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金融界1月3日消息深圳市住建局公布的數據顯示，深圳2022年二手住宅共成交21701套，較2021年減少46.68%，月均成交僅為1808套。深圳2022年二手住宅成交面積為207.04萬(wàn)平方米，較2021年下滑42.89%。

對此，廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，2022年，熱點(diǎn)城市二手房交易套數都在下跌，比如北京下跌27%，杭州下跌39.4%。這么看，深圳下跌47%也并不算出奇。問(wèn)題是，如果看2021年，北京二手房交易套數上漲了15%，杭州下跌了22.2%，深圳下跌了58.8%。也就是說(shuō)，深圳連續2年二手房交易量腰斬。

從交易規模來(lái)看，2022年，深圳二手房交易2.17萬(wàn)套，北京交易了14.06萬(wàn)套，深圳不足北京的零頭。2021年，深圳交易量相當于北京的1/5。而在2020年之前，深圳交易量大約是北京的55%左右。

對于深圳二手房出現這么大的降幅，而且連續2年腰斬式下行的原因，李宇嘉認為共5點(diǎn)原因：

一，2018-2020年連續3年二手房交易正增長(cháng)，投資了一些需求，特別是2020年交易量達到9.4萬(wàn)套，僅低于2015年的12.5萬(wàn)套，為歷史第二高位。在房?jì)r(jià)比2015年翻一倍的情況下，能達到如此高的交易量難能可貴。

二，2021年開(kāi)啟二手房參考價(jià)，對二手房定向去杠桿，打破了二手房過(guò)去坐地起價(jià)、杠桿式拉升的投機炒作鏈條，再加上2020年7.15調控以后，入戶(hù)三年才能買(mǎi)房，對購買(mǎi)力進(jìn)行了強力限制。購買(mǎi)力和杠桿雙重發(fā)力，調控二手房，導致之前靠杠桿支撐、暴力拉升起來(lái)的房?jì)r(jià)，無(wú)法獲得支撐開(kāi)始降價(jià)出售，反過(guò)來(lái)惡化了市場(chǎng)預期，形成了掛牌量迅速攀升的局面。

三，深圳供給端改革開(kāi)始見(jiàn)效，包括土地供應端“放量供地”，且推出了“限地價(jià)、限房?jì)r(jià)”的大招，價(jià)格限定、供應量大的新房開(kāi)始分流需求，導致高位不勝寒，且在云端下不來(lái)的二手房開(kāi)始去泡沫過(guò)程。保障房也開(kāi)始分流需求，包括人才房、安居房、公租房、保租房等。但房?jì)r(jià)上漲預期不再，大家不再積極買(mǎi)房，而是去申請性?xún)r(jià)比高的保障房。

四，上面關(guān)于需求端調控、供給端放量的政策，在其他城市并不存在，或不明顯，而且，其他城市并不存在像深圳一樣的暴力拉伸、坐地起價(jià)，所以回落的幅度也沒(méi)有深圳那么大。

五，部分區域前期泡沫太重，包括寶安中心區、前海、后海、光明等區域，2021年及之前都存在投資客暴力炒作的現象，房?jì)r(jià)在半年之內漲50%。還包括學(xué)位房的爆炒等。前期漲得快，后期回落的也就快。

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