2020年，金融街(000402.SZ)銷(xiāo)售創(chuàng )新高，盈利卻大幅下滑。

根據金融街發(fā)布的年度報告，2020年，公司實(shí)現銷(xiāo)售額402億元，同比增長(cháng)26%，成功邁入400億房企梯隊。但長(cháng)江商報記者梳理金融街近年業(yè)績(jì)發(fā)現，其盈利能力逐步走低，多項核心指標數據均為近年來(lái)最低，其中毛利潤在2020年為59.5億元，較2019年的105億元近乎腰折，扣非凈利2.88億元，較2019年的28.7億元大幅下滑25.82億元，同比降89.94%，創(chuàng )近8年新低。

在限購限價(jià)背景下，金融街此前高價(jià)拿下的地塊被套牢，導致整體盈利能力下降和計提減值。受調控因素影響，金融街對位于佛山、北京、天津、成都的6個(gè)項目計提了9億元的存貨跌價(jià)準備。對公司凈利潤影響為-7.97億元，對歸屬于上市公司股東的凈利潤的影響為-6.86億元。

知名地產(chǎn)分析師嚴躍進(jìn)表示，存貨跌價(jià)計提的操作，可以使得企業(yè)降低稅費成本，同時(shí)也說(shuō)明企業(yè)對于后續市場(chǎng)略偏保守。從其經(jīng)營(yíng)模式看，高價(jià)拿地下如果進(jìn)行了存貨跌價(jià)計提，也說(shuō)明企業(yè)項目經(jīng)營(yíng)有一定壓力。

簽約業(yè)績(jì)創(chuàng )新高盈利能力下降

2020年，雖然面臨疫情和行業(yè)持續調整等影響，但金融街簽約業(yè)績(jì)再創(chuàng )新高。報告期內，金融街實(shí)現銷(xiāo)售簽約額402億元，同比增長(cháng)26%，其中住宅地產(chǎn)實(shí)現銷(xiāo)售簽約額339.1億元，銷(xiāo)售面積約148.9萬(wàn)平方米;商務(wù)地產(chǎn)銷(xiāo)售簽約額62.9億元，銷(xiāo)售面積約23.9萬(wàn)平方米。

但同時(shí)，長(cháng)江商報記者注意到，金融街其他幾項核心數據呈現明顯下滑趨勢。期內，金融街錄得營(yíng)業(yè)收入181.21億元，同比下降30.79%;實(shí)現凈利潤24.98億元，同比下降27.41%;扣非凈利潤2.88億元，同比降89.94%。

嚴躍進(jìn)指出，對于類(lèi)似利潤數據來(lái)說(shuō)，若是出現下降和創(chuàng )新低，那么也說(shuō)明拿地成本壓力大，需要后續持續強化盈利方面的工作。

在4月27日舉辦的2020年度業(yè)績(jì)說(shuō)明會(huì )上，金融街稱(chēng)，業(yè)績(jì)出現較大幅度下降，一是受疫情影響，公司部分計劃結利的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目工期延后，未能實(shí)現竣工交付;公司持有項目經(jīng)營(yíng)收益下降明顯，以及為中小微企業(yè)客戶(hù)減免租金。二是受疫情及市場(chǎng)結構性下滑影響，公司采取以?xún)r(jià)換量的銷(xiāo)售策略，部分項目收益下降，按照會(huì )計準則要求計提了存貨跌價(jià)準備。

根據年報，期內，金融街房產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)項目結算規模較上年同期下降，2020年實(shí)現營(yíng)收158.13億元，同比下降32.91%。其中，住宅產(chǎn)品實(shí)現收入144.35億元，毛利率為25.89%;商務(wù)產(chǎn)品收入13.78億元，毛利率為44.81%。因結算項目的結構性差異，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整體毛利率降至27.54%，較上年同期下降9.22個(gè)百分點(diǎn)，進(jìn)而拉低利潤水平。

金融街管理層坦承，從目前房地產(chǎn)行業(yè)總體發(fā)展形勢、調控政策及土地政策看，房地產(chǎn)行業(yè)整體毛利率呈下降趨勢，公司會(huì )積極提高投資效率和管理效率，實(shí)現較好的毛利率水平。

雖然業(yè)績(jì)大幅下滑，但金融街的財務(wù)指標有所改善。按照“三道紅線(xiàn)”指標，金融街2020年有兩項超閾值，較2019年下降一檔，實(shí)現“由紅轉橙”。年末貨幣資金余額達188億元，較去年增長(cháng)70%，另外，2020年，金融街經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現金流量?jì)纛~為98.90億元，較去年同期增加72.30億元，同比上漲達272%。

2021年一季度財報顯示，金融街營(yíng)業(yè)收入為15.14億元，同比下降32.58%;歸屬于上市公司股東的凈利潤5.57億元，同比上漲238.69%;歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤1606.65萬(wàn)元，同比下降84.90%;經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~為46.11億元，上年同期為-45.93億元。

出售資產(chǎn)回籠資金超百億

金融街一向以?xún)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)著(zhù)稱(chēng)，但并沒(méi)有獲得預期的回報。財報顯示，公司物業(yè)出租業(yè)務(wù)實(shí)現營(yíng)業(yè)收入16.69億元，同比下降9.36%，毛利率為88.37%，較去年同期下降2.97個(gè)百分點(diǎn);物業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)實(shí)現營(yíng)業(yè)收入3.26億元，同比下降52.52%，毛利率為-22.66%，較去年同期下降46.91個(gè)百分點(diǎn)。

業(yè)績(jì)大幅下滑、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)回報不及預期的情況下，金融街相繼轉賣(mài)多個(gè)資產(chǎn)。去年12月底，金融街出售了與萬(wàn)科共同持有的金豐萬(wàn)晟，同時(shí)，金融街宣布，與中信地產(chǎn)以協(xié)商方式解除北京中信城B地塊《合作協(xié)議》;今年1月28日，金融街發(fā)布公告稱(chēng)，擬將德勝公司100%股權及債權通過(guò)北京產(chǎn)權交易所公開(kāi)掛牌出售，掛牌起始價(jià)格暫定為15.75億元。

出售資產(chǎn)有利于緩解負債壓力回籠資金。金融街坦言，出售金豐萬(wàn)晟可以幫公司減少有息負債14.95億元，資產(chǎn)負債率下降0.24個(gè)百分點(diǎn)，撤出中信城B地塊也可以盡快收回大額資金。據報道，金融街撤出中信城B地塊得到合作款50.11億，另加資金費35.97億。金融街通過(guò)退出中信城B地塊、出售金融街·萬(wàn)科豐科中心項目股權，回籠資金超百億，極大補充公司貨幣資金。

土儲方面，金融街通過(guò)招拍掛、股權收購等方式，僅在上海、佛山等地獲取項目5個(gè)，新增項目權益規劃建筑面積96.9萬(wàn)平米，同比減少58.6%;權益金額僅50億元，同比減少70.4%。

從布局來(lái)看，金融街繼續堅持“深耕五大城市群中心城市，拓展環(huán)五大城市群中心城市一小時(shí)交通圈的衛星城/區域”的區域戰略，在上海、佛山、惠州、天津、遵化通過(guò)招拍掛、股權收購等方式以合理價(jià)格補充項目資源。截至2020年底，公司擁有項目總體可結算規劃建筑面積1707萬(wàn)平方米(對應權益規劃建筑面積1383萬(wàn)平方米)。

2021年，金融街仍表現出積極的擴張意愿，計劃實(shí)現項目土地投資權益金額約180億元。(記者 趙潔 潘米蕎)

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