觀(guān)點(diǎn)網(wǎng) 3月中旬，中航京能光伏REIT、中信建投國家電投新能源REIT兩只新能源類(lèi)REITS均宣布因認購火熱而提前結束募集，顯示出國內公募REITs市場(chǎng)的發(fā)展潛力巨大。

但在業(yè)績(jì)的角度，去年外部發(fā)展環(huán)境對已上市的REITs仍產(chǎn)生了影響。3月19日，國內產(chǎn)業(yè)園類(lèi)公募REITs“博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT”正式發(fā)布2022年年報數據，由于宏觀(guān)經(jīng)濟低迷及疫情反復的持續，該基金也呈現出了業(yè)績(jì)疲弱的一面。

去年博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT實(shí)現營(yíng)業(yè)收入1.10億元，預算完成率僅76%，其中受租金減免影響較大；同時(shí)，部分租戶(hù)出現到期不續約或提前退租等情況，導致項目出租率、租金都有一定下滑。

(資料圖)

盈利指標則或許能令投資者稍感欣慰，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT期內錄得毛利率87.89%，凈利率（不扣除基金層面提取部分）86.03%，較2021年業(yè)績(jì)期間均有所上升，顯示基金挖掘管理紅利的工作取得成效。

實(shí)際上在去年二至四季度，國內上市的7只產(chǎn)業(yè)園類(lèi)REITs都推出了不同程度的租金減免政策，使得它們下半年的業(yè)績(jì)表現整體走弱。隨著(zhù)2023年經(jīng)濟環(huán)境回暖，產(chǎn)業(yè)園運營(yíng)者們也抓住政策窗口推進(jìn)REITs擴募事宜，這為它們優(yōu)化生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、拉動(dòng)業(yè)績(jì)回升創(chuàng )造了條件。

壓力

由于基金生效日是2021年6月7日，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT于2021年僅計入基金生效日至同年底的業(yè)績(jì)數據。為方便對比，觀(guān)點(diǎn)新媒體將該等業(yè)績(jì)數據按年化水平進(jìn)行估算。

年報數據顯示，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT于2022年實(shí)現營(yíng)業(yè)收入1.10億元，較2021年估算水平下降近19.62%，這也是五年以來(lái)最低水平。即便在疫情爆發(fā)的2020年，該基金旗下項目仍錄得營(yíng)收1.15億元。

（*2021年公告僅計入208天業(yè)績(jì)，為方便對比，已轉化成年化水平）

數據來(lái)源：企業(yè)公告，觀(guān)點(diǎn)指數整理

這主要與減免租金有比較大關(guān)系，去年該基金累計減免租金2039.43萬(wàn)元，減免管理費1122.84億元，計劃管理人墊資916.59萬(wàn)元。截至四季度末，免租協(xié)議已全面簽署，總減免額相當于去年7月公告預計減免額（2085.01萬(wàn)元）的97.81%。

按上市時(shí)的《招募說(shuō)明書(shū)》預算水平，去年博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT的預算完成率僅76%。該基金解釋?zhuān)环矫嬗捎诖蟛糠肿鈶?hù)簽署免租協(xié)議，若剔除免租2039.43萬(wàn)元影響，全年累計收入預算完成率可提升至90%。

而剔除免租影響后營(yíng)收仍下降，其中的差額則是外部環(huán)境沖擊產(chǎn)業(yè)園租戶(hù)的真實(shí)體現，由于宏觀(guān)經(jīng)濟低迷及疫情反復的持續影響，部分租戶(hù)出現到期不續約或提前退租等情況。期內，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT平均出租率85%，平均月租金120.29元/平方米，較上年業(yè)績(jì)期分別下降2個(gè)點(diǎn)、2.56個(gè)點(diǎn)。

其中從租戶(hù)情況看，基礎設施項目的租戶(hù)共計199家，較上年還增加了3家，但出租面積仍下降3.72%至7.98萬(wàn)平方米，反映項目新租戶(hù)的租賃單價(jià)、平均租賃面積等數據均有所下滑。

數據來(lái)源：企業(yè)公告

根據戴德梁行給出的評估結果，截至2022年底，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT所擁有資產(chǎn)，即位于深圳南山蛇口網(wǎng)谷的萬(wàn)融大廈、萬(wàn)海大廈兩大產(chǎn)業(yè)用房及配套項目，市場(chǎng)價(jià)值約為25.11億元，較上年末25.34億元有所下降。

出租率未達預期，疊加回款率水平同樣未達預期，這導致投資者所關(guān)心的分配金額指標也有所下降。去年博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT預測年化可供分配金額約9267.20萬(wàn)元，期內實(shí)現可供分配金額僅為8661.17萬(wàn)元，完成預測的93.46%。

以去年底收盤(pán)價(jià)計，該博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT實(shí)際現金分派率約為3.23%，低于預測值3.46%；根據海通證券統計，去年底包括該基金在內的5只產(chǎn)業(yè)園類(lèi)REITs實(shí)際現金分派率在2.99%-3.88%之間，也遠低于生態(tài)環(huán)保類(lèi)REITs、清潔能源類(lèi)REITs以及高速公路類(lèi)REITs。

博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT于年報中提及，整體來(lái)看，本季度基礎設施資產(chǎn)的招商情況有所回暖，運營(yíng)管理團隊仍在積極采取相應措施加速推進(jìn)儲備客戶(hù)簽約并增加客戶(hù)儲備。但由于產(chǎn)園租賃市場(chǎng)受疫情的影響有一定程度的滯后性，預計未來(lái)一段時(shí)間內租賃招商仍將承受一定的壓力。

韌性

盡管項目層面承受了較大運營(yíng)壓力，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT不忘將市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)引導至其業(yè)績(jì)亮點(diǎn)部分：“整體運營(yíng)情況仍維持較為穩定的態(tài)勢，展現了良好的經(jīng)營(yíng)韌性?！?/p>

這主要體現為降本增效取得了進(jìn)展，其中在成本控制方面，該基金于2022年全年實(shí)際成本支出1343.32萬(wàn)元，預算完成率為59%；剔除管理費減免（1122.84萬(wàn)元）影響后，成本預算完成率為90%。

從盈利情況看，去年該基金毛利率約達87.89%，凈利率（不扣除基金層面提取，即項目層面凈利率）則為86.03%%，較上年業(yè)績(jì)期均分別上升3.51個(gè)點(diǎn)、13.49個(gè)點(diǎn)。

數據來(lái)源：企業(yè)公告

從估值情況看，海通證券1月底發(fā)表的報告卻顯示，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT的P/FFO（即股價(jià)與營(yíng)運資金比值）估值約達30倍，估值低于建信中關(guān)村、華安張江光大兩只同類(lèi)型REITs；但當時(shí)對應的中債REITs估值收益率（5.44%）卻是同類(lèi)型RETIs最高的，說(shuō)明處于較為低估的狀態(tài)，未來(lái)價(jià)值修復的空間也較大。

但需要指出的是，根據上述券商統計的結果，產(chǎn)業(yè)園類(lèi)REITs的估值倍數總體高于其他類(lèi)別（高速公路、生態(tài)環(huán)保、清潔能源及保租房）REITs，并稍高于倉儲物流類(lèi)REITs，仍是目前公募REITs市場(chǎng)最受歡迎的品種。

究其原因，這或許主要由于產(chǎn)業(yè)園類(lèi)REITs及倉儲物流類(lèi)REITs均屬于產(chǎn)權類(lèi)項目，盈利模式主要依靠租金及物業(yè)管理費收入，加上租戶(hù)穩定、租期較長(cháng)等特點(diǎn)，經(jīng)營(yíng)情況更為穩定；園區項目大多數位于一二線(xiàn)及重要樞紐城市，產(chǎn)業(yè)發(fā)展及區域配套完善程度都較高，為盈利提供了重要保障。

以博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT為例，萬(wàn)融大廈、萬(wàn)海大廈項目所處的蛇口網(wǎng)谷是深圳最具代表性和最具活力的文化與科技融合類(lèi)產(chǎn)業(yè)園之一，項目附近的地鐵12號線(xiàn)已于去年11月底開(kāi)通；該基金并計劃在今年內對園區進(jìn)行相關(guān)改造，擬提升園區的空間環(huán)境。

而從長(cháng)遠發(fā)展空間來(lái)看，考慮到公募REITs的底層資產(chǎn)出租水平均處于較高位置，未來(lái)收入增長(cháng)空間亦會(huì )因此受限。在此情況下，要保持對投資者的吸引力，REITs也需要通過(guò)擴募方式吸納更多的資產(chǎn)，形成增量發(fā)展。

自從關(guān)于REITs擴募指引出臺后，去年9月市場(chǎng)迎來(lái)首批共計5只啟動(dòng)擴募的REITs。其中博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT計劃通過(guò)擴募方式新購入深圳招商光明科技園科技企業(yè)加速器二期項目部分基礎設施，原始估值11.38億元，此后提高至11.72億元，這相當于同期該基金總市值的46%。

擴募的想象空間則與原始權益人的持有、運營(yíng)、擬開(kāi)發(fā)的其它園區資產(chǎn)豐富程度有正向關(guān)聯(lián)。

觀(guān)點(diǎn)新媒體了解，招商蛇口截至去年底產(chǎn)業(yè)園在營(yíng)項目33個(gè)，總經(jīng)營(yíng)建筑面積約257萬(wàn)平方米。博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT擴募涉及的光明科技園，經(jīng)營(yíng)總面積約達39.20萬(wàn)平方米，去年累計運營(yíng)收入（未扣除租金減免金額）2.30億元，平均出租率89%。

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