近日，曾兩度遞表的嘉創(chuàng )地產(chǎn)宣布，將以介紹方式正式在港交所主板上市，預期股份將于3月23日上午九時(shí)正開(kāi)始在港交所買(mǎi)賣(mài)。

嘉創(chuàng )地產(chǎn)為港股上市公司嘉利國際(01050)的附屬公司，此前其闖關(guān)IPO失敗，或因其規模較小成為市場(chǎng)主要擔憂(yōu)因素。此次公司“另辟蹊徑”上市，審批流程快、審批口徑較為寬松，雖不涉及融資，但未來(lái)可以通過(guò)再融資渠道獲得資本補充。

母公司主要業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)缺少協(xié)同，自身土地儲備少、市場(chǎng)占有率低，“蚊型房企”嘉創(chuàng )地產(chǎn)上市后能否獲得投資者認可?

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轉型失利，分拆房地產(chǎn)上市能否做高估值?

嘉利國際控股有限公司是一家主要從事五金塑料業(yè)務(wù)及電子專(zhuān)業(yè)代工業(yè)務(wù)的投資控股公司，通過(guò)四個(gè)業(yè)務(wù)分部進(jìn)行運營(yíng)：五金塑料業(yè)務(wù)分部制造及銷(xiāo)售五金及塑料產(chǎn)品，包括服務(wù)器電腦外殼、模具、塑料與金屬部件及家居產(chǎn)品等;專(zhuān)業(yè)電子代工業(yè)務(wù)分部制造及銷(xiāo)售磁帶機數據存儲器、收銀機系統、醫療產(chǎn)品及其他電腦周邊產(chǎn)品;消費者服務(wù)業(yè)務(wù)分部通過(guò)“滿(mǎn)屋世界”品牌提供餐飲服務(wù)、主題禮品及婚慶服飾服務(wù);房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分部從事舊城改造、房地產(chǎn)項目投資、物業(yè)租賃及發(fā)展業(yè)務(wù)。

自2015年起，公司正式開(kāi)始涉足住宅房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，公司開(kāi)發(fā)的嘉輝豪庭項目已推進(jìn)到第四期及第五期。近年來(lái)，五金塑膠業(yè)務(wù)及電子制造業(yè)務(wù)仍是公司的主要營(yíng)收來(lái)源，在2021/22財年的營(yíng)收中該兩項業(yè)務(wù)占比超76%。

從近年公司的業(yè)績(jì)來(lái)看，營(yíng)收與凈利維持穩健增長(cháng)態(tài)勢。在該公司截至2022年9月30日止六個(gè)月未經(jīng)審核中期業(yè)績(jì)，公司實(shí)現收入21.99億港元，同比增13%;股東應占溢利2.6億港元，同比增1%，主要受到房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的增長(cháng)所帶動(dòng)。

據智通財經(jīng)APP了解，嘉利國際的創(chuàng )始人為76歲的港商何焯輝，1985年其與夫人在東莞設立了雁田嘉輝塑膠五金廠(chǎng)，憑借改革開(kāi)放與內地的廉價(jià)勞動(dòng)力紅利迅速發(fā)展壯大。自2005年來(lái)，嘉利國際陸續試水主題景區等多元化業(yè)務(wù)，后因轉型不利，于2018年剝離了消費者及服務(wù)業(yè)務(wù)。

而從市場(chǎng)反響來(lái)看，嘉利國際股價(jià)長(cháng)期處于2港元以下，近半年來(lái)大部分時(shí)間成交量位于50萬(wàn)以下。對港股投資者來(lái)說(shuō)，公司的制造業(yè)屬性顯然缺乏一些吸引力。

2022年11月，嘉利國際分拆旗下地產(chǎn)板塊向港交所主板提交上市申請，欲讓嘉創(chuàng )地產(chǎn)獨立上市。

據招股書(shū)披露，嘉創(chuàng )房地產(chǎn)為一家精品住宅物業(yè)發(fā)展商。公司主要在大灣區的東莞、惠州及佛山迅速發(fā)展的住宅市場(chǎng)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售住宅物業(yè)。公司約63.7%的土地為通過(guò)公開(kāi)招標、拍賣(mài)或掛牌出售獲得;約36.3%的土地通過(guò)收購重建用地及轉換為住宅開(kāi)發(fā)用地獲得。

嘉創(chuàng )房地產(chǎn)港交所上市時(shí)采用的是介紹上市，不需要在上市時(shí)再發(fā)行新股。據母公司嘉利國際表示，未來(lái)嘉利國際將集中資源支持核心業(yè)務(wù)、即工業(yè)業(yè)務(wù)分部的擴展及鞏固。

作為獨立融資平臺上市后，母公司嘉利國際有望迎來(lái)二級市場(chǎng)的重新估值。港股房地產(chǎn)板塊屬于長(cháng)期熱門(mén)板塊，目前嘉利國際的市盈率為3.62，遠低于港股房地產(chǎn)板塊約13倍的平均市盈率。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，未來(lái)分拆上市后將有望拉動(dòng)母公司估值進(jìn)一步提升。

然而，在剝離房地產(chǎn)板塊后，嘉利國際僅靠工業(yè)制造業(yè)務(wù)能否延續增長(cháng)還存在相當的不確定性。嘉創(chuàng )房地產(chǎn)分拆上市后未來(lái)究竟能否拉動(dòng)母公司估值進(jìn)一步提升，還要看公司自身的“含金量”。

“迷你”房企高毛利能否延續?

從宏觀(guān)行業(yè)環(huán)境上來(lái)看，2023年房地產(chǎn)行業(yè)仍處于底部修復區間，銷(xiāo)售、投資活動(dòng)持續下降，行業(yè)靜待復蘇。2023年1—2月份，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資13669億元，同比下降5.7%;其中，住宅投資10273億元，下降4.6%。1—2月份，商品房銷(xiāo)售面積15133萬(wàn)平方米，同比下降3.6%，其中住宅銷(xiāo)售面積下降0.6%。商品房銷(xiāo)售額15449億元，下降0.1%，其中住宅銷(xiāo)售額增長(cháng)3.5%。

據智通財經(jīng)APP了解，2023年1月17日，全國住房和城鄉建設工作會(huì )議在北京召開(kāi)，會(huì )議明確以增信心、防風(fēng)險、促轉型為主線(xiàn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。此次嘉創(chuàng )地產(chǎn)以介紹方式上市，是繼2021年7月三巽集團(06611)登陸港交所后房企赴港上市的最新案例，在“第三支箭”股權融資等利好政策的加持下，具有一定的關(guān)注度。

而從公司具體層面來(lái)看，橫向對比港股其余上市房企，嘉創(chuàng )地產(chǎn)更像是一家“迷你”房企，公司主要業(yè)務(wù)集中于東莞、惠州、佛山，總土儲約26萬(wàn)平，包括已竣工的13.11萬(wàn)平，以及持作未來(lái)發(fā)展的13.15萬(wàn)平，項目數量?jì)H有7個(gè)，包括嘉輝豪庭、惠州羅浮公館和東莞雁田鎮工業(yè)園等。

若深入分析嘉創(chuàng )房地產(chǎn)的具體財務(wù)數據，就會(huì )發(fā)現，公司具備規模小、毛利高、負債低的特征。

截至2022年3月的2020-2022財年及截至2022年9月的六個(gè)月，嘉創(chuàng )地產(chǎn)的毛利率分別為72.4%、72.7%、75.7%及74.9%，遠遠高于115家房企在2022年前三季度24.38%的平均銷(xiāo)售毛利率(來(lái)源wind數據)。

公司較高的毛利率水平主要來(lái)自于低廉的土地成本。2019年-2022年6月，嘉創(chuàng )房地產(chǎn)土地成本在銷(xiāo)售成本中的占比持續低于20%，遠低于行業(yè)平均水平。

展望未來(lái)，公司規模的擴張將伴隨著(zhù)更多的拿地，而隨著(zhù)拿地成本回升，公司毛利率或將回歸正常區間。據智通財經(jīng)APP了解，時(shí)至2023年2月，隨著(zhù)各大核心城市的供地陸續開(kāi)始，2月房企拿地總金額同比上升9.2%，環(huán)比上升52.4%;拿地平均溢價(jià)率5.6%，溢價(jià)率有所回升。

2023年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步加速洗牌，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升?；浉郯拇鬄硡^是最受房企追捧的熱點(diǎn)城市群，在土地競拍門(mén)檻降低的趨勢下，嘉創(chuàng )房地產(chǎn)能否在競爭紅海中突圍，爭得一席之地，還是未知之數。

另一方面，物業(yè)板塊近期的負面消息或將為公司未來(lái)營(yíng)收增添不穩定性因素。據悉，嘉輝豪庭三、四、五期均屬于同一物業(yè)管理下的同一小區，因在開(kāi)發(fā)建設時(shí)物業(yè)私自加設鐵門(mén)將小區物理分割，導致業(yè)主無(wú)法通行，開(kāi)發(fā)商、物業(yè)與業(yè)主三者間矛盾激化，已出現罷免物業(yè)、拒繳物業(yè)服務(wù)費的情況。隨著(zhù)后期業(yè)委會(huì )成立，嘉創(chuàng )房地產(chǎn)自帶物業(yè)的出局將為公司未來(lái)蒙上一層陰影。

總的來(lái)說(shuō)，規模小、項目少、區域依賴(lài)性強，將成為制約公司未來(lái)發(fā)展的掣肘。而在樓市偏冷的當下，房企的抗風(fēng)險能力、拿地能力正成為投資者重點(diǎn)關(guān)注的因素：前者決定房企能否順利度過(guò)低迷時(shí)期，后者則成為評判房企后續能否重回增長(cháng)的維度?？v覽公司基本面，在上市破冰背后，嘉創(chuàng )房地產(chǎn)的故事仍缺乏足夠的吸引力。

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