在銀行回收貸款、嚴格限制用途、凍結授信額度等多項舉措下，借道“經(jīng)營(yíng)貸”炒房現象已經(jīng)明顯降溫，但為了攬財，一些貸款中介又開(kāi)始在各大社交平臺打出“正規銀行貸款、低利率、法拍房可貸款……”的旗號。不過(guò)，經(jīng)過(guò)北京商報記者調查發(fā)現，所謂的“法拍貸”并非銀行正規同名業(yè)務(wù)，不僅在抵押、審批等規則方面與銀行“法拍貸”業(yè)務(wù)存在很大差異，甚至中介人員還會(huì )誘導客戶(hù)進(jìn)行民間借貸。

“不需要抵押”

“法拍房可貸款，1對1 VIP服務(wù)，快至3天放款……”北京商報記者5月18日以購房者身份調查發(fā)現，在經(jīng)營(yíng)貸“炒房”行為遭嚴堵后，一些貸款中介開(kāi)始在各大社交平臺推出“法拍貸”名頭攬客圈錢(qián)。

“法拍貸”顧名思義就是司法拍賣(mài)貸款，主要是銀行為符合申請條件的法拍房客戶(hù)提供的一項貸款服務(wù)。從具體模式來(lái)看，主要是銀行向“法拍房”買(mǎi)受人發(fā)放專(zhuān)項購房融資貸款，銀行提前為競買(mǎi)人進(jìn)行貸款業(yè)務(wù)預審批，在競買(mǎi)人成功競得標的物后發(fā)放個(gè)人購房貸款。法院支持符合條件的服務(wù)商開(kāi)展“法拍貸”相關(guān)服務(wù)。

在貸款中介李麗(化名)的口中，“法拍貸”具有利率低、借款期限長(cháng)、可按月付息、0抵押等特點(diǎn)。“現在經(jīng)營(yíng)貸利率比較高，不太好做了，銀行有審批材料和用途限制，我們這塊業(yè)務(wù)也在收緊，不過(guò)，只要有購買(mǎi)法拍房需求的客戶(hù)，‘法拍貸’都能做。”李麗說(shuō)道。

從李麗提供的信息來(lái)看，個(gè)人辦理“法拍貸”業(yè)務(wù)首套房貸款普通住房最高限額不得超過(guò)房產(chǎn)價(jià)值的65%;非普通住房最高限額不得超過(guò)房產(chǎn)價(jià)值的60%;二套房貸款普通住房最高限額不得超過(guò)房產(chǎn)價(jià)值的40%;非普通住房最高限額不得超過(guò)房產(chǎn)價(jià)值的20%。李麗介紹稱(chēng)：“所有的銀行都能做，且不需要抵押，收取費用為貸款金額的3%，利率可以做到4.3%。”另一位貸款中介李明也向北京商報記者提到“不需要抵押就可做”。

此類(lèi)操作是否合規?一位國有大行房金部客戶(hù)經(jīng)理告訴北京商報記者，“‘法拍貸’其中一項主要流程就是由銀行準入的擔保機構承擔階段性擔保”。由于法拍房要求的付款周期都非常短，銀行會(huì )采取先放款后抵押的政策，找一個(gè)專(zhuān)業(yè)的擔保機構對這筆貸款進(jìn)行擔保，擔保公司要監督完成客戶(hù)的房屋過(guò)戶(hù)手續把房產(chǎn)證交到銀行，銀行完成過(guò)戶(hù)之后，擔保公司的擔保責任才會(huì )解除，所以會(huì )向貸款客戶(hù)收取放款金額為1.5%的擔保費。

這位客戶(hù)經(jīng)理提醒稱(chēng)，“我們遇到過(guò)在‘法拍貸’交易過(guò)程中，有所謂的中介機構主動(dòng)聯(lián)系客戶(hù)進(jìn)行交涉的案例，他們進(jìn)行的都是有償服務(wù)，會(huì )收取成交價(jià)的3%作為服務(wù)費，這個(gè)費用還是非常高的，而且銀行和中介也沒(méi)有任何合作”。

誘導至向地下“銀主”借款

北京商報記者在調查過(guò)程中注意到，部分貸款中介對“法拍貸”業(yè)務(wù)流程不甚了解。

按照銀行的正規流程，“法拍貸”借款人必須滿(mǎn)足本地限購、限貸政策以及征信狀況良好幾大核心要求。而在咨詢(xún)過(guò)程中，多位貸款中介人士并未向北京商報記者提及限購這一政策，只提到了唯一能動(dòng)“手腳”的征信修復。

李麗介紹稱(chēng)：“申請過(guò)很多網(wǎng)貸產(chǎn)品的客戶(hù)，進(jìn)行過(guò)多次網(wǎng)貸借款查詢(xún)的客戶(hù)肯定在征信上留下了記錄，我們主要負責的就是客戶(hù)的征信包裝，材料包裝，其他沒(méi)有任何費用。”當北京商報記者問(wèn)及如何包裝材料時(shí)，李麗僅表示，“這是商業(yè)機密”。

貸款中介所稱(chēng)“征信花”的客戶(hù)究竟能不能做“法拍貸”?一位接近“法拍貸”業(yè)務(wù)的客戶(hù)經(jīng)理介紹稱(chēng)，“個(gè)人征信有問(wèn)題是在貸款過(guò)程當中有過(guò)逾期或不良記錄，或者是存在一些涉訴信息，這樣銀行會(huì )在綜合評估后最終確定是否放款。只要沒(méi)有出現逾期的客戶(hù)就可以做貸款。貸款中介的任何業(yè)務(wù)都是有償的，銀行額外不會(huì )多收客戶(hù)一分錢(qián)。另外需要關(guān)注的是，借款人及其家庭名下存在2筆及以上未結清住房貸款時(shí)暫不提供貸款支持”。而貸款中介并未向北京商報記者提及這一信息。

在貸款中介的話(huà)術(shù)誘導下，不明緣由的購房者很容易落入陷阱。調查后期，更有貸款中介推翻了“法拍貸”這一購房渠道，轉而向北京商報記者推薦另一種購房方式。貸款中介張于明(化名)介紹稱(chēng)，可以先做墊資全款買(mǎi)房，在這之后再做銀行貸款還清墊資。

例如，“法拍貸”拍賣(mài)總價(jià)為300萬(wàn)元，客戶(hù)只有100萬(wàn)元，那就可以從貸款中介這里先行取得200萬(wàn)元墊資全款購房，10天收墊資總額1%服務(wù)費，一個(gè)月收取3%服務(wù)費。等公證、過(guò)戶(hù)一系列流程進(jìn)行完畢之后，再從銀行進(jìn)行借款還清墊資。這個(gè)墊資并不是由正規的貸款機構支付，而是由俗稱(chēng)的“銀主”進(jìn)行支付。

張于明解釋稱(chēng)，“我們公司合作了好多人，有閑置資金，他們就是墊資的‘銀主’，墊資也有一定比例，并不是全款墊資”。

北京商報記者測算后發(fā)現，如果購房者使用了“銀主”墊資，以200萬(wàn)元為例，一個(gè)月需要支付的手續費就高達6萬(wàn)元，由于法拍房的不穩定性，如果過(guò)戶(hù)、公證周期拉長(cháng)，那購房者將身背更高的負債。

“此類(lèi)方式也變相演變?yōu)槊耖g借貸的一種灰色模式，這種貸款本質(zhì)上就是一種發(fā)生在拍賣(mài)領(lǐng)域的民間借貸。”北京尋真律師事務(wù)所律師王德怡指出，他們之所以敢放貸，是考慮到借款人本身是有一定經(jīng)濟實(shí)力的，而且有正在進(jìn)行交易的不動(dòng)產(chǎn)，可以作為他們履行借款合同的信用保證。這種短期借款很可能造成綜合借款成本超過(guò)四倍LPR(貸款市場(chǎng)報價(jià)利率)，一旦產(chǎn)生爭議，超出部分不受法律保護。

“撿漏”的風(fēng)險

蘇寧金融研究院宏觀(guān)經(jīng)濟研究中心副主任陶金在接受北京商報記者采訪(fǎng)時(shí)指出，“法拍貸”繼經(jīng)營(yíng)貸后冒了出來(lái)，有短期和長(cháng)期的原因。短期看，部分銀行受樓市強監管壓力，同時(shí)為向房地產(chǎn)貸款集中度監管標準靠攏，限制房貸額度，刺激房貸需求轉向經(jīng)營(yíng)貸，因此在經(jīng)營(yíng)貸被嚴格監管后，投機者又尋找新的“空白點(diǎn)”。

由于低于市場(chǎng)價(jià)，法拍房成為部分購房者的“撿漏”選擇，一度受到購房者的追捧。北京商報記者根據阿里司法拍賣(mài)平臺梳理發(fā)現，開(kāi)年截至5月18日，共發(fā)生了超10萬(wàn)起住宅用房拍賣(mài)，其中涉刑資產(chǎn)、訴訟資產(chǎn)、破產(chǎn)資產(chǎn)分別有211起、99312起、3088起。

這些法拍房最低起拍價(jià)僅為1元，但瑕疵也更為嚴重。例如，法院通常會(huì )在競買(mǎi)須知中標注，標的物現狀及存在瑕疵等原因不能或者延遲辦理過(guò)戶(hù)手續造成的費用由買(mǎi)受人承擔，拍賣(mài)人不作過(guò)戶(hù)登記的任何承諾。有些房子還存在被多家法院查封、重復抵押、被占用、欠稅費未騰空等情形，每一項對于新接手的購房者來(lái)說(shuō)都是較為棘手的難題。

王德怡提醒稱(chēng)，依法合規進(jìn)行放貸或者借款是保證各方利益的前提和基礎，與普通商品房買(mǎi)賣(mài)相比，法拍房風(fēng)險更大，對買(mǎi)家的專(zhuān)業(yè)能力要求更高，相關(guān)交易履行過(guò)程當中各種節點(diǎn)都有專(zhuān)業(yè)性，最好是有專(zhuān)業(yè)律師和財務(wù)人員參與，以便把控風(fēng)險。

消費金融專(zhuān)家蘇筱芮在接受北京商報記者采訪(fǎng)時(shí)亦認為，銀行需要注意風(fēng)控，包括對房屋質(zhì)量的把控和購房者資質(zhì)的把控，“法拍貸”此類(lèi)模式將風(fēng)控全部依托于擔?？赡芊e聚底層風(fēng)險。對購房者來(lái)說(shuō)，應注意收費名目類(lèi)別，清晰甄別除了服務(wù)費以外還有沒(méi)有別的隱形收費。

記者 孟凡霞 宋亦桐

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