愛(ài)琴海集團在北京市場(chǎng)的商業(yè)布局似乎總是命運多舛。8月11日，北京商報記者看到愛(ài)琴海集團在世界之花已經(jīng)貼出了終止合同的公告，這也是繼太陽(yáng)宮愛(ài)琴海購物公園之后，愛(ài)琴海再次與物業(yè)方提前終止合同。

到底是主動(dòng)止損、被業(yè)主拋棄還是被市場(chǎng)淘汰?有分析指出，疫情之下，購物中心競爭更為激烈，當運營(yíng)效果達不到業(yè)主預期，必然會(huì )出現解約行為。所以，零售商業(yè)運營(yíng)商要善于“搞事情”，助推項目的吸引力與不可復制性，保持購物中心的生命力。

多次遭解約

大興區的北京愛(ài)琴海購物公園還沒(méi)有正式營(yíng)業(yè)，就落得一個(gè)提前解約的后果。北京商報記者走訪(fǎng)時(shí)看到，愛(ài)琴海集團旗下公司北京星琴商業(yè)管理有限公司貼出的消費者告知書(shū)顯示，因該項目物業(yè)的出租方北京金色凱盛投資有限公司與愛(ài)琴海合作終止，愛(ài)琴海集團不再參與該項目的經(jīng)營(yíng)管理工作。

這份解約來(lái)得多少有些“措手不及”。按照合約，愛(ài)琴海集團與北京金色凱盛投資有限公司是在2019年簽約，租期為20年，直到消費者告知書(shū)貼出，雙方也才合作了兩年時(shí)間。

愛(ài)琴海集團相關(guān)負責人表示，愛(ài)琴海集團與世界之花的開(kāi)發(fā)商北京金色凱盛投資有限公司存在法律糾紛，所以選擇撤出世界之花項目，接下來(lái)會(huì )根據法律程序完成后續交接。

縱觀(guān)愛(ài)琴海集團在北京的布局，這并不是其首次提前解約。在2019年底，位于北三環(huán)太陽(yáng)宮商圈的愛(ài)琴海購物公園也經(jīng)歷了此番周折。彼時(shí)，北京太陽(yáng)宮愛(ài)琴海購物公園發(fā)出的公告內容顯示，因業(yè)主方收回物業(yè)，租賃合同終止。于是，愛(ài)琴海購物公園于2020年2月29日終止營(yíng)業(yè)。

IPG中國首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜指出，業(yè)主方與運營(yíng)商提前解約的事情需要就事論事，以上述具體案例來(lái)看，太陽(yáng)宮項目與愛(ài)琴海解約是業(yè)主方更迭以及改變物業(yè)用途所致。而世界之花項目解約，大概率是因為輸出管理未達預期。

自上述兩大項目解約之后，愛(ài)琴海在北京市場(chǎng)上僅剩下通州北投愛(ài)琴海購物公園，還是2020年4月剛剛接手的商業(yè)項目，今年6月才正式開(kāi)業(yè)。

輕資產(chǎn)弊端顯露

兩次閉店均由業(yè)主方終止合同，將項目改為其他用途。從另一角度可折射出輕資產(chǎn)運營(yíng)的一大弊端。柏文喜解釋稱(chēng)，從2012年開(kāi)始，愛(ài)琴海發(fā)力輕資產(chǎn)運營(yíng)，該方式可提高凈資產(chǎn)收益率并實(shí)現快速擴張，是商業(yè)管理公司的主要商業(yè)模式特征。

柏文喜進(jìn)一步強調：“非自持、純輸出管理類(lèi)輕資產(chǎn)運營(yíng)項目，面臨最為明顯的弊端就是項目受制于業(yè)主。業(yè)主對承租方的干擾因素較多，導致項目穩定性較差，面臨隨時(shí)解約的可能性較大。”

“按照一般的商業(yè)邏輯，如果項目招商與運營(yíng)達到預期效果，業(yè)主會(huì )為了降低運營(yíng)成本，選擇‘卸磨殺驢’，寧愿付出違約金也要與運營(yíng)商解約，把運營(yíng)商清掉。”柏文喜指出，如果招商運營(yíng)未達預期，則會(huì )臨陣換將，業(yè)主與運營(yíng)商解約更是順理成章的事情了。

細數愛(ài)琴海集團在全國范圍內的商業(yè)項目，輕資產(chǎn)運營(yíng)模式占絕大多數。愛(ài)琴海集團正在運營(yíng)購物中心項目近30個(gè)，加上尚未開(kāi)業(yè)的項目也達到了100個(gè)，覆蓋城市包括北京、上海、天津、重慶、成都、蘇州等地。

對于愛(ài)琴海集團的運營(yíng)能力，部分專(zhuān)家都給予一定的認可。有不愿具名的商業(yè)專(zhuān)家認為，“單純從通州項目來(lái)分析，愛(ài)琴海從2020年中接手該項目進(jìn)行改造，即便在疫情影響和多項目并行的情況下，還是在短短一年實(shí)現了近100%招商率開(kāi)業(yè)”。

需提升運營(yíng)能力

認可中也有質(zhì)疑聲音。上述專(zhuān)家指出，如果僅從通州項目來(lái)看，雖然實(shí)現了門(mén)店基本全開(kāi)的盛況，但品牌陣容中有一些不被看好的品牌。所以，任何項目從開(kāi)業(yè)到后期運營(yíng)中都需要對品牌和內容進(jìn)行一調再調。

“愛(ài)琴海本身是一個(gè)商業(yè)管理公司，還需要配合大股東紅星控股的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)以及輸出商業(yè)管理業(yè)務(wù)。”柏文喜表示，提升自身品牌影響力、商業(yè)規劃、招商與運營(yíng)能力和資源凝聚能力，一直是商業(yè)管理公司永恒的命題。

重資產(chǎn)也好，輕資產(chǎn)也罷，運營(yíng)能力好壞決定購物中心是否有人氣和利潤。盈石(北京)總裁周睿指出，傳統坪效邏輯的商業(yè)由于嚴重的同質(zhì)化，都在面臨運營(yíng)上的壓力與困境。當固有的傳統業(yè)態(tài)及內容疊加，遇到日益激烈的市場(chǎng)環(huán)境與外部因素沖擊，傳統商業(yè)的地緣優(yōu)勢將不斷下降，效益也很可能出現斷崖式下滑。突破傳統思路，打造“新物種”基因，開(kāi)拓更加創(chuàng )新復合的經(jīng)營(yíng)模式和內容概念迫在眉睫。

“創(chuàng )新并非只浮于表面，空間運營(yíng)和內容打造將注定是商業(yè)操盤(pán)的基本功。”周睿指出，強調內容而非單純注重空間，要有先鋒的視角、善于“搞事情”：如把握互聯(lián)網(wǎng)思維、精準觸達并鞏固目標消費人群、打造多元概念的社群營(yíng)銷(xiāo)等，更利于助推項目的吸引力與不可復制性，保持購物中心的生命力。

關(guān)鍵詞： 北京愛(ài)琴海 輕資產(chǎn) 終止合同 主動(dòng)止損