響。尤其是在一季度，導致租戶(hù)大量流失，出租率下降以及房源的平均租金下降，進(jìn)而導致了收入減少。

業(yè)績(jì)連年虧損，但青客公寓擴張步伐不停。去年7月，青客公寓擬1.3億美元收購7.22萬(wàn)套公寓房源。此前還于2019年12月并購天津一公寓品牌企業(yè)，隨后又收購四川領(lǐng)先公寓品牌在成都和重慶資產(chǎn)。此次并購完成后，公司通過(guò)并購獲取的租賃單位累計約12.1萬(wàn)個(gè)。

業(yè)績(jì)虧損、資金鏈危機等負面消息接踵而至。2020年6月，青客回應“倒閉傳聞”，并稱(chēng)公司目前遇到資金困難，但仍在正常運營(yíng)。

租金貸比例下降深陷訴訟漩渦

對于青客公寓來(lái)說(shuō)，租客預付的租金收益包括租金貸等預付款是補充現金流的主要途徑。2019財年，青客融資活動(dòng)的現金流入主要為租金貸，同時(shí)分期付款利息高達5.4億元。

根據2019年末《關(guān)于整頓規范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見(jiàn)》規定， 住房租賃企業(yè)租金收入中“租金貸”占比不得超過(guò)30%。而青客公寓2019年同期，使用租金貸支付比例為65.4%。

自2018年以來(lái)，杭州鼎家、上海寓見(jiàn)等多個(gè)涉及租金貸的長(cháng)租企業(yè)爆雷后，政策監管從嚴。2020年5月起，青客開(kāi)始出清“租金貸”，金融機構暫停向租戶(hù)提供新的分期付款貸款。截至2020年9月30日，青客所提供的租賃房源中，僅有11.9%的租金由“租金貸”提供。

但截至2020年9月30日，青客公寓還與7家金融機構合作提供年利率在4.35%到8.6%之間的“租金貸”，未償還本金余額為5450萬(wàn)元，在2020財年，約12.4%租戶(hù)拖欠租金或“租金貸”。

截至2020年9月30日，青客公寓的現金和現金等價(jià)物為2290萬(wàn)元，限制性現金為890萬(wàn)元。同期，其未償還銀行借款為5.332億元。

業(yè)內認為，“租金貸”是一把“雙刃劍”，使用得當可以支持企業(yè)回籠資金、擴張規模;若是使用不當，也會(huì )帶來(lái)風(fēng)險。一旦平臺資金斷裂無(wú)法為退租租戶(hù)貸款兜底，銀行也會(huì )存在壞賬風(fēng)險。

除了租金貸問(wèn)題，青客公寓投訴不斷，在黑貓投訴平臺上涉及青客公寓的投訴超過(guò)上萬(wàn)條，近八成信息都未得到解決。包括房東被青客公寓拖欠房租，或是疫情期間被要求減免租金。

行業(yè)盈利難輕資產(chǎn)運營(yíng)謀突圍

青客公寓面臨的窘境也是當下長(cháng)租公寓行業(yè)共性問(wèn)題。資本冷卻導致資金鏈緊繃，疊加疫情，2020年對長(cháng)租公寓來(lái)說(shuō)是艱難的一年。

長(cháng)江商報記者粗略統計發(fā)現，僅2020年一年，就有近30家長(cháng)租公寓企業(yè)破產(chǎn)倒閉，蛋殼更是出現資金鏈危機。

貝殼研究院近日發(fā)布的研報亦指出，2020年，逾40家長(cháng)租公寓企業(yè)陷入經(jīng)營(yíng)糾紛或資金鏈斷裂的困局。

這種困局主要是由于行業(yè)普遍面臨投入成本較高，盈利難的問(wèn)題?？硕鹫{研數據顯示，2020年超過(guò)72%長(cháng)租公寓受疫情影響，營(yíng)收規模上較去年有所降低的企業(yè)超97%，甚至有37.19%受訪(fǎng)企業(yè)疫情期間幾乎無(wú)資金進(jìn)賬。

據華通國際高新產(chǎn)業(yè)研究院分析，長(cháng)租公寓成本費用主要包括拿房成本、獲客成本、裝修攤銷(xiāo)、人力開(kāi)支等，息稅前利潤率只有10%左右，據此測算投資回收期平均在4-5年。

對于長(cháng)租公寓如何轉變發(fā)展思路扭轉頹勢，中國指數研究院指出，可選擇以輕資產(chǎn)托管模式擴展房源，降低前期開(kāi)發(fā)成本，有利于提升項目入市速度，便于擴大品牌影響力。此外，房企未來(lái)可以推出長(cháng)短租結合的長(cháng)租公寓產(chǎn)品，進(jìn)一步降低空置率，實(shí)現利益最大化。在了解不同人群需求的基礎上，推出適合目標客群的產(chǎn)品。

關(guān)鍵詞： 業(yè)績(jì) 青客公寓 訴訟