有“華南五虎”之稱(chēng)的富力地產(chǎn)(02777.HK)，腳踩三道紅線(xiàn)，今年將繼續加速去杠桿。

根據日前廣州富力地產(chǎn)股份有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)“富力地產(chǎn)”)披露的2020年業(yè)績(jì)公告，截至2020年末，富力地產(chǎn)凈資產(chǎn)負債比率大幅下降，由2019年底的199%減少至130%，但仍高于“三條紅線(xiàn)”要求的100%。而2020年剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為76.7%，同比下降僅2.8個(gè)百分點(diǎn);非受限現金短債比為0.40，較2019年同期提升0.03。

長(cháng)江商報記者注意到，2018年富力首次突破千億大關(guān)，之后規模增長(cháng)乏力，連續三年徘徊在1300億左右，盈利能力逐步走弱。

銷(xiāo)售增長(cháng)乏力，又踩了三條紅線(xiàn)，富力通過(guò)拋售資產(chǎn)“回血”。長(cháng)江商報記者粗略統計發(fā)現，去年年底以來(lái)，富力地產(chǎn)通過(guò)出售資產(chǎn)，包括債券回售、物業(yè)轉讓、股權質(zhì)押等方式緩解資金壓力，回籠資金超過(guò)百億元。

“三道紅線(xiàn)”下，富力地產(chǎn)拿地更為謹慎，今后將更多地回歸老本行，通過(guò)城市更新項目拿地。近日，富力地產(chǎn)與粵海集團達成戰略合作，擬合作開(kāi)發(fā)城市更新項目，將在全國范圍內對城市更新、產(chǎn)業(yè)園等類(lèi)型的投資開(kāi)發(fā)項目進(jìn)行合作。

業(yè)績(jì)增長(cháng)乏力，盈利能力走弱

2020年，富力地產(chǎn)盈利能力整體有所下降。年報顯示，富力地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入同比下滑5.4%至858.9億元;實(shí)現毛利潤203.9億元，同比下降31.5%;實(shí)現凈利潤181.0億元，同比下降21.5%。

橫向對比來(lái)看，2017年富力地產(chǎn)的毛利率和凈利率達到35.4%和36.1%的較高水平;2020年則降至23.7%和10.6%。從具體業(yè)務(wù)來(lái)看，酒店業(yè)務(wù)作為公司一大重要版塊，受年初疫情影響營(yíng)收顯著(zhù)下滑，另一方面，物業(yè)發(fā)展版塊由于以?xún)r(jià)換量的策略也導致?tīng)I收毛利雙下降。

營(yíng)收下滑，富力地產(chǎn)未完成此前制定的年度目標，公告顯示，公司全年權益銷(xiāo)售額1387.9億元，較2019年的1381.9億元微漲0.4%，未能完成1520億元的既定銷(xiāo)售目標。

長(cháng)江商報記者注意到，2018年富力首次突破千億大關(guān)，之后規模增長(cháng)乏力，連續三年徘徊在1300億左右的規模。2017年-2020年，富力分別實(shí)現合約銷(xiāo)售818.6億、1310.6億、1381.9億和1387.9億元，同比增速分別為35%、60%、5%和0.4%。

銷(xiāo)售均價(jià)也呈現逐年下降的態(tài)勢，2017年-2020年，富力地產(chǎn)的整體平均售價(jià)分別為11400元/平方米、10860元/平方米、9610元/平方米和8600元/平方米。富力地產(chǎn)強調，整體平均售價(jià)下降，是因為公司以降低價(jià)格來(lái)刺激銷(xiāo)售的營(yíng)銷(xiāo)策略。

2021年，富力地產(chǎn)將銷(xiāo)售目標定在1500億元。業(yè)績(jì)公告顯示，為達到該目標，富力地產(chǎn)將銷(xiāo)售超過(guò)230個(gè)項目，可售資源約2700億元，即去化率達55.6%即可完成年度目標。

知名地產(chǎn)分析師嚴躍進(jìn)對長(cháng)江商報記者表示，沒(méi)有完成銷(xiāo)售目標確實(shí)有壓力，但從實(shí)際過(guò)程看，房地產(chǎn)行情趨于好轉態(tài)勢，后續值得期待，富力需要在營(yíng)銷(xiāo)等方面加快節奏，進(jìn)而推高銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。但也需要看到，這可能需要犧牲毛利率等指標的數據，即對利潤會(huì )有一定影響。

為沖刺銷(xiāo)售目標，2020年富力地產(chǎn)不斷在銷(xiāo)售端發(fā)力來(lái)加速回款，去年12月底，富力傳出內部75折售房的消息。當月，富力完成合約銷(xiāo)售215億元，環(huán)比增長(cháng)47%，同比增幅達到20%。

加速去杠桿仍踩“三道紅線(xiàn)”

去年，監管部門(mén)首次提出“三道紅線(xiàn)”的管理理念，即剔除預收款的資產(chǎn)負債率不得大于70%、凈負債率不得大于100%、現金短債比不得小于1倍。

年報顯示，富力地產(chǎn)2020年剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為76.7%，同比下降2.8個(gè)百分點(diǎn);凈負債率為130.2%，同比下降69個(gè)百分點(diǎn);非受限現金短債比為0.40，較2019年同期提升0.03。雖然三項指標在一定程度上有所改善，但仍全部在紅線(xiàn)內。

此外，富力地產(chǎn)的融資成本也呈逐年上升的趨勢。2017年到2020年，公司的融資成本分別為5.12%、5.74%、6.60%和6.89%。

年報顯示，截至2020年末，富力尚未償還貸款總額為1597.3億元，借款來(lái)源包括銀行貸款、離岸美元優(yōu)先票據、境內債券、信托貸款以及其他，分別占51%、22%、12%及15%。其中，一年內、一年至五年內、五年后到期的分別占負債總額的40%、47%及13%。2021年富力仍需要償還638.92億元的高額負債。

全踩紅線(xiàn)下，富力為了實(shí)現“去杠桿、降負債”，銷(xiāo)售端多方聯(lián)合同時(shí)促銷(xiāo)發(fā)力，2020年銷(xiāo)售回款率從2019年的低于70%上升至78%，公司經(jīng)營(yíng)性現金流由負回正;同時(shí)還通過(guò)合理購地策略、出售資產(chǎn)、出售項目股權、股份增發(fā)等方式削減374億元的債務(wù)。

因為收縮拿地，富力地產(chǎn)2020年新增土地儲備項目16個(gè)，權益可售面積約385.5萬(wàn)平方米，與2019年的38個(gè)土地儲備項目、938.9萬(wàn)平方米的權益可售面積相比，下降幅度較大。

“將盡量少參與招拍掛，集中做舊改項目。”債務(wù)壓頂下，富力地產(chǎn)拿地更為謹慎，今后將更多地回歸老本行，通過(guò)城市更新項目拿地。

截至2020年底，富力已簽約城市更新合作項目規劃總建筑面積超過(guò)8000萬(wàn)平方米，可售面積超過(guò)4100萬(wàn)平方米，貨值超過(guò)12000億元。按可售面積算，一二線(xiàn)城市面積占比達到94%，從區域分布看，大灣區面積占比達到60%。

2021年，富力集團城市更新業(yè)務(wù)規模繼續擴大，將加速廣州筆村等三個(gè)舊改項目的轉化和銷(xiāo)售。4月13日，富力地產(chǎn)與粵海集團達成戰略合作，擬合作開(kāi)發(fā)城市更新項目，將在全國范圍內對城市更新、產(chǎn)業(yè)園等類(lèi)型的投資開(kāi)發(fā)項目進(jìn)行合作。

值得一提的是，城市更新項目相對回款周期更長(cháng)，債務(wù)壓頂的富力在財報中也坦言：“城市更新項目需要更長(cháng)的轉換時(shí)間，因此，本集團將繼續尋求其他具較短發(fā)展周期的土地儲備補充機會(huì )。”

一年出售超百億資產(chǎn)緩解債務(wù)壓力

“三道紅線(xiàn)”壓身下，去年底以來(lái)，富力地產(chǎn)通過(guò)出售資產(chǎn)，包括債券回售、物業(yè)轉讓、股權質(zhì)押等方式緩解資金壓力，回籠資金超過(guò)百億元。

去年1月，富力以10億元代價(jià)向建業(yè)地產(chǎn)出售河南建業(yè)富居投資有限公司10%股權，并由此將鄭州高新區五龍口村、花園口鎮兩個(gè)開(kāi)發(fā)超過(guò)5年的舊城改造項目出表;8月，富力向黑石關(guān)聯(lián)的基金出售廣州富力國際空港綜合物流園70%權益，回血63億元。

2020年四季度，富力地產(chǎn)出售若干項目的部分權益共變現約40億元;12月相繼將七家公司股權質(zhì)押給平安系公司、光大銀行和五礦信托。進(jìn)入2021年，富力地產(chǎn)再次將旗下富力興盛置業(yè)的部分股權出質(zhì)予廣州市城投，出質(zhì)股權數額162.5萬(wàn)元。

2021年伊始，富力又將其持有的廣州圣景地產(chǎn)25%股權、廣州富景吉山地產(chǎn)50%股權、廣州天力建筑工程公司90%股權質(zhì)押給了廣州城投。在2021年展望中，富力地產(chǎn)也表示，將繼續透過(guò)進(jìn)一步出售非核心資產(chǎn)以釋放資產(chǎn)價(jià)值，繼續尋求資產(chǎn)變現的潛在機會(huì )。

售賣(mài)資產(chǎn)等操作也導致了富力地產(chǎn)員工人數大幅減少。截至2020年底，富力正式員工人數約為38824人，而2019年員工人數為62305人，縮減近4成。

富力地產(chǎn)表示，對于有大量資金投入的現有及未來(lái)項目，其將尋求達成更多策略性合作，在繼續發(fā)展該類(lèi)項目的情況下降低資金需求。照富力的計劃，今年末將完成消滅1-2條紅線(xiàn)，2022年末降至“綠檔”。

知名地產(chǎn)分析師嚴躍進(jìn)對長(cháng)江商報記者表示，富力地產(chǎn)這兩年確實(shí)有很多不平靜的地方，企業(yè)經(jīng)營(yíng)面臨一定的壓力，包括銷(xiāo)售數據等受到制約，確實(shí)會(huì )對企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況帶來(lái)影響。類(lèi)似紅線(xiàn)的內容，其實(shí)也是很多企業(yè)面臨的，這一點(diǎn)需要企業(yè)在最近兩年不斷去解決。后續富力如果穩定經(jīng)營(yíng)和穩定團隊，企業(yè)成長(cháng)性依然看好，尤其是在粵港澳大灣區，其具有非常好的市場(chǎng)地位。(記者 趙潔)

關(guān)鍵詞： 業(yè)績(jì) 富力地產(chǎn) 盈利