6月30日，中指研究院發(fā)布2023上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jì)排行榜。其中，保利發(fā)展(600048.SH)位列榜首，第二至第十名分別為萬(wàn)科(000002.SZ)、中海地產(chǎn)、華潤置地(01109)、碧桂園(02007)、招商蛇口(001979.SZ)、綠城中國(03900)、龍湖集團(00960)、建發(fā)房產(chǎn)及濱江集團。整體來(lái)看，2023年上半年，TOP100房企銷(xiāo)售總額為35682.3億元，同比微增0.1%，增幅相比上月大幅下降8.3個(gè)百分點(diǎn)，持續收窄。其中TOP100房企6月單月銷(xiāo)售額同比下降29.4%，經(jīng)季節調整后環(huán)比下降19%。

特別聲明：房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售數據統計是以2023年1月1日-6月30日期間銷(xiāo)售的并表商品房為統計口徑，主要依據中指數據CREIS(點(diǎn)擊查看)在各地的銷(xiāo)售監測數據，并參考當期總體經(jīng)營(yíng)情況和推盤(pán)去化情況進(jìn)行分析統計;對于少數沒(méi)有在監測范圍內的城市或項目，由企業(yè)提供相關(guān)證明文件，經(jīng)課題組對數據進(jìn)行嚴格審核，也納入統計范圍。本報告僅供參考，課題組不對使用報告及其內容所引發(fā)的任何直接或間接損失承擔責任。

特別聲明：房地產(chǎn)企業(yè)權益銷(xiāo)售數據統計是以2023年1月1日-6月30日期間按股權比例銷(xiāo)售的商品房為統計口徑，主要依據中指數據CREIS在各地的銷(xiāo)售監測數據，并參考當期總體經(jīng)營(yíng)情況和推盤(pán)去化情況進(jìn)行分析統計;對于少數沒(méi)有在監測范圍內的城市或項目，由企業(yè)提供相關(guān)證明文件，經(jīng)課題組對數據進(jìn)行嚴格審核，也納入統計范圍。

【資料圖】

榜單解讀

1、業(yè)績(jì)：房企銷(xiāo)售額同比微增0.1%，增幅持續縮窄

2023年上半年，TOP100房企銷(xiāo)售總額為35682.3億元，同比微增0.1%，增幅相比上月大幅下降8.3個(gè)百分點(diǎn)，持續收窄。其中TOP100房企6月單月銷(xiāo)售額同比下降29.4%，經(jīng)季節調整后環(huán)比下降19%。自二季度以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫，購房者置業(yè)情緒偏弱。步入6月，市場(chǎng)活躍度延續回落態(tài)勢，端午假期期間，除個(gè)別城市外，各地推盤(pán)力度不足，多地以順?shù)N為主，導致銷(xiāo)售額同比大幅下降。銷(xiāo)售額超千億房企7家，較去年同期減少2家，百億房企78家，較去年同期減少7家。TOP100房企權益銷(xiāo)售額為24377.8億元，權益銷(xiāo)售面積為14231.1萬(wàn)平方米。

圖：2021年至2023年1-6月TOP100房企銷(xiāo)售額均值及增速情況

數據來(lái)源：中指數據CREIS

2023年上半年，TOP30陣營(yíng)房企銷(xiāo)售保持韌性，銷(xiāo)售額持續提升。其中，TOP10房企銷(xiāo)售額均值為1542.0億元，較上年增長(cháng)6.0%;TOP11-30房企銷(xiāo)售額均值為489.3億元，較上年增長(cháng)1.0%;TOP31-50房企銷(xiāo)售均值為241.0億元，較上年下降6.4%;TOP51-100房企銷(xiāo)售額均值為113.1億元，同比下降9.6%。

圖：2023年上半年各陣營(yíng)銷(xiāo)售額增長(cháng)情況

數據來(lái)源：中指數據CREIS

2、陣營(yíng)：千億以上房企7家，較去年同期減少2家

圖：2021年至2023年1-6月千億、百億房企數量

數據來(lái)源：中指數據CREIS

2023年上半年，千億以上陣營(yíng)企業(yè)數量有所減少。具體來(lái)看，千億以上陣營(yíng)7家，較去年同期減少2家，銷(xiāo)售額均值1793.7億元。第二陣營(yíng)(500-1000億)企業(yè)10家，較去年同期增加3家，銷(xiāo)售額均值784.3億元。第三陣營(yíng)(300-500億)企業(yè)16家，較去年同期減少1家，銷(xiāo)售額均值358.3億元。第四陣營(yíng)(100-300億)企業(yè)為45家，較去年同期減少7家，銷(xiāo)售額均值171.4億元。

表：2023年1-6月TOP100房企各陣營(yíng)數量及銷(xiāo)售額均值情況

數據來(lái)源：中指數據CREIS

3、完成率：目標設定普遍下調，完成率超50%

房企銷(xiāo)售目標設定相對保守，普遍有所下調。2023年上半年，從公布銷(xiāo)售目標的10家房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)看，僅越秀地產(chǎn)提高了銷(xiāo)售目標，招商蛇口和綠城中國保持與2022年的銷(xiāo)售目標不變，均為3300億元。近年來(lái)，隨著(zhù)行業(yè)進(jìn)入調整期，越來(lái)越多企業(yè)不再增加銷(xiāo)售目標、追求規?；l(fā)展，轉而通過(guò)主動(dòng)管控銷(xiāo)售規模，追求更加平穩的發(fā)展。

表：2022、2023上半年部分房企銷(xiāo)售目標及完成情況

數據來(lái)源：中指數據CREIS

從銷(xiāo)售目標完成率來(lái)看，房企上半年銷(xiāo)售目標完成率超50%。2023年上半年，10家房企目標完成率均值為53.0%，相較去年同期的32.6%，目標完成率提升超20%。2023年一季度在積壓需求集中釋放以及前期政策效果顯現等因素帶動(dòng)下，市場(chǎng)活躍度提升，帶動(dòng)銷(xiāo)售有一定增長(cháng)。此外，房企銷(xiāo)售目標完成較好，與企業(yè)下調目標也有一點(diǎn)關(guān)系，低目標下更易完成半年度任務(wù)。

業(yè)績(jì)透析

1、城市：一線(xiàn)城市業(yè)績(jì)貢獻率持續提升，上海貢獻最多增幅最高

圖：2023年上半年代表房企各等級城市銷(xiāo)售占比情況

數據來(lái)源：中指數據CREIS

備注：20家代表房企包括保利發(fā)展，萬(wàn)科，中海地產(chǎn)，華潤置地，碧桂園，招商蛇口，綠城中國，龍湖集團，濱江集團，建發(fā)房產(chǎn)，中國金茂，金地集團，越秀地產(chǎn)，華發(fā)股份，中國鐵建，新城控股，美的置業(yè)，卓越集團，保利置業(yè)，中交地產(chǎn)。

一線(xiàn)城市業(yè)績(jì)貢獻持續增長(cháng)，二線(xiàn)城市仍為業(yè)績(jì)貢獻主要來(lái)源。2023年上半年，20家代表房企54.9%的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)來(lái)源于二線(xiàn)城市，同比微增0.4個(gè)百分點(diǎn)，銷(xiāo)售貢獻率仍為主導。一線(xiàn)城市銷(xiāo)售業(yè)績(jì)貢獻率同比增長(cháng)3.1個(gè)百分點(diǎn)至28.0%，增幅最大。代表房企堅持“聚焦核心城市”的區域發(fā)展戰略，重點(diǎn)布局經(jīng)濟增長(cháng)好、有產(chǎn)業(yè)支撐的高能級城市，深耕確定性較高的市場(chǎng)。分企業(yè)來(lái)看，越秀地產(chǎn)、卓越集團、中國金茂等圍繞其總部所在地的優(yōu)勢資源，深耕一線(xiàn)城市廣州、深圳、北京，一線(xiàn)城市銷(xiāo)售貢獻率均在40%以上;碧桂園和美的置業(yè)布局偏向三四線(xiàn)，超過(guò)40%的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)貢獻來(lái)源于三四線(xiàn)城市。

圖：2023年上半年代表房企銷(xiāo)售額占比前十城市

數據來(lái)源：中指數據CREIS

上海銷(xiāo)售貢獻率最高，上海、廈門(mén)、東莞、杭州貢獻率提升較快。2023上半年，20家代表房企銷(xiāo)售額貢獻前三城市分別為上海、杭州和北京，銷(xiāo)售額貢獻率分別為11.3%、7.6%和7.5%。上海由于低基數效應，銷(xiāo)售額貢獻率相較2022年同期有較大幅度增長(cháng)，達6.4個(gè)百分點(diǎn);杭州由2022年同期的第四升至第二，銷(xiāo)售額貢獻率增長(cháng)1.1個(gè)百分點(diǎn);東莞與廈門(mén)銷(xiāo)售額貢獻率增長(cháng)同樣較大，分別為1.2、1.5個(gè)百分點(diǎn)，進(jìn)入2023年上半年代表房企銷(xiāo)售額占比前十城市。廣州、南京、深圳銷(xiāo)售貢獻率分別同比下降1.5個(gè)、1.6個(gè)和2.2個(gè)百分點(diǎn)，排名較2022年同期稍有下滑。整體來(lái)看，代表房企一線(xiàn)城市2023年上半年銷(xiāo)售業(yè)績(jì)貢獻率同比增長(cháng)3.1個(gè)百分點(diǎn)，表明代表企業(yè)將一線(xiàn)城市視為項目銷(xiāo)售去化的重要戰場(chǎng)，持續加大投入力度。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于深度調整周期時(shí)，核心城市表現出較強韌性，房地產(chǎn)市場(chǎng)有支撐的背后是區域經(jīng)濟發(fā)展潛力與人口吸附力持續加強。代表房企2023年上半年銷(xiāo)售額占比前十城市與中指研究院2023房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力前十城市重合度達80%。從具體城市來(lái)看，北上廣深四座一線(xiàn)城市投資吸引力優(yōu)勢明顯;杭州憑借產(chǎn)業(yè)創(chuàng )新釋放發(fā)展新動(dòng)能，人才引進(jìn)成效顯著(zhù)，投資吸引力連續6年保持全國第五位;成都、南京、蘇州經(jīng)濟及人口規模大，產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢明顯，市場(chǎng)需求旺盛。核心一二線(xiàn)城市、長(cháng)三角與珠三角優(yōu)勢三四線(xiàn)城市集聚資源能力突出，優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)也為城市房地產(chǎn)市場(chǎng)提供支撐，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資潛力較大。

2、產(chǎn)品：改善型為銷(xiāo)售主力，房企緊抓主流需求，持續升級產(chǎn)品系

圖：2022年、2023年上半年代表企業(yè)不同城市等級不同面積段重點(diǎn)項目銷(xiāo)售額占比

數據來(lái)源：中指數據CREIS

改善型仍為銷(xiāo)售主力，首改類(lèi)項目增長(cháng)明顯。2023年上半年，代表企業(yè)在90-140平米首改類(lèi)項目銷(xiāo)售額占比明顯提升，增長(cháng)2.9個(gè)百分點(diǎn)至53.8%;140-200平米改善類(lèi)項目銷(xiāo)售額占比為22.3%，同比微降0.2個(gè)百分點(diǎn)。整體來(lái)看，改善型項目的熱銷(xiāo)，反映出在基本居住需求得到滿(mǎn)足的前提下，消費者更加追求居住條件的改善。相比之下，0-90平米剛需類(lèi)與200平米以上高端類(lèi)項目銷(xiāo)售額占比出現下滑，同比分別下降1.4個(gè)和1.3個(gè)百分點(diǎn)。在宏觀(guān)經(jīng)濟壓力下，剛需類(lèi)客群受收入預期減少影響較大，購房意愿有所降低。

代表企業(yè)改善型產(chǎn)品仍為銷(xiāo)售主力，一二線(xiàn)城市首改類(lèi)銷(xiāo)量持續增長(cháng)，三四線(xiàn)城市改善類(lèi)、大戶(hù)型漲幅最大。分城市等級來(lái)看，一二線(xiàn)城市90-140平米首改類(lèi)產(chǎn)品為銷(xiāo)售主力戶(hù)型，銷(xiāo)售貢獻率占比分別為63.1%、49.6%，同比增長(cháng)6.5、3.5個(gè)百分點(diǎn)，增長(cháng)幅度明顯。三四線(xiàn)城市首改類(lèi)產(chǎn)品雖仍為銷(xiāo)售主力，但占比持續下降， 140-200平米改善類(lèi)和200平米以上大戶(hù)型持續發(fā)力，銷(xiāo)售額占比均有增長(cháng)。

圖：改善需求下的三大特點(diǎn)

代表企業(yè)緊抓主流市場(chǎng)需求，產(chǎn)品向改善類(lèi)及高端產(chǎn)品傾斜，持續升級產(chǎn)品系滿(mǎn)足購房者需求。其中，央國企產(chǎn)品多以改善類(lèi)、中高端為主。如中海地產(chǎn)上半年在北京即將交付的4個(gè)項目中，2個(gè)為高端“藏峰系”，2個(gè)為中高端“拾光系”;保利發(fā)展在上海新開(kāi)項目中，3個(gè)為高端“天字系”。大型民營(yíng)企業(yè)以產(chǎn)品品質(zhì)取勝，通過(guò)升級產(chǎn)品系滿(mǎn)足客群需求。如以綠城、濱江為代表的民營(yíng)房企加強區域深耕，堅持“杭派精品”路線(xiàn)，注重產(chǎn)品品質(zhì)，如綠城的“桃李春風(fēng)”系列項目;龍湖首次對外發(fā)布了“云河頌”產(chǎn)品品牌，通過(guò)更高的產(chǎn)品定位、配置標準來(lái)滿(mǎn)足改善類(lèi)客群需求。

3、營(yíng)銷(xiāo)：多種營(yíng)銷(xiāo)方式搶收回款，突出品牌效應緊抓流量

2023上半年，代表企業(yè)多管齊下，采取多種營(yíng)銷(xiāo)方式搶收回款，同時(shí)進(jìn)一步突出品牌效應，緊抓流量增加曝光度。

圖：房企營(yíng)銷(xiāo)策略

一方面，房企加大營(yíng)銷(xiāo)力度，通過(guò)多渠道“線(xiàn)上+線(xiàn)下”營(yíng)銷(xiāo)手段提高項目去化率，促進(jìn)銷(xiāo)售回款。房企在線(xiàn)上通過(guò)購房小程序、直播互動(dòng)、邀請好友助力等方式送禮品和購房抵扣券，增加流量;線(xiàn)下推出現房銷(xiāo)售、期房打折、特價(jià)房、購房抵扣券、買(mǎi)房送車(chē)位、物業(yè)費、裝修等花樣促銷(xiāo)活動(dòng)，加快推盤(pán)節奏。如中國金茂在春節期間結合各地項目進(jìn)展，定制多項鉅惠福利，推出定金抵現鉅惠活動(dòng)和新春佳節特惠房源等多重驚喜。

另一方面，房企持續開(kāi)展品牌宣傳活動(dòng)，高頻次傳播提升品牌傳播度，緊抓流量吸引購房者。企業(yè)將各類(lèi)宣傳活動(dòng)覆蓋全年流量節點(diǎn)，打通線(xiàn)上線(xiàn)下全渠道，以高頻次、全范圍形成品牌傳播合力，構建品牌傳播的“聲量場(chǎng)”。如招商蛇口云南公司舉辦十年品牌發(fā)布會(huì )，發(fā)布“遇見(jiàn)云南”跨界文創(chuàng )品牌及“在云南·生活節”品牌IP活動(dòng);龍湖集團分別于5月開(kāi)展“66天街歡搶節”、6月舉辦“龍湖超級寵粉節“。

業(yè)績(jì)預判

今年以來(lái),一季度在積壓需求釋放及前期政策效果逐漸顯現等綜合因素影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度明顯提升。二季度，積壓需求釋放結束及政策效應邊際減小，需求支撐乏力，行業(yè)復蘇明顯轉弱。當前購房者置業(yè)情緒仍沒(méi)有明顯提升，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復仍有波折，預計全年銷(xiāo)售在去年低基數下或實(shí)現小幅增長(cháng)。下半年，各類(lèi)型房企銷(xiāo)售業(yè)績(jì)將明顯分化，央國企銷(xiāo)售仍將保持強勁增長(cháng)，穩健性民企將有小幅的增長(cháng)，出險房企銷(xiāo)售仍會(huì )是大幅下降。

在此形勢下，房企既要做好眼前，也要謀劃長(cháng)遠。一方面，短期來(lái)看，把握城市機遇，加快銷(xiāo)售回款;投資聚焦高能級城市，區域深耕;充分利用政策支持，在信貸、發(fā)債、股權等方面積極融資，保持財務(wù)穩健。另一方面，長(cháng)期來(lái)看，業(yè)務(wù)策略要輕重并舉，著(zhù)重發(fā)展經(jīng)營(yíng)類(lèi)業(yè)務(wù);應用價(jià)值工程方法，提升產(chǎn)品力和成本力，進(jìn)而提升競爭力。

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