南城巨無(wú)霸的前途似乎充滿(mǎn)了不確定性。8月4日，北京商報記者獨家獲悉，在北京愛(ài)琴海購物公園項目上，愛(ài)琴海集團與世界之花開(kāi)發(fā)商決裂，前者將撤出該項目。愛(ài)琴海接手后付出了諸多努力，才讓世界之花有了一絲生機，如今卻成了出局者。一旦運營(yíng)方更換，將導致世界之花的發(fā)展方向成為迷局。有分析指出，南城其實(shí)需要大體量的商業(yè)綜合體，類(lèi)似世界之花這樣的項目需要引入目的性消費，才能重回市場(chǎng)。

與開(kāi)發(fā)商決裂

聯(lián)姻兩年，仍躲不過(guò)分手結局。北京商報記者從愛(ài)琴海集團相關(guān)負責人處獨家獲悉，愛(ài)琴海集團確實(shí)有撤出世界之花項目計劃，目前還在與甲方協(xié)商中。所謂甲方，正是世界之花的開(kāi)發(fā)商北京金色凱盛投資管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“金色凱盛”)。

上述負責人稱(chēng)，之所以會(huì )撤出，是因為愛(ài)琴海集團與金色凱盛存在法律糾紛。早些時(shí)間，有媒體稱(chēng)位于北京大興區的北京愛(ài)琴海購物公園因與甲方合作出現問(wèn)題，團隊被迫解散，部分人員調去通州北投愛(ài)琴海購物公園項目，其余人員遣散。

據悉，2011年，金色凱盛與大興區舊宮鎮政府簽訂合作協(xié)議，獲得舊宮鎮一塊約200畝集體經(jīng)營(yíng)性用地40年的經(jīng)營(yíng)使用權。至今，40年的經(jīng)營(yíng)使用權只剩下30年。

世界之花于2017年底正式開(kāi)業(yè)，但由于運營(yíng)不當，商戶(hù)大面積撤出，導致世界之花項目停擺。2019年6月，愛(ài)琴海購物公園與世界之花完成簽約，從此正式接管運營(yíng)世界之花部分項目，租約為20年。

根據公開(kāi)信息顯示，金色凱盛需要每年以繳納土地使用固定收益的形式向舊宮鎮8675名村民支付分紅。該項目不僅為舊宮鎮村民帶來(lái)平均每人每年約1.5萬(wàn)元的分紅，且提供了約5000個(gè)就業(yè)崗位。

有知情人士透露，正是因為這種集體經(jīng)營(yíng)性用地的經(jīng)營(yíng)使用權，讓開(kāi)發(fā)商對該項目抱有很大的期望，更希望世界之花能在短期內發(fā)展起來(lái)，從而獲利。

接管者要耗時(shí)培育

愛(ài)琴海自2019年與世界之花簽約至今，已有一年多的養商期。2020年2月，世界之花以北京愛(ài)琴海購物公園之名再次開(kāi)業(yè)，愛(ài)琴海集團在該項目中陸陸續續引入了華北區首家奈爾寶、燃燒冰滑板俱樂(lè )部、BIGOFFS區域首店、萬(wàn)國擊劍等品牌。同時(shí)，北京愛(ài)琴海在戶(hù)外打造了內環(huán)四季跑道以及超過(guò)2000平方米的免費戶(hù)外兒童樂(lè )園。

雖引入了不少首店、旗艦店，但北京商報記者近期走訪(fǎng)看到，商場(chǎng)內部二、三、四層仍有大量門(mén)店圍著(zhù)圍擋，一些新品牌的名稱(chēng)和雛形有所露出。若是此次愛(ài)琴海撤出世界之花，商戶(hù)們將可能面臨與世界之花或與新接管者進(jìn)行新一輪的博弈。

有不愿具名的行業(yè)專(zhuān)家指出，世界之花目前面臨的問(wèn)題是周邊人口密度不高，該項目需要靠體量和豐富的業(yè)態(tài)組合形成更強大的商圈效應，從而填補這個(gè)地區商業(yè)配套不足缺口。而要做到更廣泛的商圈效益，必然會(huì )經(jīng)歷長(cháng)時(shí)間的培育期。只有運營(yíng)方和開(kāi)發(fā)商用更長(cháng)周期的發(fā)展眼光去看現在，才能使得該項目逐漸融入商圈生活。“這個(gè)過(guò)程是逃不掉的，不管是誰(shuí)接手都需要經(jīng)歷這樣一個(gè)培育過(guò)程。”該專(zhuān)家明確指出。

產(chǎn)權分散困擾多

世界之花要如何沖出，各方表現出了不同的態(tài)度。據了解，愛(ài)琴海簽約的購物中心項目只是世界之花假日廣場(chǎng)的一部分，前者的建筑面積為20萬(wàn)平方米，規劃包含影院、冰場(chǎng)、國際名品、特色餐飲、兒童娛樂(lè )等業(yè)態(tài)。世界之花假日廣場(chǎng)整體項目總占地面積133萬(wàn)平方米,建筑面積為63萬(wàn)平方米。

上文提及的專(zhuān)家指出，世界之花面臨的根本問(wèn)題是業(yè)主對區位和項目本身發(fā)展不具備判斷力，所以需要一個(gè)專(zhuān)業(yè)團隊對這個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行判斷，然后將世界之花整個(gè)項目做成具有特色的組合，打造出項目的整體性。

“愛(ài)琴海當時(shí)只占了世界之花的其中一棟，整個(gè)項目做了切割運營(yíng)，所以最終發(fā)展仍需綜合起來(lái)，尋找統一的定位。”上述專(zhuān)家指出。北京商業(yè)經(jīng)濟學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)賴(lài)陽(yáng)認為，此前愛(ài)琴海在世界之花的運營(yíng)方向并沒(méi)有錯，引入一些大體量的旗艦店、首店等業(yè)態(tài)，能夠輻射較遠的消費者。

北京商報記者還從一些內部人士處獲悉，世界之花目前可能在與一些港資企業(yè)及奧特萊斯集團進(jìn)行洽談，但都尚無(wú)定論。

奧特萊斯業(yè)態(tài)不適合世界之花。賴(lài)陽(yáng)指出，北京、天津地區的奧特萊斯市場(chǎng)比較過(guò)剩，品牌資源有限。所以，假設該項目引入奧特萊斯運營(yíng)方，未來(lái)的發(fā)展也不樂(lè )觀(guān)。“因為現在奧特萊斯競爭極其激烈，一流的國際品牌引入的可能性幾乎為零。而沒(méi)有好品牌的奧特萊斯，自然不會(huì )得到消費者的青睞。”賴(lài)陽(yáng)說(shuō)。

不過(guò)，引入任何業(yè)態(tài)都逃不過(guò)分散產(chǎn)權的阻礙。“分散產(chǎn)權實(shí)際上是現在商業(yè)地產(chǎn)上極具破壞力的一種模式，分散產(chǎn)權項目容易出現爛尾、業(yè)績(jì)欠佳、經(jīng)營(yíng)混亂、糾紛不斷等狀況，所以這類(lèi)模式的地產(chǎn)項目容易造成后期的糾紛和經(jīng)營(yíng)困難。”賴(lài)陽(yáng)坦言。

若是想要改變分散產(chǎn)權，也不是無(wú)路可走。賴(lài)陽(yáng)指出，需要一家收購產(chǎn)權的公司或者有基金機構將分散產(chǎn)權進(jìn)行整體收購，然后共同委托一家公司來(lái)運營(yíng)，或許才能避免上述一些可能性的出現。(劉卓瀾)

關(guān)鍵詞： 開(kāi)發(fā)商 世界之花 接管者 產(chǎn)權分散