編者按：過(guò)去一年，因疫情散發(fā)、經(jīng)濟調整與消費信心等影響，商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)領(lǐng)域面臨較大的壓力和挑戰，但樂(lè )觀(guān)前行者總會(huì )在困難中尋覓到新的機遇。

11月2日，以“回歸、進(jìn)化與創(chuàng )新”為主題，第十屆商業(yè)地產(chǎn)盛會(huì )“2022觀(guān)點(diǎn)商業(yè)年會(huì )”將繼續盛大召開(kāi)，并在時(shí)代轉變大格局中，去開(kāi)啟新的商業(yè)未來(lái)。

帶著(zhù)對商業(yè)地產(chǎn)的不懈探索，觀(guān)點(diǎn)機構繼續遍訪(fǎng)行業(yè)精英：企業(yè)家、管理者、專(zhuān)業(yè)人士，通過(guò)系列特稿，講述他們在行業(yè)回歸、進(jìn)化與創(chuàng )新中的新模式、新故事和新篇章。

(資料圖)

觀(guān)點(diǎn)網(wǎng) 金秋十月，北京已是陣陣涼意，千里之外的廣州卻依舊酷暑未消。

陽(yáng)光海天總裁江沁園這回南下廣州，伴隨著(zhù)羊城熱浪撲面而來(lái)的，還有令人喜悅的氣息。

據了解，陽(yáng)光海天近日成功簽下廣州中信廣場(chǎng)的停車(chē)場(chǎng)項目，新增800多個(gè)停車(chē)位。

這對看好廣州市場(chǎng)的江沁園來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一個(gè)振奮人心的信號。在行程間隙，他與觀(guān)點(diǎn)新媒體進(jìn)行了一次深入交流。

在江沁園看來(lái)，雖然包括廣州在內的大灣區第三方停車(chē)服務(wù)起步比上海、北京要晚，但這是一個(gè)發(fā)展潛力非常好的地方。

“因為整個(gè)大灣區的停車(chē)市場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值是全國最高的?！?/p>

除了剛簽下的中信廣場(chǎng)項目，江沁園透露，目前還在與廣州很多的項目在洽談中?？雌饋?lái)，陽(yáng)光海天對打開(kāi)廣州市場(chǎng)的局面抱有十足期待。

成立于2006年的陽(yáng)光海天，專(zhuān)注于中國停車(chē)資產(chǎn)服務(wù)運營(yíng)管理，業(yè)務(wù)涵蓋停車(chē)場(chǎng)規劃設計、停車(chē)場(chǎng)運營(yíng)管理、停車(chē)場(chǎng)投資建設等領(lǐng)域。目前服務(wù)遍布全國40余城市，持有經(jīng)營(yíng)權泊位數量50余萬(wàn)。

在全國汽車(chē)保有量持續攀升、停車(chē)難問(wèn)題日益凸顯、行業(yè)供需矛盾加劇的背景下，陽(yáng)光海天對企業(yè)前景十分看好。

江沁園表示，到2025年，陽(yáng)光海天的目標是管理超過(guò)200萬(wàn)個(gè)停車(chē)位。

危中尋機

就停車(chē)運營(yíng)行業(yè)而言，國內發(fā)展成熟度并不算高，第三方停車(chē)服務(wù)提供商的數量較少。即使是作為行業(yè)領(lǐng)頭羊的陽(yáng)光海天，從車(chē)位數來(lái)講與世界級大公司相比仍存在一定差距。

規模拓展是每個(gè)處于高速發(fā)展期企業(yè)繞不開(kāi)的話(huà)題。但突如其來(lái)的疫情，給陽(yáng)光海天帶來(lái)了一些困擾。

江沁園坦言，疫情對收入的影響還是比較大的。一旦疫情造成城市停擺，陽(yáng)光海天的營(yíng)收便會(huì )受到直接影響。但同時(shí)，江沁園也指出，疫情造成的影響相對來(lái)說(shuō)是一個(gè)比較短期的情況，城市解封后便能快速回歸正常水平。

從今年情況來(lái)看，即使上半年上海疫情對陽(yáng)光海天的營(yíng)收造成一定負面影響，但公司收入還是比去年增長(cháng)了很多。

“這得益于我們快速的項目拓展，特別是來(lái)自大項目以及城市業(yè)務(wù)的拓展?！苯邎@表示，公司的重心不在于項目個(gè)數，而在于車(chē)位數。陽(yáng)光海天希望車(chē)位量每年實(shí)現高速的增長(cháng)，到2025年達到200萬(wàn)個(gè)。

對于今年增長(cháng)30%的目標，他顯得信心十足：“9-12月之間會(huì )有幾個(gè)非常大的項目，對于完成年度目標我們非常有信心?！?/p>

硬幣有正反兩面，困境也往往伴隨著(zhù)機遇。即使是疫情反復的壓力下，江沁園也表示對市場(chǎng)持樂(lè )觀(guān)心態(tài)。

在他看來(lái)，越是在行業(yè)面臨困境的時(shí)候，市場(chǎng)上會(huì )有更多的停車(chē)資源釋放出來(lái)。

數據賦能

數字化運營(yíng)時(shí)代，停車(chē)場(chǎng)不再簡(jiǎn)單的是物業(yè)或者商業(yè)配套的物理空間，更是一個(gè)數字化的場(chǎng)景。

陽(yáng)光海天對企業(yè)的定位也從優(yōu)質(zhì)停車(chē)場(chǎng)運營(yíng)管理服務(wù)商轉變?yōu)橹袊＼?chē)行業(yè)智慧運營(yíng)賦能者，以提供完善的數字化停車(chē)服務(wù)解決方案。

憑借著(zhù)豐富的停車(chē)管理經(jīng)驗和數字化停車(chē)能力，陽(yáng)光海天已基本實(shí)現車(chē)位級運營(yíng)，并打造了集車(chē)場(chǎng)運營(yíng)(SaaS)ERP、AI智能監控、車(chē)主服務(wù)、移動(dòng)管控及停車(chē)大數據等為一體的AIPP云資管平臺。

據了解，AIPP(All in One Parking Platform)停車(chē)系統一體化解決方案，在物聯(lián)網(wǎng)和人工智能的基礎上，將停車(chē)產(chǎn)業(yè)相關(guān)所有工作系統化、數據化、平臺化和移動(dòng)化。

江沁園表示，AIPP是陽(yáng)光海天獨有的武器，通過(guò)數字化遠程管理技術(shù)，可以對地產(chǎn)物業(yè)集團的停車(chē)資源進(jìn)行集約化管理，幫助客戶(hù)達到降本增效、工作協(xié)同的運營(yíng)效果。

據他介紹，AIPP平臺為業(yè)主提供大數據分析服務(wù)，制造與業(yè)主之間的強關(guān)聯(lián)，并形成依賴(lài)關(guān)系。目前，陽(yáng)光海天的云資管產(chǎn)品已經(jīng)陸續在多個(gè)區域與不同地產(chǎn)物業(yè)集團等大客戶(hù)展開(kāi)緊密合作。

與此同時(shí)，陽(yáng)光海天也在不斷獲得資本市場(chǎng)的助力。

2020年10月，高盛直接投資部門(mén)與陽(yáng)光海天簽署了投資協(xié)議，這是繼華平投資2017年對陽(yáng)光海天投資之后，全球私募投資高盛對中國停車(chē)行業(yè)的首次投資。

以下為觀(guān)點(diǎn)新媒體對陽(yáng)光海天總裁江沁園先生的采訪(fǎng)實(shí)錄：

觀(guān)點(diǎn)新媒體：停車(chē)場(chǎng)這個(gè)板塊在廣州好不好做？

江沁園：廣州在我們心目中是中國最好的停車(chē)市場(chǎng)，甚至比上海還要好。廣州（停車(chē)行業(yè)）比北京、上海的成熟度稍微低一些，但是發(fā)展潛力非常好，因為現在收費單價(jià)是全國最高的。

廣州第三方停車(chē)服務(wù)起步比上海要晚，停車(chē)管理公司比較少，也比較單薄，規模也沒(méi)那么大。

所以，我們就要花很多時(shí)間跟客戶(hù)交流，為什么要把停車(chē)場(chǎng)交給我們管，客戶(hù)了解我們要比北京、上?；ǖ臅r(shí)間多。

但這種形式也在慢慢改變，我們說(shuō)服了幾個(gè)業(yè)主之后，口碑就會(huì )互相傳遞。比如拿下中信之后，一些合作伙伴馬上打電話(huà)給我們，他們覺(jué)得中信肯讓我們做，就有信心把項目交給我們了。

觀(guān)點(diǎn)新媒體：今年各行各業(yè)都比較難，能不能跟我們談一談停車(chē)行業(yè)的現狀？有遇到哪些機遇和挑戰？

江沁園：首先是疫情對我們的收入影響非常大，因為停車(chē)跟人的出行是嚴重正相關(guān)，沒(méi)有出行我們就沒(méi)收入。

所以這次上海因為疫情停擺兩個(gè)月，我們的損失還是比較大的。北京時(shí)不時(shí)出一兩例，對整個(gè)收入也有影響。但這是一個(gè)相對比較短期的情況，上海解封之后立馬回到之前的水平。

但即使是在這種情況下，我們今年的收入還是比去年增長(cháng)了很多，這得益于快速的項目拓展，特別是來(lái)自于大項目以及城市業(yè)務(wù)的拓展。

雖然經(jīng)歷了下行壓力，但是整體來(lái)說(shuō)我反而對以后的市場(chǎng)抱有比較樂(lè )觀(guān)的心態(tài)，因為疫情給大家帶來(lái)一些思索，無(wú)論哪一塊資產(chǎn)，在日子難過(guò)的情況下都會(huì )重新審視資產(chǎn)的價(jià)值。因此，我們也看到了一些重資產(chǎn)業(yè)務(wù)的機會(huì )。

觀(guān)點(diǎn)新媒體：重資產(chǎn)板塊占公司業(yè)務(wù)比例有多大？

江沁園：很少，有產(chǎn)權的重資產(chǎn)我們只做了一兩個(gè)。重資產(chǎn)還包括兩類(lèi)產(chǎn)品，一類(lèi)是針對政府的一些投資性產(chǎn)品，幫政府投路側智能化的設施。比如肇慶端州區，我們已經(jīng)投了上億元。

如果要做10個(gè)這樣的城市，投資就不少。

還有一類(lèi)，比如，我們最近跟一個(gè)國內排前10名的連鎖商業(yè)有比較大的交易，一次性買(mǎi)了四十個(gè)左右停車(chē)場(chǎng)的數年運營(yíng)權。

觀(guān)點(diǎn)新媒體：您認為目前行業(yè)處于怎樣的競爭格局？陽(yáng)光海天的優(yōu)勢在哪里？

江沁園：整個(gè)停車(chē)行業(yè)來(lái)說(shuō)，像我們這樣的第三方服務(wù)提供商不多。我們雖然在國內的規模算比較大的，但是論車(chē)位數來(lái)講，跟世界級大公司差得很遠。

國內排第二名的規模大概是我們的一半，還有一些地方性企業(yè)，規模都相對小一些。我們參股、收購了幾家類(lèi)似的公司，收入都沒(méi)過(guò)億。

陽(yáng)光海天是怎么定位自己？我們是中國能提供停車(chē)產(chǎn)品最全、數據能力最強的企業(yè)。

我們每年花了很多錢(qián)發(fā)展AIPP平臺，這是同業(yè)里面很少人能做到的。

我們要幫業(yè)主做大數據分析，更重要的是還要幫助我們自己管理，所以我們叫All in one，是各個(gè)端都要照顧到的一個(gè)綜合性平臺。

這個(gè)平臺在中國是別人不具備的，是我們比較獨有的一個(gè)武器，這是跟別人不太一樣的地方。此外，我們有先發(fā)優(yōu)勢、規模優(yōu)勢，因此在增值業(yè)務(wù)上做得也會(huì )比別人好一些。

觀(guān)點(diǎn)新媒體：數字化是如何賦能停車(chē)行業(yè)？您對智慧停車(chē)未來(lái)趨勢的判斷是什么？

江沁園：數字化最大的作用是兩點(diǎn)，一是增收，二是降低成本。

我們現在在增收和減員增效方面做了非常大的努力，如果沒(méi)有大數據平臺，我們應該是線(xiàn)下員工過(guò)萬(wàn)的企業(yè)，但是現在線(xiàn)下只有一千多人，這就是平臺帶來(lái)的實(shí)實(shí)在在的利益。

數字化如何幫助我們提升收入？舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子，我們進(jìn)入中信廣場(chǎng)之后，會(huì )判斷車(chē)輛的來(lái)源以及分布的時(shí)間段，就會(huì )幫助形成決策，最主要的是如何安排月租和時(shí)租的比例。

另外一個(gè)很大的進(jìn)步，就是通過(guò)這個(gè)平臺能使產(chǎn)品做到不由人來(lái)銷(xiāo)售，而是由系統定價(jià)自主銷(xiāo)售。

還有一點(diǎn)，我們免費提供停車(chē)數據的大數據分析以及提供客戶(hù)所需要的停車(chē)人畫(huà)像，這些對客戶(hù)商業(yè)項目的運營(yíng)都有很大的幫助。

這些重要的數據，其實(shí)就是在制造我們和業(yè)主之間的強關(guān)聯(lián)。

觀(guān)點(diǎn)新媒體：2022年有沒(méi)有預計目標，今年必須拓展多少個(gè)新的項目？

江沁園：有目標，但是我們不是拓展多少個(gè)新項目，而是拓展多少新車(chē)位量。我們現在定的目標是最少增加30%，對我來(lái)講是希望達到50%的增長(cháng)。

觀(guān)點(diǎn)新媒體：到目前為止的完成情況怎么樣？

江沁園：我們在疫情期間付出了很大努力，年底之前有幾個(gè)非常大的項目會(huì )簽訂，對于完成年度目標還是非常有信心的。

觀(guān)點(diǎn)新媒體：怎樣在短時(shí)間內完成快速擴張？

江沁園：第一，我們的城市業(yè)務(wù)肯定要做上去，一個(gè)地級市，比如肇慶一個(gè)區，就能提供1萬(wàn)個(gè)車(chē)位，所以這部分預算是每年必須做5到6個(gè)城市。

第二就是并購。

還有就是我們在探討的可能會(huì )成為未來(lái)的一個(gè)增長(cháng)點(diǎn)，即重資產(chǎn)、產(chǎn)權類(lèi)業(yè)務(wù)。如果能找到好的資金方，我們還是愿意在這個(gè)賽道上好好嘗試一下。

觀(guān)點(diǎn)新媒體：公司營(yíng)收層面有沒(méi)有增值服務(wù)或者第二增長(cháng)曲線(xiàn)？

江沁園：現在主要的收入來(lái)源是三個(gè)部分，第一個(gè)部分是直接的停車(chē)收入，第二部分是非停收入，第三部分是數據服務(wù)收入。

我認為，未來(lái)很大的金礦是數據服務(wù)收入。

觀(guān)點(diǎn)新媒體：陽(yáng)光海天有怎樣的中長(cháng)期戰略目標？有沒(méi)有上市計劃？

江沁園：我們剛跟投資人聊完中長(cháng)期目標，大概到2025年要超過(guò)200萬(wàn)個(gè)車(chē)位。

我們不是很在意一定要在某個(gè)時(shí)間上市，因為公司到了這個(gè)規模，得到投資人的支持也越來(lái)越多，即便不上市，也有很多人過(guò)來(lái)支持我們，所以就看是否有合適的機會(huì )。

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