臨近年末，北京二手房市場(chǎng)卻出來(lái)了“翹尾”行情。北京商報記者12月1日從機構獲得的數據顯示，11月北京二手房結束連續7個(gè)月的環(huán)比成交下滑，達到10352套。多位業(yè)內人士一致認為，市場(chǎng)本身連跌后的自我修復和信貸環(huán)境的改善，是推動(dòng)北京二手房成交量觸底反彈的關(guān)鍵因素，但是能否持續，還要看明年初的信貸政策。

環(huán)比上漲15%

機構數據顯示，2021年11月，北京二手房住宅成交量約10352套，同比仍處于下降，但成交量較上月回升了約15%。值得注意的是，這是連續7個(gè)月下降后，年內北京二手房成交量的首次回升。

時(shí)間拉回到今年初，北京二手房成交量在3月達到頂峰，達到約2.2萬(wàn)套，此后成交量、成交面積一路走低。7、8、9月北京二手房成交量分別為17082套、15379套、12145套，環(huán)比下降比例分別為7.3%、10%、21%。今年10月，北京二手房成交量更是跌破萬(wàn)套。

此次北京二手房成交量年末“翹尾”，雖出乎意料，但也在情理之中。對于上述變化，多位業(yè)內人士一致認為，信貸環(huán)境改善，是推動(dòng)北京二手房成交量觸底反彈的關(guān)鍵因素。

也有市場(chǎng)觀(guān)點(diǎn)認為，11月成交量回暖，是北京二手房市場(chǎng)的自我修復，受低基數效應影響，二手房成交量出現小幅回升。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，11月二手房成交量會(huì )多于10月，主要是因為10月長(cháng)假期的影響，北京樓市整體仍處于冰點(diǎn)。目前為止，今年7月后購房的新房、二手房均未放款，嚴重制約了市場(chǎng)成交，且從趨勢來(lái)看，接近年底，房貸有更明顯收緊的可能性，市場(chǎng)成交量或持續低迷。

部分小區成交價(jià)下跌

經(jīng)過(guò)前幾個(gè)月的連續“冷遇”，北京二手房的價(jià)格空間也變得更大，購房需求釋放回升。

國家統計局數據顯示，近幾個(gè)月北京二手房?jì)r(jià)格漲幅也由漲轉跌，且呈現不斷走低趨勢，7-10月北京二手房?jì)r(jià)格環(huán)比漲幅分別為0.7%、0.4%、-0.2%和-0.5%。在70個(gè)大中城市中，10月二手住宅房?jì)r(jià)下跌城市為64個(gè)，比上月增加12個(gè)。

這一點(diǎn)，從北京商報記者重點(diǎn)監測的部分熱門(mén)二手房小區也可見(jiàn)一二。

在東城區的地壇北里，本輪二手房成交下滑趨勢出現前，該小區的掛牌均價(jià)約為13.2萬(wàn)元/平方米，成交價(jià)與掛牌價(jià)持平，最高單價(jià)曾經(jīng)達到13.6萬(wàn)元/平方米，隨著(zhù)多校劃片的嚴格執行、離婚漏洞的封堵以及信貸政策的收緊，多項效應疊加后，目前成交的最低價(jià)格下探至11.4萬(wàn)元/平方米，掛牌價(jià)格在10.9萬(wàn)-13萬(wàn)元/平方米不等。

在西城區的德勝片區，多個(gè)熱門(mén)小區的掛牌價(jià)格也從此前的17萬(wàn)元/平方米下探至16萬(wàn)元/平方米，以陽(yáng)光麗景、德勝里一區為例，前者大戶(hù)型房源掛牌價(jià)最先出現下調，后者小區內掛牌的大部分房源已經(jīng)降至16萬(wàn)元/平方米。

“雖然房產(chǎn)稅等長(cháng)期政策讓大家感受到了利空，但剛需購房者的婚不能不接、父母不能不照顧、孩子不能不生，在價(jià)格下探到一定的位置，信貸再相對友好一些，成交量一定會(huì )有釋放。”北京某頭部經(jīng)紀公司和平里大區的經(jīng)理如此評價(jià)11月的二手房成交數據。

議價(jià)空間仍在

隨著(zhù)11月數據實(shí)際反彈和來(lái)自信貸的“友好”，不少購房者開(kāi)始咨詢(xún)“市場(chǎng)是否真的反彈了”以及什么時(shí)候該出手。

“應該說(shuō)，這兩個(gè)月累積的剛需客已經(jīng)有出手的，后續就看市場(chǎng)資金的情況。”上述頭部經(jīng)紀公司經(jīng)紀人指出，目前二手房的價(jià)格確實(shí)沒(méi)有調整到位，還有一定的議價(jià)空間，但11月下半月以來(lái)已經(jīng)很明顯地感受到了議價(jià)空間的降低。“這種降低在沒(méi)有明確信貸政策走勢出來(lái)之前，誰(shuí)都不好判斷是短期還是長(cháng)期的一個(gè)信號。”

另外一個(gè)維度的判斷來(lái)自小業(yè)主，也就是賣(mài)房人。多位經(jīng)歷了“屠刀砍價(jià)”的小業(yè)主直言：并不著(zhù)急賣(mài)，如果真沒(méi)合適的價(jià)格，干脆就下架。“現在的業(yè)主心態(tài)也發(fā)生了變化——賣(mài)不動(dòng)就不賣(mài)了成了很多人的選擇。”美股上市的某經(jīng)紀公司安交片區的負責人透露，自己管理的門(mén)店，此前就遇到過(guò)這種情況：原本某套90平方米西南向兩居室房源的市場(chǎng)成交價(jià)是950萬(wàn)元左右，在連續賣(mài)了三套后，小區另一家業(yè)主直接將出讓價(jià)格抬高至1200萬(wàn)元。

盡管如此，包括這位經(jīng)紀人在內的多位經(jīng)紀公司經(jīng)紀人都建議這位業(yè)主適當下調價(jià)格，避免無(wú)用功，但小業(yè)主不為所動(dòng)，在幾次三番的溝通后，甚至以“賣(mài)不出去就不賣(mài)了”為由，直接要求經(jīng)紀公司下架房源。

地產(chǎn)分析師嚴躍進(jìn)表示，信貸政策放松對于二手房市場(chǎng)是利好消息，但目前成交狀況遠沒(méi)有恢復到往年同期水平，市場(chǎng)信心塑造仍需要時(shí)間。此外，臨近年末房企業(yè)績(jì)指標壓力明顯，新房市場(chǎng)會(huì )對二手房市場(chǎng)造成較大沖擊，整體回暖仍有待觀(guān)察。

在張大偉看來(lái)，第二輪集中供地項目依然有大量即將在最近入市，市場(chǎng)醞釀供應繼續明顯增加，而貸款難嚴重制約市場(chǎng)成交，整體看，北京樓市在年末醞釀明顯的價(jià)格戰，市場(chǎng)在12月將繼續調整，在貸款緩解后才有可能企穩。(記者王寅浩)

關(guān)鍵詞： 二手房 成交量 成交價(jià) 環(huán)比上漲