觀(guān)點(diǎn)網(wǎng)訊：2月16日，惠譽(yù)確認合生創(chuàng )展集團有限公司的長(cháng)期外幣發(fā)行人違約評級(IDR)為“B+”。展望穩定。同時(shí)確認合生創(chuàng )展集團的高級無(wú)抵押評級及其未償還的高級無(wú)抵押票據的評級為'B+'，回收率評級為'RR4'。

評級反映了該公司生成現金流償還債務(wù)的能力，因為該公司的合同銷(xiāo)售相對具有韌性，土地和建筑資金外流可控。合生創(chuàng )展集團即將到期的無(wú)抵押債務(wù)有限，并在優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)基礎的支持下，擁有堅實(shí)的銀行融資渠道。

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惠譽(yù)表示，市場(chǎng)對合生創(chuàng )展集團物業(yè)的需求可能保持強勁。預計2023年其銷(xiāo)售額將增長(cháng)5%，而惠譽(yù)預測該行業(yè)的銷(xiāo)售額將下降0%-5%，這是因為合生創(chuàng )展集團在北京、上海和廣州有大量可銷(xiāo)售資源。

惠譽(yù)預測合生創(chuàng )展集團有足夠的自由現金流來(lái)償還2023年12月至2024年上半年到期的約60億港元無(wú)抵押債務(wù)(包括美元債券和銀團貸款)。還注意到，如果合同銷(xiāo)售弱于預期，該公司可以靈活減少土地收購。

在大幅削減債務(wù)后，合生創(chuàng )展集團的可用現金余額從2021年底的230億港元減少到2022年上半年的160億港元。根據300億港元的短期借款計算，相當于可用現金與短期債務(wù)的比率為0.5倍。然而，約280億港元的貸款是境內擔保的銀行及其他貸款，鑒于集團擁有穩固的境內銀行融資渠道及優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)基礎(包括一線(xiàn)城市的發(fā)展項目及投資物業(yè))，惠譽(yù)相信大部分貸款可獲展期。

合生創(chuàng )展集團已與中國一些大型國有銀行簽署了戰略協(xié)議，并計劃用這些銀行提供的更多貸款來(lái)取代即將到期的借款。該公司面臨到期的債券和其他無(wú)抵押債務(wù)有限?；葑u(yù)相信，其手頭的現金和FCF將提供足夠的流動(dòng)性來(lái)解決債務(wù)到期問(wèn)題。

截至2022上半年，合生創(chuàng )展集團的凈杠桿率為40%，惠譽(yù)相信它將繼續去杠桿?；葑u(yù)估計，合生創(chuàng )展集團的總債務(wù)(不包括股權投資的保證金貸款)從2021年底的約1150億港元減少到2022年底的990億港元。

合生創(chuàng )展集團近期在廣州和上海推出的兩個(gè)旗艦項目應可提供總計約600億元人民幣的可銷(xiāo)售資源。預計到2023年，該公司將擁有約1000億元人民幣的可銷(xiāo)售資源，包括其在北京的大型項目和廣州啟動(dòng)的重建項目的剩余庫存。截至2022年6月底，該公司擁有2170萬(wàn)平方米的大型開(kāi)發(fā)土地儲備，其中75%位于一線(xiàn)城市，根據2022年的合同銷(xiāo)售額(140萬(wàn)平方米)，這足以支持其中長(cháng)期的銷(xiāo)售。

合生創(chuàng )展集團計劃繼續專(zhuān)注于重建項目中的土地收購機會(huì )。該公司在廣州的幾個(gè)重建項目上正在取得進(jìn)展，其中一些項目可能在未來(lái)一到兩年內啟動(dòng)。這些項目可能會(huì )產(chǎn)生土地溢價(jià)，但在進(jìn)度上具有靈活性?；葑u(yù)預計，在當前充滿(mǎn)挑戰的市場(chǎng)環(huán)境下，合生創(chuàng )展集團將把削減債務(wù)置于增長(cháng)之上。

合生創(chuàng )展集團的土地儲備質(zhì)量和銷(xiāo)售表現強于金輝股份，后者在2022年的合同銷(xiāo)售額下降了55%。合生創(chuàng )展集團專(zhuān)注于一線(xiàn)和實(shí)力較強的二線(xiàn)城市，而金輝股份則專(zhuān)注于二線(xiàn)和實(shí)力較強的三線(xiàn)城市，因此惠譽(yù)認為金輝股份的需求和銷(xiāo)售復蘇將較為緩慢。此外，高線(xiàn)城市的資產(chǎn)可能有更好的機構偏好。

合生創(chuàng )展集團是一家專(zhuān)注于在中國高線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)中高端大型住宅物業(yè)的房地產(chǎn)公司。該公司2022年的合同銷(xiāo)售額為人民幣330億元，同比下降23%。截至2022年6月底，合生創(chuàng )展集團擁有2170萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)土地儲備。該公司還擁有主要位于北京和上海的投資物業(yè)組合，每年產(chǎn)生約30億港元的租金收入。

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