1月5日，深圳市住房和建設局等六部門(mén)印發(fā)《深圳市推廣二手房“帶押過(guò)戶(hù)”模式的工作方案》。方案提到，在二手房“帶押過(guò)戶(hù)”過(guò)程中，通過(guò)推行“順位抵押”、二手房轉移及抵押“雙預告登記”等多種模式，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，實(shí)現二手房交易更加高效、便捷。二手房交易過(guò)程中，買(mǎi)賣(mài)雙方可選擇適用二手房“帶押過(guò)戶(hù)”模式，交易房產(chǎn)需滿(mǎn)足除原銀行貸款抵押外沒(méi)有設立其他抵押的條件。在試點(diǎn)范圍方面，先試點(diǎn)推廣買(mǎi)方一次性付款或買(mǎi)賣(mài)雙方貸款銀行為同一家銀行的二手房“帶押過(guò)戶(hù)”，再逐步推廣至買(mǎi)賣(mài)雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過(guò)戶(hù)”業(yè)務(wù)。

(資料圖)

原文如下：

深圳市住房和建設局 深圳市司法局 深圳市規劃和自然資源局 深圳市地方金融監督管理局 中國人民銀行深圳市中心支行 中國銀行保險監督管理委員會(huì )深圳監管局關(guān)于印發(fā)《深圳市推廣二手房“帶押過(guò)戶(hù)”模式的工作方案》的通知

深建房產(chǎn)〔2023〕1號

各有關(guān)單位：

《深圳市推廣二手房“帶押過(guò)戶(hù)”模式的工作方案》已經(jīng)市政府同意，現予以印發(fā)，請遵照實(shí)施。

特此通知。

深圳市住房和建設局

深圳市司法局

深圳市規劃和自然資源局

深圳市地方金融監管理局

中國人民銀行深圳市中心支行

中國銀行保險監督管理委員會(huì )深圳監管局

2023年1月5日

深圳市推廣二手房“帶押過(guò)戶(hù)”模式的工作方案

為探索推廣二手房“帶押過(guò)戶(hù)”模式，提高我市二手房交易效率和便利度，降低二手房交易成本，制定本工作方案。

一、工作內容

二手房“帶押過(guò)戶(hù)”模式指存在抵押的房產(chǎn)，在不提前還清貸款的情況下，辦理過(guò)戶(hù)、重新抵押并發(fā)放新的貸款，實(shí)現用購房款還舊貸款(使用買(mǎi)方的購房資金來(lái)償還賣(mài)方的銀行貸款)。在二手房“帶押過(guò)戶(hù)”過(guò)程中，通過(guò)推行“順位抵押”、二手房轉移及抵押“雙預告登記”等多種模式，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，實(shí)現二手房交易更加高效、便捷。二手房交易過(guò)程中，買(mǎi)賣(mài)雙方可選擇適用二手房“帶押過(guò)戶(hù)”模式，交易房產(chǎn)需滿(mǎn)足除原銀行貸款抵押外沒(méi)有設立其他抵押的條件。

二、工作流程

在二手房交易中，對于賣(mài)方未還清貸款、抵押尚未解除，買(mǎi)方也需要使用貸款購房的情況，買(mǎi)賣(mài)雙方選擇二手房“帶押過(guò)戶(hù)”模式的，具體流程如下：

(一)“順位抵押”辦理流程

1.買(mǎi)賣(mài)雙方達成交易意向，簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同。

2.買(mǎi)賣(mài)雙方在選定的資金監管機構(如銀行、公證機構)辦理資金監管手續，對買(mǎi)方的購房款(包括首付款和銀行貸款)進(jìn)行監管。同時(shí)，買(mǎi)方向銀行申請貸款。

3.買(mǎi)方貸款審批通過(guò)后，買(mǎi)賣(mài)雙方和買(mǎi)賣(mài)雙方貸款銀行共同線(xiàn)上申請“轉移登記+抵押權變更登記+抵押權設立登記”合并辦理，按順位設立新的抵押權。

4.不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)根據買(mǎi)賣(mài)雙方和買(mǎi)賣(mài)雙方貸款銀行申請，同步辦理完成三個(gè)登記事項，記載不動(dòng)產(chǎn)登記簿，并向買(mǎi)方貸款銀行推送抵押登記電子證明。

5.買(mǎi)方貸款銀行根據不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)推送的抵押登記證明發(fā)放貸款，涉及公積金貸款的，由公積金管理部門(mén)確認后，按照操作流程進(jìn)行放款。資金監管機構用監管賬戶(hù)中的購房款償還賣(mài)方銀行貸款本金和利息，結清貸款。

6.賣(mài)方貸款銀行結清貸款后，線(xiàn)上提交抵押注銷(xiāo)申請，買(mǎi)方貸款銀行的抵押權順位相應向前，即由第二位升為首位抵押。

7.資金監管機構將資金監管賬戶(hù)余額劃轉給賣(mài)方。

(二)“雙預告登記”辦理流程

1.買(mǎi)賣(mài)雙方達成交易意向，簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同后，買(mǎi)方向銀行申請貸款。

2.買(mǎi)方貸款審批通過(guò)后，買(mǎi)方貸款銀行會(huì )同買(mǎi)賣(mài)雙方，線(xiàn)上申請辦理二手房轉移預告登記及抵押預告登記。

3.不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)根據買(mǎi)方貸款銀行及買(mǎi)賣(mài)雙方申請，完成“雙預告登記”業(yè)務(wù)審核，記載不動(dòng)產(chǎn)登記簿，并向買(mǎi)方貸款銀行推送抵押預告登記電子證明。

4.買(mǎi)方貸款銀行依據抵押預告登記結果足額放款，涉及公積金貸款的，由公積金管理部門(mén)確認后，按照操作流程進(jìn)行放款。買(mǎi)方的首付款和銀行貸款均直接存入買(mǎi)賣(mài)雙方在提存協(xié)議中約定的資金提存賬戶(hù)中進(jìn)行監管。公證機構出具相關(guān)材料，并送達買(mǎi)方貸款銀行、買(mǎi)賣(mài)雙方。

5.購房款存入提存賬戶(hù)后，買(mǎi)賣(mài)雙方和買(mǎi)方貸款銀行及時(shí)向不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)申請辦理雙預告登記轉本登記。

6.房產(chǎn)轉移登記完成后，提存機構用提存賬戶(hù)中的購房款償還賣(mài)方銀行貸款本金和利息，結清貸款。賣(mài)方貸款銀行線(xiàn)上提交抵押注銷(xiāo)申請，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)在線(xiàn)審核，也可以由賣(mài)方本人提出注銷(xiāo)抵押，銀行線(xiàn)上確認申請。如果房產(chǎn)轉移登記不能完成，提存機構將提存賬戶(hù)中的購房款分別歸還買(mǎi)方貸款銀行及買(mǎi)方本人。

在買(mǎi)方一次性付款、買(mǎi)方的首付款超過(guò)賣(mài)方原欠款的情況下，如選擇二手房“帶押過(guò)戶(hù)”模式，也可以適用“順位抵押”“雙預告登記”辦理流程。

三、工作分工

(一)市規劃和自然資源局指導市不動(dòng)產(chǎn)登記中心積極推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記和銀行貸款業(yè)務(wù)協(xié)同，在已開(kāi)展的“轉移登記+抵押權變更登記”組合辦理業(yè)務(wù)基礎上，增加抵押權設立登記(即買(mǎi)方貸款銀行抵押權登記)，推動(dòng)實(shí)現“轉移登記+抵押權變更登記+抵押權設立登記”合并辦理;同時(shí)，推進(jìn)二手房預告登記業(yè)務(wù)辦理，優(yōu)化預告登記、預告登記轉本登記等操作流程銜接，實(shí)現二手房“帶押過(guò)戶(hù)”。

(二)人民銀行深圳市中心支行、深圳銀保監局、市地方金融監管局指導銀行開(kāi)展二手房“帶押過(guò)戶(hù)”業(yè)務(wù)，根據買(mǎi)賣(mài)雙方需求，配合提供相關(guān)材料(如同意抵押狀態(tài)過(guò)戶(hù)的書(shū)面材料、不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)要求的相關(guān)材料等)，協(xié)助完成“順位抵押”或“雙預告登記”辦理，并及時(shí)放款;同時(shí)，加強與不動(dòng)產(chǎn)登記中心、公證機構等部門(mén)的協(xié)調對接，確定具體業(yè)務(wù)流程標準，在確保資金安全的情況下，推動(dòng)二手房“帶押過(guò)戶(hù)”模式落地實(shí)施。

(三)市住房建設局指導市住房公積金管理中心優(yōu)化調整公積金貸款放款流程，根據“順位抵押”“雙預告登記”等流程設計，辦理公積金貸款業(yè)務(wù)。

(四)市司法局指導公證機構根據公證提存等公證職能，按照各方依法簽署的公證提存協(xié)議(含承諾函)或者各方認可的協(xié)議、承諾函的形式，開(kāi)展公證提存業(yè)務(wù)，依業(yè)務(wù)流程及時(shí)將相關(guān)款項支付給賣(mài)方貸款銀行、賣(mài)方。

四、保障機制

(一)強化責任意識，落實(shí)主體責任。各部門(mén)要高度重視，強化跨部門(mén)協(xié)調對接、信息共享，根據二手房“帶押過(guò)戶(hù)”業(yè)務(wù)流程，結合職責分工，持續優(yōu)化辦理流程，確定具體操作規程、業(yè)務(wù)指南，加強各項業(yè)務(wù)間的銜接，為買(mǎi)賣(mài)雙方提供安全、高效便利的交易服務(wù)。

(二)優(yōu)化辦理流程，壓縮辦理時(shí)限。不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)應積極推進(jìn)線(xiàn)上申請，買(mǎi)賣(mài)雙方、銀行在網(wǎng)上申請辦理抵押權變更登記、抵押權設立登記、二手房預告登記、預告登記轉本登記等業(yè)務(wù)，在線(xiàn)提交材料，并通過(guò)采用人臉識別、活體認證技術(shù)，實(shí)現線(xiàn)上確認，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)在線(xiàn)審核并辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。對于符合合并辦理條件的業(yè)務(wù)，根據申請進(jìn)行合并辦理，做到精簡(jiǎn)申請材料、壓縮辦理時(shí)限，為交易各方提供便利服務(wù)。加快推進(jìn)數據共享，切實(shí)做好不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)、銀行、公證機構等部門(mén)之間信息互通共享工作，推進(jìn)辦理公證提存、清算支付所需數據的共享、在線(xiàn)查詢(xún)核驗。

(三)穩妥推進(jìn)試點(diǎn)，鼓勵全面探索。在試點(diǎn)范圍方面，先試點(diǎn)推廣買(mǎi)方一次性付款或買(mǎi)賣(mài)雙方貸款銀行為同一家銀行的二手房“帶押過(guò)戶(hù)”，再逐步推廣至買(mǎi)賣(mài)雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過(guò)戶(hù)”業(yè)務(wù)。同時(shí)，鼓勵各銀行先行先試辦理買(mǎi)賣(mài)雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過(guò)戶(hù)”業(yè)務(wù)。在模式做法方面，除“順位抵押”“雙預告登記”模式外，鼓勵積極探索其他模式，為全面推廣二手房“帶押過(guò)戶(hù)”積累經(jīng)驗。

本文編選自深圳市住房和建設局官網(wǎng)，智通財經(jīng)編輯：謝青海。

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