5月12日，產(chǎn)業(yè)園區開(kāi)發(fā)及運營(yíng)商——中南高科產(chǎn)業(yè)集團在港交所提交招股書(shū)。

近年來(lái)，依托產(chǎn)業(yè)園建設，中南高科業(yè)績(jì)高速增長(cháng)。招股書(shū)顯示，2018年至2020年，中南高科收入分別為4.6億元、19.8億元、46.1億元，復合年增長(cháng)率高達216.3%;毛利分別為1.57億元、6.66億元及12.9億元，復合年增長(cháng)率達186.8%。2020年公司凈資產(chǎn)收益率達35.7%，領(lǐng)先同行水平。

以此同時(shí)，中南高科也在持續賦能企業(yè)多元化發(fā)展，成效顯著(zhù)。數據顯示，集團綜合產(chǎn)業(yè)園運營(yíng)服務(wù)收入由2019年的670萬(wàn)元大幅增加至2020年的2630萬(wàn)元，未來(lái)將逐步為集團開(kāi)辟“第二增長(cháng)曲線(xiàn)”。截至2021年2月28日，中南高科產(chǎn)業(yè)集團擁有70個(gè)產(chǎn)業(yè)園項目的組合。

值得注意的是，公司一直維持大量的負債為運營(yíng)提供資金。招股書(shū)披露稱(chēng)，截至2021年3月31日的未償還銀行及其他借款總額28.09億元中，6.66億元須于12個(gè)月內償還，而21.44億元須于一年后償還。

物業(yè)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售連續三年占比超99%

招股書(shū)顯示，中南高科是中國領(lǐng)先的以服務(wù)先進(jìn)制造業(yè)為核心的開(kāi)發(fā)及運營(yíng)商，提供集策劃、園區開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)資源導入及產(chǎn)業(yè)園綜合于一體的綜合服務(wù)。

在中南高科的收入中，大部分來(lái)自物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售(均為產(chǎn)業(yè)園)，而小部分則來(lái)自其他業(yè)務(wù)，包括提供產(chǎn)業(yè)園綜合運營(yíng)服務(wù)、提供建筑服務(wù)及物業(yè)租賃。

具體而言，2018年至2020年，中南高科開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售物業(yè)產(chǎn)生的收入分別為4.579億元、19.445億元、45.829億元，分別占同期總收入的99.3%、98.4%及99.3%。

整體來(lái)看，2018年至2020年，該公司分別錄得收入4.61億元、19.77億元及46.13億元，毛利分別為1.57億元、6.66億元及12.92億元。收入和毛利在2018年至2020年的復合年增長(cháng)率則分別達到216.3%和186.8%。同期，該公司分別錄得毛利率34.1%、33.7%及28.0%;凈利潤分別為-925.7萬(wàn)元，1.76億元及2.93億元。

據仲量聯(lián)行行業(yè)報告，中南高科在2020年的收入增速在中國所有制造業(yè)產(chǎn)業(yè)園區開(kāi)發(fā)及運營(yíng)商中排名全國第一，并遠高于排名第二的同行企業(yè)。

不過(guò)，公司一直維持大量的負債為其運營(yíng)提供資金。2018年-2020年，該公司分別錄得合同負債11.86億元、22.56億元及41.43億元;銀行及其他借款總額分別為1.68億元、9.52億元、23.14億元;凈資產(chǎn)負債比率為約1.0倍、1.7倍及0.6倍。

截至2021年3月31日的未償還銀行及其他借款總額為28.09億元中，6.66億元須于12個(gè)月內償還，而21.44億元須于一年后償還。

在近三年的收入中，獲得的政府補助累計1.36億元、來(lái)自關(guān)聯(lián)方利息收入在2019年達到937.8萬(wàn)元。

已獲取70個(gè)產(chǎn)業(yè)園項目

憑借著(zhù)政策利好及核心競爭優(yōu)勢，公司規模效應逐漸凸顯，全國化布局順利推進(jìn)，并儲備了豐富且優(yōu)質(zhì)的土地資源。

中南高科在2018年至2020年新增獲取產(chǎn)業(yè)園項目數量分別是12個(gè)、20個(gè)和30個(gè)。截至2021年2月28日，中南高科產(chǎn)業(yè)集團擁有70個(gè)產(chǎn)業(yè)園項目的項目組合，包括在45個(gè)城市的約2.8百萬(wàn)平方米已竣工建筑面積、約4.1百萬(wàn)平方米開(kāi)發(fā)中規劃建筑面積及約4.0百萬(wàn)平方米持作未來(lái)開(kāi)發(fā)的估計建筑面積。

截至2021年2月28日，中南高科產(chǎn)業(yè)集團已就25個(gè)待建產(chǎn)業(yè)園項目訂立投資協(xié)議，覆蓋有關(guān)項目第一階段估計總建筑面積4.2百萬(wàn)平方米。

相對于住宅商品房的高單價(jià)，中南高科的產(chǎn)業(yè)園物業(yè)銷(xiāo)售單價(jià)則處于較低水平。2018年、2019年、2020年，中南高科已確認每平方米平均售價(jià)分別約為2972元、3163元、3181元。

此外，同期，中南高科土地獲取成本則為每平方米平均384元、344元、376元。平均土地獲取成本占平均售價(jià)的12.9%、10.9%、11.8%。

隨著(zhù)土地集約政策的滲透推進(jìn)、中國城鎮化發(fā)展和區域經(jīng)濟轉型升級等紅利，中國制造業(yè)產(chǎn)業(yè)園開(kāi)發(fā)及運營(yíng)市場(chǎng)增長(cháng)迅速，2015年至2020年總建筑面積的復合年增長(cháng)率達到22.7%。

中南高科也在持續賦能企業(yè)多元化發(fā)展，致力于為企業(yè)提供基礎、配套和增值三大類(lèi)園區運營(yíng)服務(wù)。

多元業(yè)務(wù)發(fā)展成效顯著(zhù)。數據顯示，集團綜合產(chǎn)業(yè)園運營(yíng)服務(wù)收入由2019年的670萬(wàn)元大幅增加至2020年的2630萬(wàn)元，未來(lái)將逐步為集團開(kāi)辟“第二增長(cháng)曲線(xiàn)”。

中南高科積極探索輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式，輕重并舉協(xié)同發(fā)展，首個(gè)輕資產(chǎn)項目——蘇高新智芯谷的成功落地，標志著(zhù)其輕資產(chǎn)轉型初顯成效。

業(yè)內認為，伴隨政府對制造業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)園政策的不斷滲透，中南高科將憑借其多元產(chǎn)業(yè)結構及顯著(zhù)的核心競爭優(yōu)勢，繼續深化優(yōu)勢，有望迎來(lái)更高水平估值及更廣闊發(fā)展前景。(記者 趙潔 潘米蕎)

關(guān)鍵詞： 業(yè)績(jì) 增長(cháng) 中南高科 招股書(shū)