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焦點(diǎn)財經(jīng)訊 盼盼12月26日，中信證券研究發(fā)布《打造保租房REITS板塊的影響評估》報告。

中信證券認為，保障性租賃住房REITs板塊擴容在即，我們預計相關(guān)REITs產(chǎn)品將迎來(lái)上市高峰，當前產(chǎn)品供不應求狀態(tài)將有所扭轉。當前，保租房已成為我國住房政策支持的最新發(fā)力點(diǎn)，預計未來(lái)兩年將迎來(lái)建成高峰，并將長(cháng)期影響我國住房供應體系。隨著(zhù)存量房納保路徑持續清晰，持有物業(yè)中以長(cháng)租公寓納保作為底層資產(chǎn)發(fā)行REITs產(chǎn)品預計將成為房企最順暢出表通道，并長(cháng)期增厚企業(yè)利潤。

政策積極打造保障性租賃住房REITs板塊。

近期證監會(huì )多次明確表態(tài)將加快打造REITs市場(chǎng)的保障性租賃住房板塊。自今年8月首批產(chǎn)品上市以來(lái)，保租房REITs產(chǎn)品價(jià)格保持相對韌性，截至12月23日保租房REITs產(chǎn)品實(shí)現上市以來(lái)12.9%收益率，僅次于能源類(lèi)產(chǎn)品。當前4單保租房REITs產(chǎn)品總市值和流通市值分別為58.2億元和22.9億元，僅占C-REITs市場(chǎng)總體的6.9%和6.1%，2022年預期現金分派率僅3.4%，板塊總體仍處于供不應求狀態(tài)，未來(lái)隨著(zhù)政策支持力度增大，保租房REITs產(chǎn)品有望迎來(lái)上市高峰。

政策支持新發(fā)力點(diǎn)，住房供應新增長(cháng)極。

保障性租賃住房已成為我國租購并舉多主體住房供應體系的建設重點(diǎn)和核心短板，預計未來(lái)兩年全國將迎來(lái)保租房建設竣工高峰。1月住建部表示40個(gè)重點(diǎn)城市初步計劃于十四五期間新增650套保租房供給，多地也相繼明確建設目標，四個(gè)一線(xiàn)城市計劃保租房新增套數均超過(guò)十四五期間新增住房供應套數的40%。截至10月，全國保租房已開(kāi)工建設和籌集233.6萬(wàn)套（間），約占年度計劃的98.8%，完成投資1750億元。我們測算，長(cháng)期而言，僅在全國19個(gè)核心城市，保租房需求就接近2000萬(wàn)套，年總租金超過(guò)4000億元，資本化價(jià)值可能突破10萬(wàn)億元，這將是一個(gè)從零起步，規模巨大的市場(chǎng)。

納保路徑持續成熟，房企即將進(jìn)入業(yè)績(jì)收獲期。

2022年以來(lái)多地已相繼明確存量房納保標準及路徑，并將存量住房納保作為保租房新增供給的重要組成部分。當前頭部房企長(cháng)租公寓市場(chǎng)化運營(yíng)模型逐步完善，截至9月，萬(wàn)科旗下長(cháng)租公寓品牌泊寓累計開(kāi)業(yè)16.9萬(wàn)間，其中已有4.28萬(wàn)間成功納保。重資產(chǎn)物業(yè)將有望通過(guò)REITs市場(chǎng)得以盤(pán)活，我們測算8家樣本房企存量物業(yè)以平均估值水平計算通過(guò)C-REITs市場(chǎng)出表可獲得現金凈流入達4410億元，同時(shí)通過(guò)長(cháng)期投融管退的良性循環(huán)持續增厚企業(yè)利潤。而持有物業(yè)中以長(cháng)租公寓納保作為底層資產(chǎn)發(fā)行REITs產(chǎn)品預計將成為房企資產(chǎn)最順暢的出表渠道。

不過(guò)，中信證券認為，REITs市場(chǎng)擴容及保租房板塊發(fā)展加速時(shí)間仍存在不確定性。保租房的開(kāi)發(fā)建設中，傳統的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉足比較少，而地方平臺型企業(yè)參與比較多。三四線(xiàn)城市不適合大規模開(kāi)展保租房業(yè)務(wù)，新市民和年輕人的需求可能不足。

中信證券建議，保租房資產(chǎn)租金穩定，受經(jīng)濟周期影響小，需求廣闊，我們看好保租房REITs的投資價(jià)值。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面對保租房REITs板塊，可以更加從容培育資產(chǎn)投融管退的能力，盤(pán)活存量租賃房資產(chǎn)，也不同程度受益于保租房REITs板塊的形成。

關(guān)鍵詞： 中信證券:存量房納保路徑持續成熟 房企即將進(jìn)入業(yè)績(jì)收獲期