2022年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)在變化中不斷尋找重啟與復蘇的道路，雖然政策方向愈漸明確，但短期市場(chǎng)下行壓力仍然巨大，行業(yè)依舊深陷非良性循環(huán)。國家統計局數據顯示，2022年全國商品房銷(xiāo)售面積13.6億平方米，同比下降24.3%;商品房銷(xiāo)售額13.3萬(wàn)億元，同比下降26.7%，房屋新開(kāi)工面積12.1億平方米，同比下降39.4%。

在此背景下，房企盈利能力持續受到挑戰，利潤下滑和計提資產(chǎn)減值成為行業(yè)普遍現象。近期，多家房企密集發(fā)布業(yè)績(jì)預虧公告。1月30日晚，中南建設(000961.SZ)公告稱(chēng)，2022年公司歸屬于上市公司股東的凈利潤預計虧損75-90億元，同比下降121.8%-166.1%。

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公告指出，由于行業(yè)非良性循環(huán)持續，為了保證經(jīng)營(yíng)安全，公司進(jìn)一步加大現房庫存去化，當期銷(xiāo)售當期確認收入資源帶來(lái)更多虧損。同時(shí)公司根據市場(chǎng)實(shí)際情況預計進(jìn)一步增加各項應收款項風(fēng)險準備和存貨跌價(jià)準備。此外，公司各項費用率亦有增加，由此帶來(lái)公司虧損加大。

有市場(chǎng)分析人士表示，雖然2022年四季度以來(lái)政策持續發(fā)力，但房地產(chǎn)行業(yè)整體景氣度下行壓力仍存，扭轉市場(chǎng)供需雙方預期仍需要一定時(shí)間。為了穩定經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)，民營(yíng)房企必須要優(yōu)先考慮安全和現金，暫時(shí)犧牲利潤和規模，由此帶來(lái)的大額虧損，以及面對風(fēng)險而增加減值計提可能不可避免，預計2022年地產(chǎn)行業(yè)減值準備計提規模將繼續增長(cháng)。

此外，該人士分析認為，去年前三季度，中南建設凈利潤虧損20.4億元，2022年全年房地產(chǎn)銷(xiāo)售金額同比減少67%?？梢?jiàn)在第四季度，中南為保證持續經(jīng)營(yíng)安全做出了更多努力，因此導致虧損進(jìn)一步增加。

中信證券則表示，地產(chǎn)行業(yè)普遍虧損背后原因是多方面因素導致的需求下滑，主要包括銷(xiāo)售、交付和信用的負循環(huán)，項目停工影響購房者信心、房地產(chǎn)銷(xiāo)售疲軟影響企業(yè)銷(xiāo)售現金流入、企業(yè)信用惡化影響企業(yè)融資現金流入等。

值得關(guān)注的是，為應對嚴峻的外部形勢，中南建設多措并舉穩定基本盤(pán)，對業(yè)務(wù)、資源進(jìn)行合理排序，保障核心業(yè)務(wù)生產(chǎn)穩定。在行業(yè)非良性循環(huán)的環(huán)境下，作為負責任的市場(chǎng)主體，中南建設克服困難，扎實(shí)推進(jìn)保交樓、保民生、保穩定等各項工作。2022年公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)累計交付成套房屋7.2萬(wàn)套,建筑業(yè)務(wù)共完成交付項目357萬(wàn)平米。

除房企努力“自救”外，為穩定樓市，中央也頻繁釋放積極信號,從支持需求端到支持企業(yè)端,政策力度不斷加大。在需求端，因城施策空間逐步打開(kāi)，年內實(shí)現兩度降準、三次降息以及階段性放寬房貸利率下限，進(jìn)一步降低;在企業(yè)端，監管層“三箭齊發(fā)”，通過(guò)信貸、債券、股權等多種方式改善房企流動(dòng)性，提振市場(chǎng)信心。

其中，房企對“第三支箭”的反響尤為積極。據克而瑞研究中心統計，2022年12月重點(diǎn)監測房企共涉及48筆并購交易，披露交易金額的有32筆，總交易對價(jià)約528億人民幣，環(huán)比大增72.4%。中南建設也緊抓政策窗口期，于1月5日發(fā)布公告，稱(chēng)擬定增募資不超過(guò)28億元，主要用于執行“保交樓、穩民生”政策，資金將用于臨沂、青島等項目以及補充流動(dòng)資金。

在業(yè)內人士看來(lái)，定增必將改善中南的經(jīng)營(yíng)情況，增強公司抗風(fēng)險能力，不僅能推動(dòng)公司“保交樓”工作更好落實(shí)，還可優(yōu)化其資本結構，降低財務(wù)風(fēng)險。數據顯示，截至2022年三季度末，公司有息負債總額下降至498億元，占總負債的16.79%，保持行業(yè)最低水平;前三季度公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~46億元，同比增加229%。相信定增完成后，中南的現金流狀況將進(jìn)一步改善。

除定增外，中南建設還在抓緊推進(jìn)與中債信用增進(jìn)公司的債券產(chǎn)品發(fā)行計劃。公司表示，“近期中債信用增進(jìn)公司表示加大增信服務(wù)力度后，公司按要求也進(jìn)一步提交了申請”。

展望2023年，機構普遍認為，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩回升已成為共識，但考慮近年房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面大幅下行，市場(chǎng)底部修復仍需更多政策引導和支持，以助力房地產(chǎn)行業(yè)逐漸恢復良性循環(huán)。

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