12月15日，國家統計局發(fā)布11月70城房?jì)r(jià)數據。2021年11月，70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比延續下降態(tài)勢，同比漲幅持續回落。其中，北京二手房?jì)r(jià)格在9月出現今年的環(huán)比首降后，已連續3個(gè)月呈環(huán)比下降態(tài)勢。按照市場(chǎng)通行的慣例，在沒(méi)有出現政策明顯放松或加碼的情況下，月度成交價(jià)環(huán)比連續3個(gè)月同一走勢，在一定程度上預示著(zhù)行情已定。在信貸企穩之后，連續3個(gè)月環(huán)比下降的北京二手房是否會(huì )逆勢反彈?還是冬天已定?

新房促銷(xiāo)加大分流

對于11月房?jì)r(jià)整體延續回落態(tài)勢，貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè )認為，一方面是當前市場(chǎng)成交熱度仍處底部調整期，買(mǎi)方話(huà)語(yǔ)權較強;另一方面，臨近年底部分銀行釋放出按揭貸款額度，購房需求活躍度有所恢復，在此背景下供給端為了在年底前盡快將房源售出而下調售價(jià)，如二手房業(yè)主中降價(jià)行為增多，房企前期降價(jià)促銷(xiāo)等。

根據北京商報記者重點(diǎn)監控的區域也發(fā)現，東城、西城、海淀等本輪二手房成交下滑趨勢出現前比較熱門(mén)的小區，部分掛牌價(jià)在過(guò)去的3個(gè)月里確實(shí)出現了10%左右的下調，例如西城區的德勝片區、海淀區的蜂鳥(niǎo)家園等，部分區域的成交價(jià)格也出現也更大幅度的下跌，例如東城區的和平里等。

對于二手房市場(chǎng)的降溫風(fēng)險，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)建議監管持續關(guān)注：“如果二手房交易不好，那么也會(huì )影響到二手房房東的房屋置換問(wèn)題，進(jìn)而引起一手房的房屋置換。所以后續對于二手房市場(chǎng)的關(guān)注程度需要提高，包括銀行信貸以及二手房房屋置換方面的金融服務(wù)。”

諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄認為，進(jìn)入2021年11月，隨著(zhù)疫情卷土重來(lái)，線(xiàn)下銷(xiāo)售受到影響，加上進(jìn)入年底房企沖刺全年業(yè)績(jì)的節點(diǎn)期，在三道紅線(xiàn)重壓之下，房企迫切需要回籠資金，為加速銷(xiāo)售回款，房企紛紛加強營(yíng)銷(xiāo)力度，降價(jià)出售行為增多。本月新房、二手房上漲城市數量持續減少，且均已經(jīng)降至單位數，達近兩年來(lái)的最低水平，與此同時(shí)，新房、二手房?jì)r(jià)格連續多月回落，降幅有增無(wú)減。

12月成交數據至關(guān)重要

“雖然成交量在10月出現了短時(shí)間的歷史底部，但我們一線(xiàn)的交易其實(shí)從10月開(kāi)始有反彈了。”北京某頭部經(jīng)紀機構負責人透露，從一線(xiàn)簽約的反饋來(lái)看，10、11月的反彈量還算客觀(guān)，目前還看12月的數據是否能夠繼續回暖才能判斷本輪趨勢。“大家感覺(jué)10月是個(gè)底，其實(shí)是網(wǎng)簽滯后性導致的。”這位負責人透露，從自己公司的簽約情況看，今年北京二手房的一線(xiàn)成交底部應該在8、9月，進(jìn)入10月，隨著(zhù)信貸的企穩、市場(chǎng)議價(jià)空間的釋放，交易已經(jīng)率先反彈。

根據此前機構提供給北京商報記者的數據，北京二手房成交量在3月達到頂峰，達到約2.2萬(wàn)套，此后成交量、成交面積一路走低。7、8、9月北京二手房成交量分別為17082套、15379套、12145套，環(huán)比下降比例分別為7.3%、10%、21%。今年10月，北京二手房成交量更是跌破萬(wàn)套。但11月北京二手住宅成交量累計11851套，環(huán)比上揚26.9%，經(jīng)歷10月最低谷后，有了回升。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，北京二手房成交量的觸底反彈原因主要有兩點(diǎn)：一線(xiàn)城市需求旺盛，經(jīng)過(guò)7-10月的快速下調后，市場(chǎng)部分購房者已經(jīng)看到市場(chǎng)企穩的趨勢，開(kāi)始購房;二是最近信貸政策開(kāi)始緩和，購房者可以開(kāi)始正常交易。整體看，隨著(zhù)信貸等各種穩定樓市政策的出現，一線(xiàn)城市有望率先企穩。

市場(chǎng)底快到了

“二手房?jì)r(jià)繼續下調原因還是因為政策吧，當然政策見(jiàn)底了，我覺(jué)得市場(chǎng)底部也快了。另外信貸有緩和的苗頭，所以市場(chǎng)雖然還在跌，但跌的少了。”在張大偉看來(lái)。

值得注意的是，近兩個(gè)月來(lái)央行等主體多次為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)聲，頻頻傳遞積極信號。在前幾天剛剛結束的中央經(jīng)濟工作會(huì )議中，對于2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)的定調，除了堅持“房住不炒”的定位外，還首次提出“加強預期引導，探索新的發(fā)展模式”，同時(shí)會(huì )議罕見(jiàn)地沒(méi)有強調“三穩”，而是著(zhù)重強調了“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。當然，預計從政策端傳遞到市場(chǎng)端仍需要一定的時(shí)間，到明年年初，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境有望得到明顯改善。

放大到全國，從11月二手住宅房?jì)r(jià)指數來(lái)看，上漲城市數量為3個(gè)，比上月減少1個(gè);持平城市4個(gè)，較上月增加2個(gè);下跌城市63個(gè)，比上月減少1個(gè)。從漲跌幅情況來(lái)看，70城二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.37%，較上月擴大0.05個(gè)百分點(diǎn)，上漲城市平均漲幅為0.3%，漲幅收窄0.02個(gè)百分點(diǎn)。從各等級城市來(lái)看，一二三線(xiàn)城市的二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格分別環(huán)比下降0.2%、0.4%、0.4%，除一線(xiàn)城市外，二三線(xiàn)城市跌幅均擴大。北京、上海、廣州二手房?jì)r(jià)均“三連降”，但是本月跌幅都呈現一定的收窄趨勢，隨著(zhù)近期以來(lái)信貸環(huán)境有所改善，一線(xiàn)城市市場(chǎng)行情或將率先好轉。

對此，許小樂(lè )也表示認同。根據貝殼研究院數據，貝殼50城10-11月二手房成交量持續回升，市場(chǎng)筑底跡象顯現。根據“量在價(jià)先”的基本規律，量的初步筑底將為后期價(jià)格止降打下基礎。在預期方面，12月以來(lái)貝殼50城二手房景氣度指數有止降改善的信號，其中長(cháng)三角、珠三角區域重點(diǎn)城市預期改善相對更明顯。在政策層面，中央政治局會(huì )議、中央經(jīng)濟工作會(huì )議指出“支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購房者的合理住房需求”“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”，預計后期住房信貸環(huán)境將進(jìn)一步改善，因城施策下可能有部分城市對首套房、改善性住房出臺支持性政策，這將加快市場(chǎng)成交筑底回升，減緩房?jì)r(jià)下跌壓力。(記者 王寅浩)

關(guān)鍵詞： 國家統計局 房?jì)r(jià)數據 新房促銷(xiāo) 成交價(jià)