8月18日，雅居樂(lè )發(fā)布了中期業(yè)績(jì)報告并于同期召開(kāi)了線(xiàn)上業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )。“公司有信心完成今年1500億元的銷(xiāo)售目標。”在此次的發(fā)布會(huì )上，雅居樂(lè )集團副總裁潘智勇直言，無(wú)論市場(chǎng)變化如何，年初制訂的銷(xiāo)售計劃將會(huì )順利執行，不會(huì )有所調整。

但北京商報記者注意到，雅居樂(lè )在此次業(yè)績(jì)會(huì )上卻“更新”了2021年開(kāi)發(fā)計劃。據雅居樂(lè )集團副總裁王海洋介紹，2021全年雅居樂(lè )預計開(kāi)發(fā)面積2676萬(wàn)平方米，其中新開(kāi)工面積為808萬(wàn)平方米，竣工面積為870萬(wàn)平方米，較去年增長(cháng)21.7%。

“更新”后的開(kāi)發(fā)計劃中，新開(kāi)工面積較年初減少了約60萬(wàn)平方米。對此，王海洋回應稱(chēng)，新開(kāi)工面積會(huì )隨市場(chǎng)變化進(jìn)行動(dòng)態(tài)調整，雅居樂(lè )堅持“以銷(xiāo)定產(chǎn)”的推盤(pán)節奏。

這應該是第一次有房企在業(yè)績(jì)會(huì )上明確提出“以銷(xiāo)定產(chǎn)”。而在樓市下行的大趨勢下，雅居樂(lè )的“以銷(xiāo)定產(chǎn)”也似乎來(lái)的恰如其分。

以銷(xiāo)定產(chǎn)，涉及了開(kāi)發(fā)商投資、拿地、開(kāi)工等諸多環(huán)節，如此明確地提出來(lái)釋放了怎樣的信號?

同策研究院資深分析師肖云祥稱(chēng)，土地在出讓時(shí)就會(huì )有開(kāi)發(fā)周期的規定，“以銷(xiāo)定產(chǎn)”只不過(guò)是“前松后緊”還是“前緊后松”的問(wèn)題，需要統籌規劃。當前市場(chǎng)下行、融資收緊，對于房企而言以銷(xiāo)定產(chǎn)在降低成本的同時(shí)，也能夠控制自身的風(fēng)險，企業(yè)可根據自身的情況選擇是否采用該策略。

“實(shí)際上房地產(chǎn)行業(yè)‘以銷(xiāo)定產(chǎn)’的方式此前就有過(guò)，只不過(guò)不公開(kāi)，主要是在市場(chǎng)壓力較大的情況下，以收定支的做法。”肖云祥稱(chēng)，“以銷(xiāo)定產(chǎn)”的策略，還會(huì )影響到投資策略，因此“以銷(xiāo)定投”也存在操作可能。新的市場(chǎng)形勢下，房企紛紛筑牢“安全”護城河，回歸到穩健策略，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也開(kāi)始出現“兩極反轉”。

地產(chǎn)分析師嚴躍進(jìn)則表示，“以銷(xiāo)定產(chǎn)”也還是一個(gè)理想模式，銷(xiāo)售市場(chǎng)行情變化多端，若是企業(yè)經(jīng)營(yíng)圍繞此類(lèi)銷(xiāo)售的預測進(jìn)行產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，那么往往會(huì )比較被動(dòng)。因為銷(xiāo)售數據變化很快，但要據此形成供應數據，則是需要時(shí)間的。而當供應量上來(lái)后，可能市場(chǎng)本身又開(kāi)始降溫了。類(lèi)似工作甚至會(huì )影響銷(xiāo)售和投資節奏。

站在房企角度，“以銷(xiāo)定產(chǎn)”模式下，也要防范營(yíng)銷(xiāo)人員和投資人員拖沓工作的現象，因為這樣的話(huà)，可能大家把業(yè)績(jì)不好歸咎于外部行情差等原因。一定程度上可能會(huì )影響到銷(xiāo)售進(jìn)度，這樣也會(huì )造成業(yè)績(jì)目標完成面臨壓力。

房地產(chǎn)行業(yè)正在擠“泡沫”，各大房企也感受到寒意，拿地策略、融資策略，均出現明顯變化。

恰如雅居樂(lè )的打法，各大房企也多聚焦熱點(diǎn)區域和熱點(diǎn)城市，意在降低未來(lái)銷(xiāo)售風(fēng)險。貝殼研究院數據顯示，從歷年TOP50房企取地情況來(lái)看，2021年上半年住宅用地取地規劃建面低于2018年以來(lái)歷年同期水平，同比2020年上半年下降18個(gè)百分點(diǎn)，下降幅度高于全國水平，但成交金額同比歷年同期達到最高值，比2020年同期增長(cháng)9%。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長(cháng)謝逸楓稱(chēng)，一方面受制于融資壓力，另一方面也受制于土地獲取難度系數增加，“以銷(xiāo)定產(chǎn)”也有了合理的“生存”空間。按照理想狀態(tài)，如果房企普遍采用這種策略，講究“收支”均衡，這還會(huì )進(jìn)一步促進(jìn)房?jì)r(jià)趨于平穩。

房企“三線(xiàn)四檔”、銀行金融機構“兩集中”以及土地市場(chǎng)集中供地，去年下半年以來(lái)多次對房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理政策，正在加速房地產(chǎn)行業(yè)變革的步伐。2021年1-7月，房企境內外債券融資累計約6428億元，較2020年同比下降13%，累計增速達2018年后低點(diǎn)。(記者 盧揚 王寅浩)

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