經(jīng)歷了三戰三敗后的中國文旅集團仍然沒(méi)有放棄，第四次向港交所遞交了招股書(shū)。10月24日，北京商報記者了解到，中國奧園旗下的中國文旅集團再次遞交了新的招股書(shū)，并更名為大灣區文旅康居股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“大灣區文旅”)。而在此之前，中國文旅集團赴港上市申請已經(jīng)三度折戟。值得一提的是，根據其招股書(shū)顯示，2018年、2019年、2020年以及2021年前5個(gè)月，中國文旅集團來(lái)自文化旅游業(yè)務(wù)的收入占比分別僅有20.2%、19.3%、12.3%和12.9%。對比可知，中國文旅集團對銷(xiāo)售度假物業(yè)板塊的依賴(lài)性正在加劇。在業(yè)內人士看來(lái)，中國文旅集團第四次究竟能否成功上市，恐怕也很難說(shuō)。

四次遞交招股書(shū)

三次折戟之后中國文旅集團又一次立下了“戰書(shū)”。10月22日，中國文旅集團再一次遞交了新的招股書(shū)，并更名為大灣區文旅康居股份有限公司。

根據招股書(shū)，大灣區文旅是一家文化旅游物業(yè)開(kāi)發(fā)商。同時(shí)，大灣區文旅也從事一系列文化旅游業(yè)務(wù)，如提供文化旅游勝地相關(guān)服務(wù)(包括酒店服務(wù)、景點(diǎn)咨詢(xún)服務(wù)及景點(diǎn)管理服務(wù))、酒店咨詢(xún)及管理服務(wù)及旅游代理服務(wù)。根據仲量聯(lián)行行業(yè)報告，按2020年廣東省江門(mén)和廣東省房地產(chǎn)公司的住宅物業(yè)(包括度假物業(yè))合約銷(xiāo)售總額計，大灣區文旅分別排名第5及第220，在相關(guān)地區的市場(chǎng)占有率分別約為4.5%及0.04%。

從財務(wù)方面來(lái)看，招股書(shū)顯示，2018年、2019年和2020年，大灣區文旅的收入分別為3.35億元、7.36億元和9.68億元，對應的凈利潤分別為7260.5萬(wàn)元、1.04億元和1.53億元。與此同時(shí)，大灣區文旅2021年前5個(gè)月的收入為3.19億元。

其實(shí)，此次已經(jīng)是大灣區文旅第四次在港交所公開(kāi)遞交招股書(shū)。早前，大灣區文旅分別在2020年4月17日、2020年10月23日以及2021年4月23日向港交所遞交招股書(shū)，但均未能在6個(gè)月內通過(guò)聆訊，狀態(tài)均顯示為“失效”。

“賣(mài)房”業(yè)務(wù)占總收入八成以上

銷(xiāo)售度假物業(yè)占大頭的大灣區文旅，卻要靠文旅業(yè)務(wù)來(lái)打出一片天地?根據大灣區文旅招股書(shū)顯示，度假物業(yè)發(fā)展為大灣區文旅的核心業(yè)務(wù)分部。截至2021年8月31日，大灣區文旅在恩平擁有包含18個(gè)度假物業(yè)發(fā)展項目的組合，其中11個(gè)項目為已竣工、3個(gè)項目為發(fā)展中及4個(gè)未來(lái)發(fā)展項目。

而從文化旅游業(yè)務(wù)方面來(lái)看，大灣區文旅經(jīng)營(yíng)位于泉林黃金小鎮的愛(ài)必儂泉林度假村。該度假村為復星愛(ài)必儂獨家管理的一個(gè)酒店度假村，由泉林酒店別墅區與水禾田泉世界、華僑公館一期的一部分、悅湖灣二期的一部分、那金谷景區及泉林黃金小鎮內的配套設施組成，收益主要來(lái)自租賃酒店客房、提供餐飲及票務(wù)服務(wù)。另外，大灣區文旅還就英德巧克力王國(由奧園集團擁有的文化旅游勝地)的規劃、設計及發(fā)展提供一站式景點(diǎn)咨詢(xún)服務(wù)。

但值得注意的是，其實(shí)在大灣區文旅的收入中，文化旅游業(yè)務(wù)的占比要比銷(xiāo)售度假業(yè)務(wù)的占比少的多。根據其招股書(shū)顯示，2018年、2019年、2020年以及2021年前5個(gè)月，大灣區文旅來(lái)自銷(xiāo)售度假物業(yè)業(yè)務(wù)的收入占總收入的比例分別為79.8%、80.7%、87.7%和87.1%。而其來(lái)自文化旅游業(yè)務(wù)的收入占比分別為20.2%、19.3%、12.3%和12.9%。

由此可見(jiàn)，大灣區文旅的銷(xiāo)售度假物業(yè)收入占比遠遠要超過(guò)文旅業(yè)務(wù)，大灣區文旅更多的還是在靠賣(mài)房來(lái)?yè)Q取收益，那么，為什么大灣區文旅還要打著(zhù)文旅IP的“旗號”沖刺IPO呢?針對此問(wèn)題，北京商報記者聯(lián)系了大灣區文旅，但截至發(fā)稿還未收到回復。

知名地產(chǎn)分析師嚴躍進(jìn)認為，這也是一種企業(yè)經(jīng)營(yíng)商必然要經(jīng)歷的事情，因為當前做文旅項目的企業(yè)，有時(shí)候做到最后要承受資金方面的壓力，所以必須要通過(guò)銷(xiāo)售來(lái)進(jìn)行緩解。從大灣區文旅要打造文旅IP來(lái)講，要真正讓市場(chǎng)認可其文旅業(yè)務(wù)，后續肯定還要減少銷(xiāo)售物業(yè)的收入，盡可能在文旅產(chǎn)業(yè)方面形成比較好的導向。

能否實(shí)現IPO仍難說(shuō)

一直堅持不懈向港交所遞交招股書(shū)的大灣區文旅，究竟能否在此次實(shí)現成功上市，也成為了業(yè)內所關(guān)注的話(huà)題。

北京商報記者從其招股書(shū)看到，大灣區文旅擬采取繼續在現有土地儲備上發(fā)展文化旅游為重心的物業(yè)組合，同時(shí)繼續擴展在大灣區及現在并無(wú)業(yè)務(wù)的國內其他地區的項目組合的策略，此外大灣區文旅還將采取把握適當的策略收購機遇壯大以文化旅游業(yè)務(wù)等策略。

與此同時(shí)，大灣區文旅還提出，擬采取透過(guò)擴大文化旅游服務(wù)范圍并推動(dòng)文化旅游業(yè)務(wù)多元發(fā)展，以及將泉林黃金小鎮的成功經(jīng)驗套用于國內其他地區，以達到持續發(fā)展大灣區文旅的文化旅游業(yè)務(wù)的策略。從中也不難看出，此次大灣區文旅也將要在文旅業(yè)務(wù)方面多下功夫。

“從中國奧園來(lái)講，現在的文旅板塊非常清晰，尋求具體板塊上市也是一個(gè)非常好的導向。所以從某種程度上來(lái)說(shuō)，雖然現在大灣區文旅上市面臨著(zhù)很大壓力，但其確實(shí)在持續推進(jìn)這項工作。同時(shí)，大灣區文旅現在確實(shí)需要各種產(chǎn)業(yè)支持，如果能夠講好這個(gè)故事，那么對大灣區文旅來(lái)講，其實(shí)還是會(huì )有很多機會(huì )的。如果大灣區文旅向投資者宣傳企業(yè)一些經(jīng)營(yíng)理念、定位等，會(huì )讓投資者對其的認識更加清晰，至少在上市方面是加分的。”嚴躍進(jìn)坦言。

華美酒店顧問(wèn)機構首席知識官、高級經(jīng)濟師趙煥焱指出，上市是既定的目標，因此大灣區文旅不會(huì )放棄IPO，因為上市不僅可以取得發(fā)展資金，又可以實(shí)現混合所有制。而在未來(lái)，大灣區文旅也需要針對聆訊的問(wèn)題做出令人滿(mǎn)意的回復。

在業(yè)內人士看來(lái)，三次“戰敗”的大灣區文旅此次能否順利上市，仍然有待市場(chǎng)觀(guān)察。(記者 關(guān)子辰 吳其蕓)

關(guān)鍵詞： 大灣區文旅 中國文旅集團 招股書(shū) 度假物業(yè)板塊