觀(guān)點(diǎn)網(wǎng)訊：2月10日，格力地產(chǎn)股份有限公司披露對上海證券交易所監管工作函的回復。

據悉，格力地產(chǎn)于近期收到上海證券交易所上市公司管理一部《關(guān)于格力地產(chǎn)股份有限公司業(yè)績(jì)預告相關(guān)事項的監管工作函》，現進(jìn)行內容回復。

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其中，上交所要求格力地產(chǎn)說(shuō)明說(shuō)明本期計提大額減值的原因及合理性、計提金額的準確性；結合2022年下半年市場(chǎng)與經(jīng)營(yíng)情況變化，說(shuō)明業(yè)績(jì)預告與半年報回函中對存貨減值相關(guān)判斷存在較大差異的原因等。

對此，格力地產(chǎn)回復稱(chēng)，2022年存貨減值的主要原因一是受新冠疫情及房地產(chǎn)市場(chǎng)持續下行影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交規模及成交價(jià)格均出現大幅同比下滑；二是公司前期對部分存貨項目的經(jīng)營(yíng)預期與市場(chǎng)實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格情況存在差異；三是為加速存貨去化，加快資金回籠，公司新一屆管理層采取積極、靈活的營(yíng)銷(xiāo)策略，擬將部分存貨項目加速銷(xiāo)售去化；四是為盤(pán)活公司資產(chǎn)，公司新一屆管理層適時(shí)調整項目定位，部分存貨項目處置方式發(fā)生變化。本期存貨跌價(jià)準備計提相關(guān)政策與前期一致，本期計提金額系根據相關(guān)政策計提，不存在前期計提不及時(shí)、不充分，也不存在利用減值計提來(lái)調節利潤的情形。

此外，格力地產(chǎn)表示，管理層前期對于相關(guān)區域房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)發(fā)展趨勢預期過(guò)高，未能充分結合外部市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境變化進(jìn)行預判，經(jīng)營(yíng)策略調整不夠及時(shí)，導致對存貨減值的預估較為保守，一定程度上存在不夠謹慎的情形。公司新一屆管理層在綜合考慮外部市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的不斷變化后，相應調整經(jīng)營(yíng)策略，因此對存貨減值的相關(guān)判斷發(fā)生變化和差異；同時(shí)將嚴格按照企業(yè)會(huì )計準則要求，聘請專(zhuān)業(yè)評估機構對公司相關(guān)資產(chǎn)在2022年末時(shí)點(diǎn)進(jìn)行減值測試。

上交所還要求格力地產(chǎn)結合近三年經(jīng)營(yíng)情況與投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變化，說(shuō)明本期公允價(jià)值確認方法是否與前期一致，是否集中在本期確認公允價(jià)值下降。

對此，格力地產(chǎn)回復稱(chēng)，公司本期投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值確認方法與前期一致，不存在集中在本期確認公允價(jià)值下降的情況。

另悉，上交所要求結合房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的區域布局，各項目的施工、交付和銷(xiāo)售情況和同行業(yè)可比公司情況，補充披露收入下滑的具體原因與合理性，以及業(yè)績(jì)下滑是否具有持續性。

對此，格力地產(chǎn)表示，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式以自主開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售為主，項目主要集中在珠海、上海、重慶、三亞。2020年在上海推出“浦江海德”項目，目前正在推進(jìn)上海錦云江悅項目、雅悅美筑項目開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售。受新冠疫情及房地產(chǎn)市場(chǎng)持續下行影響，特別是2022年，上海在售部分項目未達到結轉收入條件，導致本年度結轉收入較上年同期減少。公司2022年度收入減少情況與同行業(yè)整體情況不存在趨勢性差異。公司目前仍持有多個(gè)尚未達到結轉收入條件的項目，包括珠海格力海岸七期、上海錦云江悅項目和雅悅美筑項目、三亞合聯(lián)項目等，加之已達到結算收入條件的項目尚有部分余房正在銷(xiāo)售中，預計未來(lái)年度有較為穩定的營(yíng)業(yè)收入來(lái)源。

上交所另要求格力地產(chǎn)結合房地產(chǎn)調控政策、銷(xiāo)售均價(jià)、拿地成本、利息資本化等因素，對比公司和同行業(yè)毛利率情況，若公司與行業(yè)毛利率水平差異較大，請說(shuō)明原因及合理性。

格力地產(chǎn)回復稱(chēng)，2022年公司房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格受新冠疫情及房地產(chǎn)市場(chǎng)持續下行影響，且公司2021年結轉上海項目單價(jià)較高，2022年結轉收入的項目平均售價(jià)較2021年下降約40%。同時(shí)，受到2021年結轉上海項目成本較高因素影響，2022年單方結轉成本較2021年下降約37%。2022年公司單方結轉收入降幅略高于單方結轉成本降幅，導致2022年度公司毛利率同比略有下降。此外，根據Wind數據整理，2020年、2021年、2022年1-9月上市房地產(chǎn)企業(yè)毛利率分別為32.72%、28.66%、24.55%，近三年毛利率呈現逐年下降趨勢。公司近三年毛利率與房地產(chǎn)行業(yè)及同行業(yè)公司毛利率走勢基本一致。

關(guān)鍵詞： 格力地產(chǎn)回復監管函收入減少與同行業(yè)整體情況不存在趨