（深圳，2022年2月21日） 去年末以來(lái)，政策利好頻出持續修復行業(yè)信心，2022年全國住宅市場(chǎng)表現如何？戴德梁行發(fā)布《2022年第四季度全國住宅市場(chǎng)研究》報告顯示：

——需求疲軟，2022年新房銷(xiāo)售面積顯著(zhù)下滑26.8%

【資料圖】

——住宅新房成交均價(jià)持續13年上行后首現下調

——住宅待售面積創(chuàng )五年來(lái)新高，庫存壓力回升

——24個(gè)重點(diǎn)城市需求收縮明顯，全年成交面積下降35.9%

——融資端“三箭齊發(fā)”，政策調整旨在刺激需求端消費潛力

需求疲軟，2022年新房銷(xiāo)售面積顯著(zhù)下滑26.8%

2022年，全國住宅銷(xiāo)售面積114,631萬(wàn)平方米，同比下降26.8%，降幅比前三季度擴大1.1個(gè)百分點(diǎn)。第四季度，盡管旨在緩解市場(chǎng)風(fēng)險、穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)的利好政策頻頻出臺，面對疫情反復及經(jīng)濟預期不明朗等因素，需求端仍然疲弱，剛需和改善型購房者決策普遍趨于謹慎。

圖1：全國住宅銷(xiāo)售面積走勢變化

資料來(lái)源：國家統計局、戴德梁行研究部

住宅新房成交均價(jià)持續13年上行后首現下調

市場(chǎng)成交活躍度下降，房企打折促銷(xiāo)意愿增加，帶動(dòng)全年住宅銷(xiāo)售均價(jià)同比下行。2022年，全國住宅新房成交均價(jià)為10,185元/平方米，同比下降2.0%?？紤]到市場(chǎng)需求回暖離不開(kāi)價(jià)格下調刺激，預計2023年全國住宅均價(jià)大概率維持調整。

圖2：全國住宅銷(xiāo)售均價(jià)走勢變化

資料來(lái)源：國家統計局、戴德梁行研究部

住宅待售面積創(chuàng )五年來(lái)新高，庫存壓力回升

截至2022年末，全國新房住宅待售面積26,947萬(wàn)平方米，較上年末增加4,186萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)18.4%。盡管受資金面承壓、土地成交規模放緩、市場(chǎng)預期不明朗等因素影響，供給端收縮明顯，但需求不濟致全年新房成交同比下行仍推高整體待售面積，市場(chǎng)庫存壓力創(chuàng )五年來(lái)新高。

圖3：全國住宅待售面積歷年變化

資料來(lái)源：國家統計局、戴德梁行研究部

24個(gè)重點(diǎn)城市需求收縮明顯，全年成交面積下降35.9%

從24個(gè)重點(diǎn)城市的成交量來(lái)看，2022年住宅新房成交面積同比下降35.9%。其中，一線(xiàn)、發(fā)達二線(xiàn)及普通二線(xiàn)城市的新房成交面積同比分別下降27.3%、37.6%、37.9%，重點(diǎn)城市新房市場(chǎng)需求收縮明顯。

圖4：各級城市月均成交總量走勢對比(單位：萬(wàn)平方米)

資料來(lái)源：CREIS、部分城市規土統計部門(mén)、戴德梁行研究部

指標反映對應分組內樣本城市的月均成交量之和

從四季度成交均價(jià)來(lái)看，一線(xiàn)、發(fā)達二線(xiàn)、普通二線(xiàn)城市新房成交價(jià)環(huán)比分別下降0.4%、上漲2.0%、上漲11.2%。一線(xiàn)城市中，深圳均價(jià)環(huán)比降幅最大，主要受政策約束較嚴和市場(chǎng)心理預期等因素影響；發(fā)達及普通二線(xiàn)的20個(gè)城市中，共14座城市均價(jià)環(huán)比上行，其余城市季度跌幅均在5%以?xún)?，漲幅居前的為福州、青島。重點(diǎn)二線(xiàn)城市四季度新房?jì)r(jià)格呈階段性升溫，主要由于穩房?jì)r(jià)等思路影響下，各地陸續放寬預售許可條件、高價(jià)項目密集入市，同時(shí)市場(chǎng)下行期買(mǎi)家對于優(yōu)質(zhì)物業(yè)更加青睞，結構性因素導致重點(diǎn)城市平均價(jià)格上行。

融資端“三箭齊發(fā)”，樓市政策調整旨在刺激需求端消費潛力

政策層面，全年地產(chǎn)政策導向趨于寬松。多輪重磅利好措施貫穿全年，特別是金融相關(guān)政策密集出臺。年末“金融16條”政策力度空前，且時(shí)隔12年再度重啟借殼上市，房企融資“三箭齊發(fā)”為流動(dòng)性釋放顯著(zhù)積極信號。四季度，杭州、南京、成都、西安、武漢等熱點(diǎn)二線(xiàn)城市陸續宣布下調首付比例、下調貸款利率、取消限購區域、上調公積金貸款限額等利好性政策。

例如杭州宣布二套房首付降20%，且對于首套首付三成的認定條件由“認房又認貸”調整為“認房不認貸”；南京下調二套房首付比例，結清首套房貸款的二套房首付比例降至三成，未結算首套房貸款的二套房首付比例降至四成。一線(xiàn)城市政策亦有所松動(dòng)。例如北京11月份宣布劃歸北京經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區管理的通州區臺湖、馬駒橋地區商品住房不再執行“雙限購”。

戴德梁行研究院副院長(cháng)、華南及華中區研究部董事張曉端表示，2022年末政策利好頻出持續修復行業(yè)信心，但由于前期市場(chǎng)調整幅度較深，回暖恢復仍需時(shí)日。展望未來(lái)，更多元化的利好政策有望持續加碼，并有望覆蓋更多民營(yíng)房企，實(shí)現中央經(jīng)濟工作會(huì )議確定的“推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩過(guò)渡”目標。

與此同時(shí)，防疫政策調整或令需求端迎來(lái)預期改善和潛力釋放。以上積極因素有望帶動(dòng)中國樓市成交在2023年逐漸持穩，但結合宏觀(guān)預期弱化、市場(chǎng)信心低迷等不利因素，相關(guān)政策效果顯現亦需要時(shí)間，預計2023年房地產(chǎn)行業(yè)仍處于修復期。同時(shí)考慮到市場(chǎng)需求回暖離不開(kāi)房企促銷(xiāo)刺激，預計全年住宅銷(xiāo)售均價(jià)下行或是大概率事件。

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