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“金融16條”之后，樓市再出利好政策。

銀保監會(huì )、住建部、人民銀行三部門(mén)11月14日發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預售監管資金有關(guān)工作的通知》（下稱(chēng)《通知》），指導商業(yè)銀行按市場(chǎng)化、法治化原則，向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預售監管資金。

《通知》指出，監管賬戶(hù)內資金達到住房和城鄉建設部門(mén)規定的監管額度后，房地產(chǎn)企業(yè)可向商業(yè)銀行申請出具保函置換監管額度內資金。商業(yè)銀行可按市場(chǎng)化、法治化原則，在充分評估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險、財務(wù)狀況、聲譽(yù)風(fēng)險等的基礎上進(jìn)行自主決策，與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展保函置換預售監管資金業(yè)務(wù)。

分析人士對記者表示，此次政策的出臺，能為優(yōu)質(zhì)房企緩解流動(dòng)性壓力，對市場(chǎng)會(huì )起到一定的積極作用；同時(shí)，保函置換的預售監管資金可用于還債這一創(chuàng )新點(diǎn)將有助于房企化解多方面的問(wèn)題。此外，政策從供需兩端同時(shí)發(fā)力，有利于穩定市場(chǎng)預期。

優(yōu)質(zhì)房企更受支持，或增加10%資金額度

《通知》要求，保函僅可用于置換依法合規設立的預售資金監管賬戶(hù)的監管額度內資金。置換金額不得超過(guò)監管賬戶(hù)中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監管資金不得低于監管賬戶(hù)中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。監管額度內資金撥付使用時(shí)，保函金額相應下調，確保監管賬戶(hù)內資金始終不低于項目竣工交付所需的資金額度的70%。如房地產(chǎn)企業(yè)未向監管賬戶(hù)內補足差額資金，保函金額不得調整。此外，《通知》還要求商業(yè)銀行合理確定保函期限，確保與項目建設周期相匹配。

銀保監會(huì )表示，此次《通知》的發(fā)布和實(shí)施，將幫助優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)緩解流動(dòng)性壓力，穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)預期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)接受證券時(shí)報記者采訪(fǎng)時(shí)分析表示，根據項目竣工和房屋銷(xiāo)售款之間的大致關(guān)系，此次置換出來(lái)的資金約占房屋銷(xiāo)售款10%的規模，也就意味著(zhù)能為房企增加“房屋銷(xiāo)售款*10%”的資金額度。

“此次政策是預售資金監管方面的明顯放松政策，對于房企預售資金的盤(pán)活和改善流動(dòng)性問(wèn)題具有積極作用?！眹儡S進(jìn)表示，一方面，該政策回應了近期部分房企抱怨預售資金監管過(guò)嚴，導致“資金拿不出”，進(jìn)而造成銷(xiāo)售正常企業(yè)也開(kāi)始遇到流動(dòng)性的問(wèn)題；另一方面，“這也意味著(zhù)銀行保函制度置換預售資金的操作被正式認可”，嚴躍進(jìn)介紹，過(guò)去此類(lèi)做法是存在疑慮的，有些地方甚至不允許，此次銀保監會(huì )的定調，有助于各地工作的開(kāi)展。

不過(guò)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對記者表示，這一政策的直接影響不大，原因在于，只允許30%的資金波動(dòng)，而且必須是銀行擔保，符合（條件）的企業(yè)數量不會(huì )太多，大部分集中在央國企和少數民企。

為何是30%？廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對記者分析表示，動(dòng)用30%，再加上專(zhuān)項借款、紓困基金、配套融資，將未售乃至未開(kāi)發(fā)的部分動(dòng)起來(lái)、循環(huán)起來(lái)，源頭活水能四兩撥千斤，從而實(shí)現整個(gè)項目的循環(huán)。

資金用途創(chuàng )新：可蓋樓，可還債

對于可開(kāi)展保函置換預售監管資金的商業(yè)銀行，《通知》也有明確要求——監管評級4級及以下或資產(chǎn)規模低于5000億元的商業(yè)銀行不得開(kāi)展保函置換預售監管資金業(yè)務(wù)；商業(yè)銀行不得向作為本銀行主要股東、控股股東或關(guān)聯(lián)方的房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預售監管資金；企業(yè)集團財務(wù)公司等非銀行金融機構不得出具保函置換預售監管資金。

業(yè)務(wù)風(fēng)險防范方面，銀保監會(huì )有關(guān)部門(mén)負責人接受媒體采訪(fǎng)時(shí)指出，商業(yè)銀行在出具保函置換預售監管資金時(shí)，要參照開(kāi)發(fā)貸款授信標準，選擇經(jīng)營(yíng)穩健、財務(wù)狀況良好的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)。同時(shí)，保函額度全額計入對房地產(chǎn)企業(yè)及其所屬集團的統一授信額度，要通過(guò)保證金、房地產(chǎn)企業(yè)反擔保以及其他增信措施，防范保函業(yè)務(wù)風(fēng)險，按要求計提風(fēng)險資本，提取風(fēng)險準備。

該負責人指出，一旦出現墊付，出函銀行要及時(shí)向房地產(chǎn)企業(yè)采取追索措施，保全債權安全。墊付資金應足額計提撥備、真實(shí)分類(lèi)，不得隱藏風(fēng)險。

上述負責人介紹，房地產(chǎn)企業(yè)獲得商業(yè)銀行出具的保函后，向住房和城鄉建設部門(mén)請求釋放預售資金監管賬戶(hù)相應額度資金，監管賬戶(hù)行應配合住房和城鄉建設部門(mén)做好必要的審核工作。住房和城鄉建設部門(mén)研究同意后向監管賬戶(hù)行發(fā)出撥付指令，監管賬戶(hù)行根據住房和城鄉建設部門(mén)撥付指令做好資金撥付，并等額減少賬戶(hù)管理額度。

《通知》強調，在此過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)要按規定使用保函置換的預售監管資金，優(yōu)先用于項目工程建設、償還項目到期債務(wù)等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要按約定承擔監管賬戶(hù)內的資金補足義務(wù)，確保項目建設資金充足。

嚴躍進(jìn)認為，在資金用途方面，此次政策有所突破和創(chuàng )新，“過(guò)去對于銀行保函置換預售資金的操作，更多是明確要用于工程建設，而此次增加了新用途即償還債務(wù)。這也有助于房企通過(guò)此類(lèi)資金來(lái)更好地償還債務(wù)，有助于債務(wù)風(fēng)險的更好化解?！?/P>

仲量聯(lián)行大中華區首席經(jīng)濟學(xué)家兼研究部總監龐溟也對記者表示，新規有利于處理好品牌房企資金緊張和償債壓力，項目停工和樓盤(pán)交付難，融資收緊和預售資金等監管政策變化帶來(lái)的多方面的問(wèn)題。

利好房地產(chǎn)政策頻出，專(zhuān)家：供需兩端同步發(fā)力穩預期

張大偉指出：“最近房地產(chǎn)各種寬松政策越來(lái)越多，相比之前寬松的主要方向是傾斜購房者，降低購房者入市壓力，最近很多政策都開(kāi)始寬松房企，穩定房企的現金流，政策開(kāi)始救助房企的資金鏈?！?/P>

11月8日，銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì )發(fā)布消息稱(chēng)，為支持民營(yíng)企業(yè)健康發(fā)展，在人民銀行的支持和指導下，交易商協(xié)會(huì )繼續推進(jìn)并擴大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資。

11月13日，人民銀行、銀保監會(huì )已于日前印發(fā)《關(guān)于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展工作的通知》，也即“金融16條”。

嚴躍進(jìn)表示，此次政策對于預售資金使用落實(shí)了更加寬松的政策，是“第二支箭”“金融16條”后的第三項重磅政策。

去年以來(lái)，面對諸多開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生資金流動(dòng)性問(wèn)題，全國已有超110省市調整預售資金監管政策，或放松資金監管為房企提供部分資金支持，或收緊政策保證項目建設資金安全。例如，北京去年11月就規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可憑非監管銀行出具的現金保函免除同等額度的監管資金。

展望后市，陳文靜認為，本次政策出臺后，各地的預售資金監管政策有望加快落地執行，為優(yōu)質(zhì)房企釋放更多資金流動(dòng)性，但短期來(lái)看，政策效果或有限。

張大偉也持類(lèi)似觀(guān)點(diǎn)，他指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)當下的問(wèn)題是購房者支付能力、對后市的信心等，最近的政策的確會(huì )對市場(chǎng)有一定的積極作用，但預計市場(chǎng)見(jiàn)底依然需要一段時(shí)間。

不過(guò)，陳文靜表示：“結合此前多個(gè)監管部門(mén)釋放的政策利好，房地產(chǎn)市場(chǎng)信心有望得到進(jìn)一步提振，多個(gè)政策疊加也可以更好地發(fā)揮政策效果，下一步更重要的仍是要促進(jìn)市場(chǎng)銷(xiāo)售企穩，唯有企業(yè)銷(xiāo)售回款得到明顯改善，才能使行業(yè)真正恢復平穩發(fā)展?！?/P>

李宇嘉認為，當前樓市供需兩端相互制約，實(shí)現保交樓和行業(yè)穩定，供需兩端要同步發(fā)力，相互扶持和穩定預期。

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