三友商場(chǎng)變身文創(chuàng )園 文化轉型成新風(fēng)口
自商改酒、商改辦之后,文創(chuàng )園也成了老百貨轉型的一大方向。9月14日,北京商報記者走訪(fǎng)東四看到,一座名為“雪蓮·亮點(diǎn)”的文創(chuàng )園開(kāi)始對外開(kāi)放,而這里原本是老百貨三友商場(chǎng)。曾以“紡織”為特色的三友商場(chǎng)歷經(jīng)一年改造,以文創(chuàng )園的形象再次入市,改造后的項目仍覆蓋一些商業(yè)功能,但主要功能為辦公。分析指出,文創(chuàng )園雖然是百貨轉型的一種可行性,但并非所有項目都適合改造成文創(chuàng )園,這對老百貨的硬件以及設計團隊有很高的要求。同時(shí),改造文創(chuàng )園并不能短期實(shí)現項目盈利,仍需要專(zhuān)業(yè)團隊的維持。
商業(yè)+辦公
老百貨也能變成文創(chuàng )園。北京商報記者走訪(fǎng)發(fā)現,緊鄰東四地鐵站多了一座文創(chuàng )園區,而這個(gè)文創(chuàng )園區的前身正是2020年3月閉店的三友商場(chǎng)。改造后的文創(chuàng )園名為“雪蓮·亮點(diǎn)”,外立面以落地玻璃元素為主,相比此前的老百貨建筑通透了不少。同時(shí),改造之后,該建筑體增加了不少綠植區域以及室外區域。
雖然目前還未有商戶(hù)入駐,但整體項目規劃中仍有商業(yè)功能。北京時(shí)尚控股集團相關(guān)負責人向北京商報記者表示,目前該項目還未有企業(yè)正式入駐,不過(guò)園區正處在密集招商階段,預計年底前入駐企業(yè)簽約率將達80%左右。同時(shí),雪蓮集團相關(guān)人員在現場(chǎng)向記者透露,該項目一層依舊以商業(yè)為主,引入一些輕食飲品店,其他區域則以辦公為主,招一些文創(chuàng )、互聯(lián)網(wǎng)相關(guān)企業(yè)入駐。
據介紹,雪蓮·亮點(diǎn)文創(chuàng )園的建筑面積約9000平方米,內部容納了辦公空間、商業(yè)和展覽等業(yè)態(tài)。其中,一層臨街區域為商業(yè)配套;二至五層為辦公空間。
轉型文創(chuàng )園之前,三友商場(chǎng)是北京著(zhù)名的紡織百貨,該項目成立于1985年,主要面對的是中老年消費者。隨著(zhù)消費趨勢的更迭,三友商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)品類(lèi)從羊毛羊絨衫、羽絨服、針織內衣、床上用品、麻紡織品、絲綢、化妝品等逐漸壓縮至羊毛羊絨衫、羽絨服、保暖內衣。
三友商場(chǎng)其實(shí)也并沒(méi)有完全退出市場(chǎng),北京商報記者在走訪(fǎng)時(shí)看到,雪蓮·亮點(diǎn)文創(chuàng )園正對面有一家店鋪名為三友商場(chǎng)。文創(chuàng )園中的工作人員向記者表示,該三友商場(chǎng)正是原來(lái)三友商場(chǎng)清退之后剩下的自營(yíng)門(mén)店。不過(guò),記者在現場(chǎng)看到,現在的三友商場(chǎng)內部已經(jīng)沒(méi)有任何跟羊毛羊絨相關(guān)的產(chǎn)品,而是以床上用品為主。
文化轉型成新風(fēng)口
近幾年,伴隨“文化東城”建設,一些老百貨、市場(chǎng)都在進(jìn)行文化轉型。
作為東城區首個(gè)文化金融主題園區,原來(lái)的世紀天鼎從商品批發(fā)市場(chǎng)改造成為了“天鼎218文創(chuàng )園”。據了解,天鼎218文創(chuàng )園總面積超過(guò)3萬(wàn)平方米,依舊保持原來(lái)的廠(chǎng)房結構,但相比此前批發(fā)市場(chǎng)的建筑形態(tài),內部增加了一些綠化面積。在改造之前,世紀天鼎從2003年開(kāi)始以商品交易市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)為主,先后關(guān)停鞋城、百貨商城和美容美發(fā)用品批發(fā)商城,才成為當前的天鼎218文創(chuàng )園。
同在東城區的紅橋市場(chǎng)也經(jīng)歷多次轉型,明確了文化轉型方向。近一年來(lái),紅橋市場(chǎng)先后引入了中傳品牌研究中心、新消費品牌孵化基地,同時(shí),紅橋市場(chǎng)還搭建了5G非遺文創(chuàng )直播基地,借助網(wǎng)紅帶貨、視頻營(yíng)銷(xiāo)等新手段,助力企業(yè)轉型。紅橋市場(chǎng)相關(guān)人員表示,紅橋市場(chǎng)目前在推動(dòng)第五次轉型升級,實(shí)施“文化+”發(fā)展戰略。
中國百貨商業(yè)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)楊青松指出,老項目轉型文創(chuàng )園,其實(shí)更多的是政策引導和鼓勵,具體的扶持政策一般由省、市,甚至所在區域制定。雖然百貨轉型文創(chuàng )園是一種趨勢,但真正適合轉為文創(chuàng )園的只是一小部分商業(yè)體,至少所在城市或區域需要有一定生態(tài)環(huán)境,且交通便利。
貝殼研究院商業(yè)地產(chǎn)分析師鄭中表示,百貨商場(chǎng)由于建成時(shí)間較早,通常位于地理位置較好的地段。但隨著(zhù)傳統的運營(yíng)方式明顯落后于時(shí)代,在電商的沖擊下實(shí)體購物不再是人們生活的剛需,對位于核心區域的老舊百貨直接進(jìn)行改造翻新或許比轉型更加迫在眉睫。文創(chuàng )園作為近期較為新穎并且受歡迎的產(chǎn)品,若運營(yíng)得當,也可以作為百貨轉型的其中一個(gè)方向。
“在當下商業(yè)體量過(guò)剩,競爭激烈的背景下,傳統百貨面臨巨大生存壓力,一些老百貨轉型文創(chuàng )園是一種行之有效的手段,但值得注意的是,由于當下的傳統百貨設施老化,有些硬件條件與新型的業(yè)態(tài)匹配度不夠,導致前期投入較大。”中國產(chǎn)業(yè)空間研究院主任潮成林指出。
面臨價(jià)值重構
老項目改造成文創(chuàng )園后,想通過(guò)運營(yíng)在短期收回成本是不現實(shí)的,但通過(guò)改造,改變項目經(jīng)營(yíng)現狀,從而提升項目?jì)r(jià)值是可行的。
將老百貨改造成為文創(chuàng )園并不容易。鄭中表示,百貨物業(yè)的外立面通常較為規整,室內空間分割均勻。如何在較為有限的規整空間內完全滿(mǎn)足文創(chuàng )園租戶(hù)的個(gè)性化裝修需求,從而完成招商目標并實(shí)現營(yíng)收,對改造設計團隊而言是一個(gè)挑戰。同時(shí),楊青松指出,老百貨具有一定的品牌和客流基礎,場(chǎng)地位置相對較好,有一定的硬件條件,但不同的生意模式、不同的目標顧客,對經(jīng)營(yíng)管理者的創(chuàng )意性和服務(wù)性要求較高。
老項目改造后,將面臨價(jià)值重構。“傳統的寫(xiě)字樓相對于百貨商業(yè)或文創(chuàng )園就簡(jiǎn)單多了,主要是‘租金+物管’收入。” 潮成林坦言。寫(xiě)字樓與文創(chuàng )園雖都依靠租金盤(pán)活,但文創(chuàng )園還可以考慮扣點(diǎn)收入、策展收入、服務(wù)收入、物業(yè)收入等,部分文創(chuàng )園區有孵化風(fēng)投的能力,可通過(guò)投資方式獲得更多的盈利機會(huì )。
潮成林也指出,文創(chuàng )園現階段的主要收益模式是以租金或扣點(diǎn)方式,其短期內經(jīng)營(yíng)收益具有風(fēng)險性。如果從盤(pán)活資產(chǎn)、提高項目?jì)r(jià)值出售的角度來(lái)看,通過(guò)改造,改善經(jīng)營(yíng)狀況,可能會(huì )給項目帶來(lái)不錯的價(jià)值重構,但前提是項目改造獲得成功。(記者 劉卓瀾)
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