繼11月10日地產(chǎn)股全線(xiàn)反彈后，11月11日收盤(pán)，地產(chǎn)股繼續整體表現出強勁反彈的態(tài)勢，A+H“漲聲一片”。A股中，泰禾集團、中南建設、招商蛇口、金地集團等多只個(gè)股掀起漲停潮;H股方面，旭輝控股領(lǐng)漲12.47%，融創(chuàng )中國、中國奧園、龍光集團等多家房企跟漲。

業(yè)內分析，本輪地產(chǎn)股上漲，從消息面來(lái)看，雖有部分房企回購、增持等對自身對市場(chǎng)“情緒”維護，但更多是市場(chǎng)層面的利好：除了11月10日央行信貸數據中，中長(cháng)期貸款的遠超預期;11月11日，保利發(fā)展發(fā)布的2021年度第四期中期票據募集說(shuō)明書(shū)，更是讓備受資金煎熬的房企們看到了“曙光”的窗口。為此市場(chǎng)不僅要問(wèn)：房企要走出至暗時(shí)刻了?

紅透了

近兩天，地產(chǎn)股可以用“紅透了”形容。

截至11月11日收盤(pán)，A股中南建設、泰禾集團、招商蛇口、金地集團、保利發(fā)展、陽(yáng)光城、新城控股等多只地產(chǎn)股漲停，萬(wàn)科、金科股份、榮盛發(fā)展、濱江等多只個(gè)股均漲超6%。

H股方面，中國奧園、旭輝控股、建業(yè)地產(chǎn)、美的置業(yè)、合景泰富、正榮地產(chǎn)、世茂集團、中國恒大、綠地香港、龍光集團、融創(chuàng )中國、華潤置地等領(lǐng)漲內房股，漲幅均超5%。

同策研究院資深分析師肖云祥分析稱(chēng)，從去年7月開(kāi)始，房地產(chǎn)板塊就已從高點(diǎn)進(jìn)入下行周期，其背后原因是監管層對房地產(chǎn)調控的持續收緊。近期，以個(gè)別城市房地產(chǎn)協(xié)會(huì )組織房企召開(kāi)面臨困難座談會(huì )為分水嶺，市場(chǎng)逐漸醞釀?wù)叻潘深A期，此間出現地產(chǎn)板塊小幅反彈。11月11日反彈，從消息面來(lái)看主要是受中國銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì )舉行房企代表座談會(huì )，多家大型房企計劃近期在銀行間市場(chǎng)注冊發(fā)行債務(wù)融資工具，調控政策在房企融資端可能會(huì )打開(kāi)一道窗戶(hù)。

“從技術(shù)面來(lái)看，房地產(chǎn)板塊延續下行趨勢已有一年多，價(jià)格已經(jīng)很低，在利好消息的刺激下有估值修復訴求。”肖云祥表示。

據媒體報道，銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì )11月9日舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會(huì )，招商蛇口、保利發(fā)展、碧桂園等公司近期均有計劃在銀行間市場(chǎng)注冊發(fā)行債務(wù)融資工具。而上述信號，也被市場(chǎng)解讀為房企融資環(huán)境松動(dòng)的新舉動(dòng)。

從消息層面轉變?yōu)閷?shí)際落地來(lái)的如此迅速。11月11日，保利發(fā)展發(fā)布了2021年度第四期中期票據募集說(shuō)明書(shū)。根據發(fā)行方案，本期發(fā)行金額為人民幣20億元，債務(wù)融資工具期限5年。這是11月9日銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì )后，首個(gè)發(fā)債的案例。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示，一些地產(chǎn)股近期明顯上升，充分說(shuō)明投資者對于房企業(yè)績(jì)的看好。而從消費市場(chǎng)看，各類(lèi)購房者近期也會(huì )逐漸關(guān)注到房企面臨的情況，房企也會(huì )基于信貸等融資政策積極做好營(yíng)銷(xiāo)，一些悲觀(guān)的情緒明顯退去了。

消息面向好

11月10日，央行發(fā)布10月金融數據，10月新增人民幣貸款8262億元，同比多增1364億元，超市場(chǎng)預期。其中，住戶(hù)貸款增加4647億元，中長(cháng)期貸款增加4221億元。貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè )指出，放長(cháng)數據周期看，近十年以來(lái)，中長(cháng)期貸款10月規模僅低于2016年10月，高過(guò)其他年份同期。這間接表明居民購房的信貸環(huán)境在改善。

據貝殼研究院監測重點(diǎn)城市房貸利率數據顯示，10月貝殼研究院監測的90城主流首套房貸利率為5.73%，二套利率為5.99%，均較上月下調1個(gè)基點(diǎn)，這是年內首次環(huán)比下降。這同樣是購房信貸環(huán)境筑底改善的表現。

在發(fā)布金融數據后，央行還發(fā)布了個(gè)人住房貸款統計數據。數據顯示，2021年10月末，個(gè)人住房貸款余額37.7萬(wàn)億元，當月增加3481億元，較9月多增1013億元。

此外，市場(chǎng)還有關(guān)于銀行貸款的利好“傳言”。有消息稱(chēng)，各地銀保監通知熱點(diǎn)城市主要銀行，將積壓5個(gè)月以上的按揭貸款清退，同時(shí)放開(kāi)對房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)貸限額的管控。甚至有市場(chǎng)人士進(jìn)一步解讀稱(chēng)：“11月房地產(chǎn)貸款以及按揭余額必須高于10月末。”

值得注意的是，10月15日，央行金融市場(chǎng)司司長(cháng)鄒瀾在三季度金融統計數據發(fā)布會(huì )曾指出，部分金融機構對于30家試點(diǎn)房企“三線(xiàn)四檔”融資管理規則存在一些誤解，對要求“紅檔”企業(yè)有息負債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款，企業(yè)銷(xiāo)售回款償還貸款后，本應合理支持的新開(kāi)工項目得不到貸款，一定程度上造成資金鏈緊繃。

“針對這些情況，人民銀行、銀保監會(huì )已于9月底召開(kāi)房地產(chǎn)金融工作座談會(huì )，指導主要銀行準確把握和執行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持信貸平穩有序投放，維護房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。”鄒瀾稱(chēng)。

走出至暗時(shí)刻了?

房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒總是變幻莫測，消息面向好是否會(huì )成為“轉折點(diǎn)”?地產(chǎn)股全線(xiàn)飄紅，房企要走出至暗時(shí)刻了?

肖云祥稱(chēng)，目前多個(gè)城市已有調整調控政策的動(dòng)作，消息面上也暖風(fēng)頻吹。但目前還沒(méi)有實(shí)質(zhì)的標志性事件發(fā)生。

眾所周知，2021年是房企債務(wù)集中到期的一年，融資“三道紅線(xiàn)”讓房企慣用的“借新還舊”失靈，一大批此前高額舉債的開(kāi)發(fā)商接連爆雷，新力控股、花樣年、當代置業(yè)……地產(chǎn)板塊持續下行。目前來(lái)看，房企償債危機還遠未解除。

“保利的信號意義確實(shí)很強，但畢竟是排名前十的央企，票據工具從它開(kāi)始松綁，穩妥、安全，但什么時(shí)候能夠覆蓋到20強左右的民營(yíng)企業(yè)，那才能夠給出最難的時(shí)候過(guò)去了的判斷。”總部在上海的某50強房企品牌負責人直言，目前公司融資工具基本停滯，已經(jīng)開(kāi)始內部“骨折”價(jià)促銷(xiāo)房子。

貝殼研究院數據顯示，2021年10月房企境內外債券融資到期債務(wù)規模約772億元，環(huán)比減少35.6%，同比減少5.4%，到期債務(wù)凈額468億元。房企到期債務(wù)從千億規?；芈?，償債壓力較三季度有所緩解，但新增發(fā)債規模不足到期債務(wù)規模1/2，房企融資壓力仍保持緊張。

“希望監管能夠對直接融資和股權融資差別對待，對于租賃等長(cháng)線(xiàn)業(yè)務(wù)加快REITs放開(kāi)的步伐，對待三條紅線(xiàn)的考核也要區分開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，避免政策疊加帶來(lái)的誤傷。”某頭部房企融資部門(mén)負責人如此表示。

與此同時(shí)，為避免爆雷引發(fā)恐慌情緒，目前已有多地出臺相關(guān)文件，重點(diǎn)加強對新建商品房預售行為的監管。

“活下去”處處需要錢(qián)，保障現金流健康是房企的命脈。臨近年末，開(kāi)發(fā)商只能加緊把房子賣(mài)出去，至少先熬過(guò)這個(gè)冬天。(記者 王寅浩)

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