觀(guān)點(diǎn)指數 2022年，在宏觀(guān)經(jīng)濟和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等不利因素的疊加下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍然保持了基本面的穩健，以輕資產(chǎn)、低杠桿的模式穩步運營(yíng)，充分證實(shí)了其具備穿越周期的能力。目前，物企正逐步減少對關(guān)聯(lián)方的依賴(lài)，獨立性正穩步提升，行業(yè)自身也在不斷探索新的發(fā)展路徑和增長(cháng)點(diǎn)，服務(wù)的深度和廣度都在躍飛。

行業(yè)歷經(jīng)風(fēng)雨。在增長(cháng)放緩、問(wèn)題變多的同時(shí)，企業(yè)在資本市場(chǎng)的估值水平也不斷下降。不過(guò)，這一切正在轉變，物業(yè)服務(wù)企業(yè)展現出了極強的經(jīng)營(yíng)韌性，行業(yè)強抗周期性正在凸顯。

(資料圖片)

觀(guān)點(diǎn)指數研究院在2023觀(guān)點(diǎn)物業(yè)大會(huì )上發(fā)布《卓越指數 • 2023物業(yè)服務(wù)年度卓越表現報告》，聚焦探討物業(yè)服務(wù)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展、多元開(kāi)拓、資本對接以及經(jīng)驗和趨勢。

以下為《2023物業(yè)服務(wù)上市企業(yè)資本市場(chǎng)卓越表現報告》及研究成果，更多請點(diǎn)擊2023觀(guān)點(diǎn)物業(yè)卓越指數 - 觀(guān)點(diǎn)網(wǎng) (guandian.cn)閱讀。

過(guò)去一段時(shí)間里，波動(dòng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)以及接連不斷的疫情給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了巨大挑戰，與此同時(shí)，企業(yè)在資本市場(chǎng)上也受到重創(chuàng )，物管股的市場(chǎng)境遇已大不如前，港股物業(yè)板塊長(cháng)期處于泥沙俱下的局面。

不過(guò)，物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式天然決定了其能獲得比地產(chǎn)等傳統行業(yè)更高的估值水平，隨著(zhù)疫情政策的轉向、地產(chǎn)行情的逐漸修復以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)獨立性的日漸增強，物管股的困境有望得到逆轉并實(shí)現真正的價(jià)值回歸。

觀(guān)點(diǎn)指數深入研究過(guò)去一年物業(yè)服務(wù)企業(yè)在資本市場(chǎng)的發(fā)展情況，從市值、換手率、市盈率、相對大盤(pán)漲跌幅等反映股市表現的具體指標入手，從估值水平和股票流動(dòng)性等各個(gè)角度出發(fā)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)在資本市場(chǎng)的表現進(jìn)行綜合評估，發(fā)布“2023物業(yè)服務(wù)上市企業(yè)資本市場(chǎng)卓越表現”研究成果，旨在尋找和表彰過(guò)去一年在困局重重的資本市場(chǎng)中仍能表現卓越的物業(yè)企業(yè)。

具體到研究成果，華潤萬(wàn)象生活奪得頭籌，中海物業(yè)與保利物業(yè)跟隨其后。

2022年港股物業(yè)板塊受到重創(chuàng )，在此過(guò)程中國資物業(yè)服務(wù)企業(yè)表現出卓越的抗周期和抗風(fēng)險能力，面對困境仍然屹立不倒，占據了榜單前列。

例如，中海物業(yè)在去年的逆境中全年區間逆勢跑贏(yíng)大盤(pán)恒生指數15個(gè)百分點(diǎn)，市盈率也達到24倍高位。結合商業(yè)運營(yíng)業(yè)務(wù)的華潤萬(wàn)象生活在資本市場(chǎng)幾經(jīng)浮沉后成功超越碧桂園服務(wù)成為物業(yè)服務(wù)行業(yè)新的“市值王”，其總市值突破800億港元位居行業(yè)第一，估值水平也格外突出，PE（TTM）接近40倍；保利物業(yè)在2022年困頓的港股市場(chǎng)環(huán)境中也體現出了良好的交易流動(dòng)性，全年日均換手率達1.02%、

值得一提的是，綠城服務(wù)作為民營(yíng)物企過(guò)去一年在資本市場(chǎng)也取得了矚目的表現，市盈率（TTM）達到23倍，市值達到150億，在眾多民營(yíng)物企中表現突出。

自彩生活2014年登陸港股成為首家上市的內地物企以來(lái)，物業(yè)服務(wù)行業(yè)在資本市場(chǎng)的發(fā)展經(jīng)歷了數個(gè)階段，在2018年及之前的早期，市場(chǎng)上可選的上市物企標的還非常有限。2018年之后，物業(yè)上市潮逐漸開(kāi)始。在地產(chǎn)行情樂(lè )觀(guān)，物企自身發(fā)展如火如荼以及資本熱潮等多重因素的加持下，物業(yè)股受到了廣泛追捧。估值高峰時(shí)，物業(yè)服務(wù)板塊平均市盈率水平曾暴增到30倍以上。

不過(guò)，在2021年過(guò)后，隨著(zhù)地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險的逐漸暴露以及上市潮的衰退，市場(chǎng)對物企的成長(cháng)性預期和潛在風(fēng)險也進(jìn)行了重新審視，部分涉及關(guān)聯(lián)方違規事件的發(fā)酵加劇了市場(chǎng)對物企獨立性和穩定性的擔憂(yōu)。疊加各類(lèi)宏觀(guān)因素的不利影響，物業(yè)股的估值整體下行，平均市盈率也跌至15倍以下。

投資熱潮期過(guò)后，雖然關(guān)聯(lián)方的穩健度仍然是物企在資本市場(chǎng)的重要估值錨之一，但當前物業(yè)股在資本市場(chǎng)正值理性回歸階段，自身的獨立性和服務(wù)品質(zhì)對其資本市場(chǎng)表現，同樣有著(zhù)舉足輕重的影響。

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