樂(lè )居財經(jīng)孫肅博12月26日，據深圳市房地產(chǎn)信息平臺顯示，深圳恒裕柏悅灣已簽訂認購書(shū)的房源有118套。

11月22日，深圳恒裕柏悅灣推出一張開(kāi)盤(pán)海報。開(kāi)盤(pán)后，恒裕柏悅灣官微發(fā)文稱(chēng)，開(kāi)盤(pán)當日累計賣(mài)出576套。

(相關(guān)資料圖)

據恒裕柏悅灣公布的樓層平面圖顯示，其樓層分為高區和低區：1棟1單元5-21層、1棟1單元23-42層、1棟2單元4-21層、1棟2單元23-42層、1棟3單元和4單元4-22層，1棟3單元和4單元24-47層。1單元和2單元為寫(xiě)字樓，3單元和4單元為精裝公寓。

而此次開(kāi)盤(pán)，恒裕柏悅灣要出售的是36-77平米公寓，主要集中在3單元和4單元。這兩個(gè)單元戶(hù)型一樣，每層24戶(hù)，22層以下有8部電梯，24層以上保留了4部電梯。在高區部分，原低區的電梯井位置增加了約48平方米的使用面積，讓原來(lái)兩端的4套公寓各增加了12平方米。

將低區之上空出的位置，計入可售面積，是很常規的做法。但在3單元和4單元的平面圖上，卻發(fā)現了一個(gè)公開(kāi)的秘密?？梢郧逦乜吹?，南面的第17戶(hù)和第18戶(hù)把走廊的空間“占”了，形成了斷頭路的奇觀(guān)，大門(mén)與端戶(hù)遙遙相對。此做法讓這兩套的面積比第16戶(hù)和第19戶(hù)各增加了17平方米，令戶(hù)型達都達到59平方米。

從4樓到47樓，刨除架空層，可售的樓層約40層，每層“多”出約34平方米，3單元和4單元，就“多”出了2720平方米。

但從深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)上查詢(xún)，恒裕柏悅灣預售證顯示，3單元和4單元的第17戶(hù)和第18戶(hù)，確實(shí)建筑面積達到了58.76平方米，而隔壁第16戶(hù)的建筑面積為42.41平方米。1單元和2單元的寫(xiě)字樓也存在類(lèi)似的情況，一部分南面的走廊，也被“劃入”第15戶(hù)和第16戶(hù)。

在很多地產(chǎn)操盤(pán)手看來(lái)，恒裕柏悅灣把部分走廊劃入可售面積，比較罕見(jiàn)?！凹热活A售證顯示有這部分面積，那就是合規的?！币晃徊痪咝彰慕ㄖO計師表示。按照消防規定，室內任一點(diǎn)至最近疏散門(mén)的消防疏散距離不超過(guò)25m。

但他表示，如果自己設計此類(lèi)公寓，不會(huì )采取這種“冒險”的做法，有部分戶(hù)型的消防疏散距離是最大的極限。一旦出現災難，住戶(hù)的消防疏散逃生距離將是最大極限，存在潛在安全隱患。

“合規，但不代表合理?！彼M(jìn)一步解釋。這種極限的消防距離，地產(chǎn)商是否提前做到售前不利于因素公示告知，客戶(hù)是否知曉發(fā)生災害時(shí)的潛在消防逃生的不確定性。

在容積率不變的情況下，恒裕柏悅灣的做法，從某種角度來(lái)看可以節約開(kāi)發(fā)商的成本。

例如：?jiǎn)螌用娣e增加，層數會(huì )減少。目前，恒裕柏悅灣每層建筑面積在870平方米左右，每棟從走廊中“劃入”可售面積約1360平米——相當于1.5層的面積。還要一種可能，恒裕柏悅灣屬于200米的超高建筑，如果突破200米高度，從抗震要求上，也可能增加成本。

深圳柏悅灣將通道上的面積加入可售面積，是一次公寓領(lǐng)域的設計“創(chuàng )新”。這個(gè)創(chuàng )新者，是深圳的豪宅開(kāi)發(fā)商恒裕集團。

據樂(lè )居財經(jīng)查閱，深圳市藍色空間創(chuàng )意城市基建有限公司為開(kāi)發(fā)柏悅灣的項目公司，最早成立于2018年1月，注冊資本1000萬(wàn)元，由深圳市泰合瑞思投資有限公司和世紀星源分別持股75%和25%。其董事長(cháng)由恒裕集團董事長(cháng)龔海鵬親任。

泰合瑞思背景深厚，深圳市恒裕華飛投資發(fā)展有限公司和深圳市優(yōu)瑞商貿有限公司分別持股80%和20%。恒裕華飛由恒裕集團和華融資產(chǎn)分別持股51%和49%，也是它們聯(lián)合投資的唯一公司。

據樂(lè )居財經(jīng)披露，柏悅灣項目最早是世紀星源旗下的舊改項目，聯(lián)合瑞思集團一起操盤(pán)，但經(jīng)過(guò)七年時(shí)間，依然沒(méi)有進(jìn)展，中間還出現過(guò)官司。

直至2019年，瑞思集團董事長(cháng)崔湘秀把柏悅灣的大股東讓給了恒裕集團。世紀星源的控股股東把持有世紀星源12.47%質(zhì)押給了龔海鵬的弟弟龔澤民。

2020年1月7日上午，恒裕柏悅灣正式動(dòng)工。到2022年11月22日開(kāi)盤(pán)，這個(gè)項目已經(jīng)走過(guò)了10年。但最早規劃的50000平方米住宅（含保障性住房6500平方米）不見(jiàn)了，變成了公寓和寫(xiě)字樓。

在柏悅灣取得預售證前夕，藍色空間收到世紀星源的一封催款起訴書(shū)，要求立即付款2908萬(wàn)元。按約定，柏悅灣每年是要向世紀星源支付8000萬(wàn)元股息的，直到項目開(kāi)發(fā)完畢。

關(guān)鍵詞： 開(kāi)盤(pán)滿(mǎn)月網(wǎng)簽率20% 恒裕柏悅灣銷(xiāo)量迷局