身為一家房企，新城發(fā)展(01030)顯得比同行更加命運坎坷：2021年剛剛遭遇了董事長(cháng)緊急換人、85后少帥臨危受命的“黑天鵝”事件，轉眼又迎來(lái)了2022年房地產(chǎn)業(yè)的“寒冬”。而當2023年新春來(lái)臨，這家公司的處境猶似“乍暖還寒”。

【資料圖】

1月30日，隨著(zhù)業(yè)績(jì)盈警公告一出，新城發(fā)展(01030)股價(jià)應聲下滑，截至2月3日已連續下跌5日。與此同時(shí)，成交量徘徊于1000-3000萬(wàn)區間，相比其他內房股來(lái)說(shuō)備受冷落。

從歷史股價(jià)走勢來(lái)看，別提兩年前近10港元的歷史高點(diǎn)，就連回到去年11月底4.2港元的小高峰還尚有一段距離。這其中固然有著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)在2022年整體下行的因素，但基本面的頹勢顯然亦是投資者的重要考量因素。

近期，高盛將新城發(fā)展評級由“中性”升至“買(mǎi)入”，花旗則發(fā)布研究報告重申“買(mǎi)入”評級。在利好政策頻頻出臺、房地產(chǎn)業(yè)復蘇可期的樂(lè )觀(guān)情緒下，新城商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的快速發(fā)展成為機構唱好的關(guān)鍵原因。

全年銷(xiāo)售額“腰斬”、流動(dòng)性承壓

新城發(fā)展是新城控股(601155.SH)的母公司，除了新城控股旗下的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及運營(yíng)業(yè)務(wù)外，還包含股權投資、兒童主題樂(lè )園、影院等業(yè)務(wù)。2018年，新城再度分拆旗下物業(yè)管理公司新城悅服務(wù)(01755)在港股上市。

近年來(lái)，新城發(fā)展的業(yè)績(jì)表現并不盡如人意，2021年因大幅計提資產(chǎn)減值54億元導致凈利出現大幅下滑，而這一頹勢亦延續到了2022年。據披露，2022年上半年公司營(yíng)業(yè)收入433.52億元，同比下降45.68%，歸屬母公司凈利潤17.89億元，同比下降38.62%。

近期，公司公告稱(chēng)，預計2022年公司權益持有人應占溢利為約人民幣-3億元至人民幣18億元，而去年同期為85.91億元，僅為去年同期的約20%。對于業(yè)績(jì)如此大的“變臉”，公司解釋稱(chēng)，主要是由于受整體市場(chǎng)環(huán)境、疫情及結轉項目的結構變化，2022年集團房地產(chǎn)項目結轉收入及毛利同比有較大幅度的減少;由于市場(chǎng)情況變化，集團計提的資產(chǎn)減值準備同比增加;及外匯波動(dòng)造成的凈匯兌損失所致。

分析財務(wù)數據可以發(fā)現，公司毛利率明顯縮水，從2018年的34.79%已經(jīng)跌落到2021年的16.73%。在同一時(shí)期內，公司營(yíng)業(yè)額從547.8億元上升至1695億元，銷(xiāo)售及服務(wù)成本則從357.2億元上升至1412億元，銷(xiāo)售成本增速遠超營(yíng)收。

據智通財經(jīng)APP了解，2022年，房地產(chǎn)行業(yè)基本面仍在磨底，拐點(diǎn)尚未來(lái)臨。據中指研究院數據統計，2022年TOP100房企銷(xiāo)售總額為75968.5億元，同比下降41.3%;TOP100房企權益銷(xiāo)售額為53602.7億元，權益銷(xiāo)售面積為33723.1萬(wàn)平方米，同比分別下降42.9%和48.1%;市場(chǎng)份額約39.3%，同比下降12.3個(gè)百分點(diǎn)。

而新城發(fā)展的情況比起行業(yè)整體來(lái)說(shuō)更不樂(lè )觀(guān)。據披露的運營(yíng)數據，2022年1-12月公司累計合同銷(xiāo)售金額約1160.49億元，比上年同期下降50.36%;累計合同銷(xiāo)售面積約1191.52萬(wàn)平方米，比上年同期下降49.40%。12月單月，公司實(shí)現合同銷(xiāo)售金額約65.68億元，比上年同期下降68.44%;合同銷(xiāo)售面積約74.51萬(wàn)平方米，比上年同期下降71.17%。

而在銷(xiāo)售額低迷的同時(shí)，新城發(fā)展的流動(dòng)性亦存在令人擔憂(yōu)的因素。2022年11月，標普將新城發(fā)展及其子公司新城控股的長(cháng)期發(fā)行人信用評級從“BB”下調至“BB-”，同時(shí)將新城控股的未償還高級無(wú)抵押票據的長(cháng)期發(fā)行評級從“BB-”下調至“B+”。

標普對此指出，由于銷(xiāo)售疲軟和現金枯竭，新城發(fā)展的流動(dòng)性緩沖進(jìn)一步收窄。與此同時(shí)，為償還債務(wù)，在2022年第三季度新城發(fā)展消耗了約100億元人民幣的現金，進(jìn)一步加大了其流動(dòng)性緩沖的壓力。截至2022年9月30日，銀行和其他非銀行金融機構融資分別占公司總債務(wù)的57%和7%左右。

好在，作為示范民營(yíng)房企，新城發(fā)展也將受益于"第二支箭"的政策利好。12月，新城發(fā)展以先舊后新方式配股募資19億港元，一定程度上緩解了市場(chǎng)對其流動(dòng)性的擔憂(yōu)。

目前，公司“三道紅線(xiàn)”已邁入綠檔，2022半年報顯示，新城發(fā)展凈負債率為48.37%，同比下降12.11個(gè)百分點(diǎn);公司剔除合同負債和預收款項后的資產(chǎn)負債率為67.06%，同比下降8.39個(gè)百分點(diǎn)。截至2022年6月底，公司有息負債822億元，同比減少191.60億元。

展望未來(lái)，化解資金壓力還需“源頭活水”，新城發(fā)展2023年的銷(xiāo)售額能否企穩將成為影響公司現金流狀況的關(guān)鍵因素。

商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)：增長(cháng)與隱憂(yōu)共存

一直以來(lái)，新城發(fā)展堅持“住宅+商業(yè)”雙輪驅動(dòng)戰略，持續布局商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2022年上半年，商管毛利占公司毛利比重達34.14%，毛利率達72.22%，而同期其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)的毛利率僅為16.12%，已初步顯示出商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)對整體利潤的補充作用。

據智通財經(jīng)APP了解，在房地產(chǎn)行業(yè)面臨增長(cháng)見(jiàn)頂的窘境時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)已成為房企轉型升級、尋求利潤增長(cháng)點(diǎn)的熱門(mén)賽道，萬(wàn)達等頭部房企都已在這個(gè)領(lǐng)域內做出了一定成績(jì)。商業(yè)地產(chǎn)所帶來(lái)的長(cháng)期穩定現金流，將使得房企不再過(guò)于依賴(lài)住宅產(chǎn)品的銷(xiāo)售回籠資金。

新城2009年涉足商業(yè)地產(chǎn)、2015年開(kāi)始全國布局，具備一定的先發(fā)優(yōu)勢。上半年，吾悅廣場(chǎng)的整體出租率達到96.01%。2022年全年，新城實(shí)現商業(yè)運營(yíng)總收入為100.06億元(即含稅租金收入)，較2021年的86.39億元增長(cháng)15.82%。

盡管增長(cháng)快速，但新城的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍面臨“土儲”和“增速放緩”兩個(gè)難題。此前，新城控股管理層曾表示，有信心完成“全年計劃新開(kāi)業(yè)吾悅廣場(chǎng)25座、實(shí)現商業(yè)運營(yíng)總收入105億元”的年度目標。但截至2022年12月31日，不僅營(yíng)收目標沒(méi)有達到，吾悅廣場(chǎng)的布局進(jìn)展也有所放緩。

在最新披露數據中，新城持有的已開(kāi)業(yè)吾悅廣場(chǎng)為126個(gè)，管理輸出的已開(kāi)業(yè)吾悅廣場(chǎng)為14個(gè)，另外5個(gè)已簽約吾悅廣場(chǎng)尚處于交接過(guò)渡期。相比2021年的成績(jì)(報告期末已布局189座吾悅廣場(chǎng)，已開(kāi)業(yè)及委托管理在營(yíng)數量達130座)，增長(cháng)幾乎停滯。

在土儲方面，據公司管理層披露，截至2022年6月30日，子公司新城控股在全國范圍內合計擁有土地儲備1.31億平方米(相比2021年年末1.43億平方米的土地儲備變化不大)，可滿(mǎn)足未來(lái)2-3年的開(kāi)發(fā)運營(yíng)所需。

據樂(lè )居財經(jīng)發(fā)布的《2022上半年內房股土儲榜TOP50》榜單，新城發(fā)展總土儲排名第二，僅次于1.42億平方米的萬(wàn)科(02202)。第三名總土儲為0.77億平方米，與前兩名差距較大。

盡管在總土儲面積上仍然占據一定優(yōu)勢，但重倉低能級城市的投資結構或將成為公司未來(lái)發(fā)展的隱憂(yōu)。在土地儲備方面，一線(xiàn)、二線(xiàn)城市約占公司總土地儲備的37.05%，長(cháng)三角區域三線(xiàn)、四線(xiàn)城市約占公司總土地儲備的29.46%。

此前，憑借三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)快速上漲、棚改的紅利，新城業(yè)績(jì)快速增長(cháng)，并在2018年進(jìn)入全國房企10強。但受產(chǎn)業(yè)、人口凈流出的影響，三四線(xiàn)城市本身購買(mǎi)力有限，在房地產(chǎn)行業(yè)整體承壓時(shí)將面臨更大的銷(xiāo)售波動(dòng)及去化壓力，且吾悅廣場(chǎng)這類(lèi)商業(yè)綜合體的投入大、回報周期長(cháng)，將對新城未來(lái)數年內的財務(wù)穩健性提出考驗。

出售非核心資產(chǎn)“斷臂求生”?

據智通財經(jīng)APP了解，近年來(lái)，為了探索新的增長(cháng)曲線(xiàn)，新城不斷涉足影視等其他業(yè)務(wù)，但從目前子公司新城控股仍占公司主要收入的現狀來(lái)看，新城的多元化努力成效并不顯著(zhù)。

2015-2020年間，新城多元業(yè)務(wù)的凈利潤持續為負，拖累新城發(fā)展整體利潤表現。據年報顯示，2021年末公司旗下?lián)碛?28家星軼影院，與吾悅廣場(chǎng)幾乎同步發(fā)展。

2022年上半年，星軼影院共產(chǎn)出票房3.64億元，占比2.12%，在影投公司中排名第六。其定位于中高端，有自創(chuàng )的STARX巨幕廳，配備空氣凈化及香氛系統和影廳專(zhuān)屬衛生間等。

不過(guò)，或許是看不到成功的曙光、不再決定為虧損業(yè)務(wù)持續“輸血”，2022年7月，新城發(fā)展宣布擬以30億元的價(jià)格將星軼影院出售給橫店影視(603103.SH)。9月，該交易因核心條款談判失敗而終止。盡管交易暫時(shí)告一段落，尚不確定管理層未來(lái)是否會(huì )繼續尋求買(mǎi)方，但新城放棄影視業(yè)務(wù)的意圖已經(jīng)十分明顯。

隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)“寒冬”來(lái)臨，昔日許多進(jìn)行多元化探索的房企不得不將長(cháng)租公寓、健康產(chǎn)業(yè)、影視等非核心資產(chǎn)砍掉，再度回到“聚焦主業(yè)”的老路上來(lái)。在如今的狀況下，這不失為一種穩健的選擇，但冬天過(guò)去后，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)總量見(jiàn)頂的難題仍在，屆時(shí)房企們將如何應對，則是不得不思考的問(wèn)題。

總的來(lái)看，新城發(fā)展的優(yōu)勢和劣勢都很明顯：基本面與銷(xiāo)售數據偏向疲軟，商業(yè)地產(chǎn)的快速增長(cháng)成為亮點(diǎn)，但吾悅廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)速度不及預期、未來(lái)增速或將放緩，能在多大程度上緩解公司的資金壓力尚未可知。對于公司未來(lái)的業(yè)績(jì)走向，2023年銷(xiāo)售狀況能否復蘇或將成為關(guān)鍵因素。

關(guān)鍵詞： 智通財經(jīng)網(wǎng)