文/樂(lè )居財經(jīng)許淑敏

作為某房企的部門(mén)經(jīng)理，蔣預最近常常對著(zhù)一張合作項目表，挑燈夜戰，若有所思。

他接到一個(gè)任務(wù)，要對這些合作項目進(jìn)行研判，如若公司沒(méi)有操盤(pán)權，又出現低效率、低效益的情況，不排除退出項目持股。

(資料圖)

回想起前些年，合作拿地開(kāi)發(fā)因為既能分擔風(fēng)險，又能迅速做大規模，風(fēng)靡一時(shí)。但近幾年，在地產(chǎn)周期里，房企更習慣于“各掃門(mén)前雪”，合作已非主旋律。蔣預對此只能感嘆一聲：“時(shí)移世易”。

近來(lái)，保利發(fā)展把與碧桂園合作的12家項目公司股權，盡數轉讓給碧桂園，彼此“分手”，便引起熱議。

如若置于整個(gè)行業(yè)來(lái)看，這件事情就顯得沒(méi)那么復雜。因為包括招商蛇口、聯(lián)發(fā)集團也在轉讓其與碧桂園合資公司股權，而旭輝也正與恒基兆業(yè)互相收購合作公司的股權。

當前市場(chǎng)環(huán)境下，關(guān)于合作項目資金投入問(wèn)題、預售資金的歸集問(wèn)題，愈加復雜。只有參股權，很難從項目中調用閑置資金。

眼下，房企融資雖有所緩和，但資金緊張仍是常態(tài)。合作開(kāi)發(fā)確有掣肘，年景不好的時(shí)候，投資理念不合、原則性分歧難調和、聯(lián)合審批流程復雜等問(wèn)題，也變得更為凸出。

房企漸漸明白，過(guò)往的合作開(kāi)發(fā)，如今已不再是主流，選擇明哲保身，才是新的共贏(yíng)方式。以前合作，是為了共擔風(fēng)險，現在不再合作，是為了降低風(fēng)險。

而將項目變成獨資，能更好應對市場(chǎng)變化，甚至助推融資。

就像A股定向增發(fā)融資規定，股權融資不得用于開(kāi)發(fā)新樓盤(pán)的規定，只能用來(lái)還債、保交付，而募投項目須為全資子公司。

巨頭分手

保利發(fā)展與碧桂園的分家，持續討論了一個(gè)月。

2月初，保利發(fā)展一口氣在全國產(chǎn)權行業(yè)信息化綜合服務(wù)平臺掛牌12家公司股權，都是與碧桂園合作開(kāi)發(fā)項目的公司，包括常州晟金、珠海和筑、珠海碧弘、中山祥越等，總掛牌價(jià)22.87億元。

行業(yè)兩大巨頭的分家，惹來(lái)眾多猜疑。

這些公司的信息基本都被扒了出來(lái)。12家轉讓的公司大多成立于2017年-2019年，開(kāi)發(fā)進(jìn)度以及銷(xiāo)售進(jìn)度處于中后期；8家公司于2022年凈利潤為虧損狀態(tài)，僅有4家公司實(shí)現正向盈利；大部分為地產(chǎn)公司，但有2家為商服公司。

按照掛牌要求，12家公司股權需要打包進(jìn)行出售，購買(mǎi)方必須是同一主體，掛牌價(jià)即為成交底價(jià)，不能折價(jià)出售。

嚴格的摘牌條件背后，實(shí)際已經(jīng)談好接盤(pán)俠，且種種跡象均指向碧桂園。掛牌出售，只是雙方走個(gè)流程而已。

樂(lè )居財經(jīng)查閱發(fā)現，3月15日，句容碧華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司發(fā)生投資人變更，保利江蘇房地產(chǎn)發(fā)展有限公司已經(jīng)退出股東行列，新增佛山市順德區碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司為股東。

顯然，碧桂園已經(jīng)成為受讓方，正在逐漸接手這12家公司的股權。

去年保利已經(jīng)在謀劃轉讓部分碧桂園合資公司。于2022年12月29日，北京產(chǎn)權交易所披露，保利灣區投資擬轉讓三家公司股權，為上述提及的珠海碧弘51%股權、中山祥越51%股權、珠海和筑51%股權。

至于轉讓意圖，不僅僅在于回流大筆現金，或許更多是為了梳理子公司、降低市場(chǎng)風(fēng)險。保利發(fā)展在公告中規定，轉讓完成以后，后續項目公司或者接盤(pán)方不得使用保利公司的宣傳、資質(zhì)、商號等，也不能聲稱(chēng)是保利旗下子公司。

從轉讓股權上看，過(guò)半公司為保利參股公司，股權比例30-49%不等，并無(wú)控股權，主導權不在自己手里。

當前市場(chǎng)環(huán)境下，關(guān)于合作項目資金投入問(wèn)題、預售資金的歸集問(wèn)題，愈加復雜。只有參股權，很難從項目中調用閑置資金，掣肘眾多。

于保利發(fā)展而言，減少參股公司，可以有效梳理體系，擠出報表水分。

另一邊，碧桂園取得項目公司的絕對控制權后，可以靈活調用資金，投入項目開(kāi)發(fā)或者取用閑置資金，會(huì )更加方便。

而且減少合作項目，碧桂園關(guān)于項目權益提高，更有部分項目能從表外進(jìn)入表內，忽略存貨計跌的影響，某種程度上，有助于提升凈利潤的含金量。不過(guò)，一些處于虧損狀態(tài)的項目進(jìn)入表內，碧桂園的財務(wù)壓力不小。

從最近碧桂園的轉讓動(dòng)作來(lái)看，其亦正在不斷調整旗下公司股權架構。

兩個(gè)月以來(lái)，碧桂園正在轉讓多家旗下公司股權至佛山市順德區麗盈企業(yè)管理有限公司，后者由麗敬發(fā)展間接持股100%。

2月8日，碧桂園分別轉讓成都碧桂園富高置業(yè)、湖北省碧達、南充碧恒、廣州市碧桂園、內蒙古碧盛各10%股權予麗敬發(fā)展；3月22日，碧桂園分別轉讓山西碧桂園10%股權、內蒙古征程9.9999%股權、上海新碧9.9910%、廣西匯享9.9999%股權予麗敬發(fā)展。

而麗敬發(fā)展是一家注冊地在香港的私人股份有限公司，旗下控股企業(yè)包括佛山市順德區麗碧企業(yè)管理有限公司、佛山市順德區麗展企業(yè)管理有限公司。

各掃門(mén)前雪

地產(chǎn)行業(yè)容錯空間漸窄，房企們都變得更為如履薄冰。自2021年底行業(yè)風(fēng)險爆發(fā)伊始，不少房企已經(jīng)選擇與暴雷房企分開(kāi)，開(kāi)啟了大規模的“分家”行動(dòng)。

當時(shí)，新力債務(wù)危機爆發(fā)，眾多合作方果斷將新力“除名”，于江西省，包括江鈴新力臻園、洪大新力合悅濱江等樓盤(pán)的對外宣傳口徑，不再出現“新力”字眼和logo。而蘇州、合肥，合作方“去新力化”的行動(dòng)也未停歇。

合作方選擇自己拿下新力所占項目股權，全資運營(yíng)，他們一致認為，“抹掉新力名字，可以消除其給項目帶來(lái)的負面影響?！?/p>

而旭輝亦如是，在花樣年流動(dòng)性出問(wèn)題前夕，迅速退出了與其合作的深圳坪山街道世界塑膠廠(chǎng)片區舊改項目。旭輝動(dòng)作很迅速，僅花了兩個(gè)月就完成所有股權退出和工商變更流程的同時(shí)，也按約定收回了全部投資款及相應投資收益。

熙來(lái)攘往的地產(chǎn)界，各方合作主體往往能在寬松的環(huán)境中把酒言歡、共享盛宴。一到銀根收緊的節點(diǎn)，分開(kāi)便成為常態(tài)。

不過(guò)，上述與當前房企“分家”情況有所不同。如今房企陸續“分家”，考量的并不僅僅是雙方的流動(dòng)性風(fēng)險問(wèn)題，更多是為了資金調度。

正如保利與碧桂園“分家”一樣，招商蛇口、聯(lián)發(fā)集團等亦在準備退出碧桂園合資公司。

2月28日，招商蛇口掛牌轉讓其與碧桂園的合資公司如東博業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司20%股權，轉讓底價(jià)7300萬(wàn)元；3月22日，聯(lián)發(fā)集團掛牌臨桂碧桂園40%股權，轉讓底價(jià)1200萬(wàn)元。

目前接盤(pán)者未知，但大概率會(huì )由碧桂園自己拿下。這樣一來(lái)，上述項目公司基本由碧桂園全資持有，不再有合作方。

房企們更愿意獨資持有公司，比如旭輝和恒基兆業(yè)互相收購石家莊、廣州兩項目公司對方股權。相當于旭輝與恒基兆業(yè)，不再維持原本的項目合作關(guān)系，選擇各自開(kāi)發(fā)項目。

3月9日，旭輝簽訂了兩份股份轉讓協(xié)議，其中一份為同意出售河北和湖50%股權予恒基兆業(yè)，總代價(jià)為9.48億元，另一份為同意收購廣州昌哲25%股權及被收購貸款，總代價(jià)為10億元。

代價(jià)抵銷(xiāo)后，旭輝對這筆收購再支付5171萬(wàn)元。要知道，旭輝預計自河北和湖50%股權錄得虧損約5億元。

寧愿虧損也要結束合作關(guān)系，可見(jiàn)其急迫性。

眼下，房企融資雖有所緩和，但資金緊張仍是常態(tài)。合作開(kāi)發(fā)確有掣肘，年景好的時(shí)候，尚且常遇到投資理念不合、原則性分歧難調和、聯(lián)合審批流程復雜等問(wèn)題。當下企業(yè)各自的運轉都須更加精打細算，信任危機出現的概率，也就有所增加。

有房企總裁曾向樂(lè )居財經(jīng)表示，“合作各方不信任，有時(shí)會(huì )出現在合資公司中誰(shuí)都不簽字的情況，導致有錢(qián)也用不了，對過(guò)往賬戶(hù)的錢(qián)也不能動(dòng)?！倍@樣的操作等同于將各自的退路逼得更窄。

對于亟需資金維持運轉的項目公司而言，合作開(kāi)發(fā)不再是最優(yōu)選。

合作心態(tài)變化

前些年，房企保持良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)增長(cháng)，其中的主要秘訣之一，便是報團取暖、合作開(kāi)發(fā)。這種方式能減少開(kāi)發(fā)商的資金壓力、分散風(fēng)險，并實(shí)現優(yōu)勢互補，可謂是一劑良藥。

由于合作模式的廣泛開(kāi)展，百強房企的平均銷(xiāo)售權益逐年下降，已從2016年的85.5%，降至2021年的69.7%，銷(xiāo)售權益不斷下滑。

彼時(shí)，不管是未出險房企或是出險房企，大部分都將聯(lián)合開(kāi)發(fā)當做自身的發(fā)展戰略，合作開(kāi)發(fā)的項目越發(fā)增多。但調控之下，合作所產(chǎn)生的效益仍難解猝不及防的危機。

房企合作項目體現在財報上，主要為并表項目和非并表項目，并表一方收益直接計入合并報表營(yíng)收，非并表一方則通過(guò)合營(yíng)聯(lián)營(yíng)投資損益計算。

業(yè)內曾統計過(guò)，2021年，非并表項目投資收益在削弱，65%典型上市房企合營(yíng)聯(lián)營(yíng)投資收益同比下滑，甚至有的合營(yíng)聯(lián)營(yíng)投資收益減半。

這個(gè)時(shí)候，低效率、低效益合作項目已經(jīng)開(kāi)始拖累企業(yè)盈利。

房企漸漸明白，過(guò)往的合作開(kāi)發(fā)已不再是主流，選擇明哲保身，才是新的共贏(yíng)方式。以前合作，是為了共擔風(fēng)險，現在不再合作，是為了降低風(fēng)險。

無(wú)論是自愿出售項目回籠資金，還是被迫退出合資樓盤(pán)，重重壓力之下，房企們合作版圖正在不斷收縮。

而將項目變成獨資，能更好應對市場(chǎng)變化，甚至助推融資。

就像A股定向增發(fā)融資規定，股權融資不得用于開(kāi)發(fā)新樓盤(pán)的規定，只能用來(lái)還債、保交付，而募投項目須為全資子公司。

隨著(zhù)A股定增熱潮的到來(lái)，會(huì )有越來(lái)越多的房企選擇“分家”，整理子公司股權結構。目前，已有30多家房企公布了定增預案，包括保利、招商蛇口、華發(fā)、新城控股等。

這些房企，大概正在整頓或準備整頓合作項目了。

（文中“蔣預”為化名。）

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