房地產(chǎn)可以說(shuō)是最受政策關(guān)注的行業(yè)，它一頭牽涉GDP、稅收、土地財政、就業(yè)、上下游產(chǎn)業(yè)，另一頭牽涉千家萬(wàn)戶(hù)的居住空間和生活狀況。針對這個(gè)行業(yè)，政策發(fā)布最為密集，多的時(shí)候，中央和地方政府加起來(lái)一年能發(fā)數百條政策；政策影響極為直接，幾乎所有環(huán)節都有政策發(fā)力，最為直觀(guān)的是，目前很多城市仍有“四限”：限價(jià)，限售，限購，限貸。正因如此，這個(gè)行業(yè)的從業(yè)人員，廣大購房者，資本市場(chǎng)投資者，無(wú)不極為關(guān)注房地產(chǎn)政策的變動(dòng)。

當前房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售較為低迷，內生動(dòng)力不足，居民消費意愿弱、儲蓄意愿強，不斷延遲剛性購房，或者取消改善性置業(yè)計劃。

而從資本市場(chǎng)來(lái)看，房地產(chǎn)板塊已處在20多年來(lái)的估值水平的最低位區域。從房地產(chǎn)行業(yè)指數走勢來(lái)看，在2014-2015年的牛市后，一直呈現震蕩盤(pán)跌狀態(tài)，目前從年線(xiàn)來(lái)看，房地產(chǎn)板塊跌勢趨緩。

(資料圖片僅供參考)

房地產(chǎn)行業(yè)正處于觸底回升的關(guān)鍵時(shí)刻，724政治局會(huì )議定調房地產(chǎn)行業(yè)新形勢，明確我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，強調適時(shí)調整優(yōu)化房地產(chǎn)政策；中央接連出手釋放利好信號，一線(xiàn)城市扎推表態(tài)優(yōu)化房地產(chǎn)政策，鄭州打響省會(huì )放松第一槍。

8-9月將迎來(lái)政策紅利月，新政策持續落地，房地產(chǎn)前景如何？哪些政策還有松綁空間？未來(lái)的投資機會(huì )又在哪里？

在此背景下，鈦媒體國際智庫發(fā)布《新政策、新形勢：房地產(chǎn)前景展望及投資機會(huì )分析》，報告分析了當前房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境及股市走勢、政策調整趨勢及影響，研判未來(lái)房地產(chǎn)板塊的整體趨勢，指出行業(yè)有望出現的四類(lèi)投資機會(huì )，幫助從業(yè)者以及投資者更清晰的了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的新形勢，對后市做出更準確的判斷。

目錄

（一）房地產(chǎn)政策轉向1、政治局定調2、部委跟進(jìn)3、地方落實(shí)（二）政策轉向背景1、市場(chǎng)供求轉變2、房企出險頻發(fā)3、地方財政壓力大（三）政策調整趨勢及影響1、認房不認貸，激活核心城市置換鏈條2、降首付，降低購房門(mén)檻3、降利率，減緩居民還款壓力4、稅費減免，降低購房成本5、因城施策，突破限購6、優(yōu)化限價(jià)規則（四）房地產(chǎn)板塊整體趨勢1、板塊估值見(jiàn)底、筑底跡象明顯2、政策定調轉向，扭轉下行趨勢3、市場(chǎng)漸進(jìn)回暖，各城市分化復蘇4、開(kāi)發(fā)模式由高周轉變高質(zhì)量（五）未來(lái)房地產(chǎn)板塊的投資機會(huì )在哪里？機會(huì )點(diǎn)一：城中村改造相關(guān)參與者機會(huì )點(diǎn)二：產(chǎn)品品質(zhì)高的房企機會(huì )點(diǎn)三：核心板塊布局的國央企機會(huì )點(diǎn)四：先發(fā)布局多元賽道的房企

一、房地產(chǎn)政策轉向：政治局會(huì )議定調，部委跟進(jìn)，地方落實(shí)

中央密集發(fā)聲。7月24日，政治局會(huì )議定調房地產(chǎn)行業(yè)新形勢，首次明確我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，并釋放兩大信號，一是要適時(shí)調整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，政策松綁力度有望進(jìn)一步加大，二要加速城中村改造，推進(jìn)城市更新。

政治局會(huì )議定調后，中央其他部門(mén)也紛紛表態(tài)行動(dòng)起來(lái)。住建部提出，要落實(shí)好降首套首付、降利率、降稅費、認房不認貸等政策。證監會(huì )強調堅持股債聯(lián)動(dòng)，繼續保持房企資本市場(chǎng)融資渠道穩定，這意味著(zhù)證監會(huì )將繼續采取一系列措施，維護房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定和健康。央行2023年下半年工作會(huì )議指出，繼續引導個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行，指導商業(yè)銀行依法有序調整存量個(gè)人住房貸款利率。

一線(xiàn)城市扎推表態(tài)優(yōu)化房地產(chǎn)政策。政治局會(huì )議以后，北京和廣州明確盡快推出有關(guān)政策措施，大力支持剛性和改善性住房需求。深圳表示結合當地實(shí)際情況，更好滿(mǎn)足居民剛性和改善性住房需求，扎實(shí)推進(jìn)保交樓工作。上海表示堅持因城施策，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩定工作。一線(xiàn)城市的密集表態(tài)為行業(yè)注入了極大的信心。

8月3日，鄭州打響省會(huì )放松第一槍?zhuān)l(fā)布新政15條力促樓市，首提“認房不認貸”、首提“穩消費預期”、首提降存量房貸利率，且契稅補貼力度明顯增大，取消了限售，推進(jìn)現房銷(xiāo)售、試行地下停車(chē)位辦理預售等規定?！班?5條”相關(guān)政策政治站位高、落地性強，也意味著(zhù)新一輪以城市為單位的政策寬松潮正式開(kāi)啟。

緊隨著(zhù)鄭州步伐，另一省會(huì )城市南京也推出了樓市新政。涉及購房補貼、房票安置、建立“安置房源超市”、優(yōu)化車(chē)位車(chē)庫銷(xiāo)售審批手續、提升預售監管資金使用效率等。

預計8月地方政策優(yōu)化有望加速出臺，一線(xiàn)和強二線(xiàn)城市將快速得到落實(shí)。

二、政策轉向的背景：市場(chǎng)、房企與地方財政

1、市場(chǎng)：供求關(guān)系發(fā)生轉變，需求收縮，房企拿地意愿低，城投拖底項目難入市

根據公開(kāi)數據顯示，近40年來(lái)，中國城鎮住宅存量從不到14億平增至313.2億平，城鎮人均住房建筑面積從8.1㎡增至34.7㎡，城鎮住房套數從約3100萬(wàn)套增至3.63億套，套戶(hù)比從0.8增至1.09。居民基本住房需求已得到滿(mǎn)足，且我國出生人口從2017年以來(lái)開(kāi)始下滑，城鎮化進(jìn)程放緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入新房見(jiàn)頂后的回落階段。

從房地產(chǎn)銷(xiāo)售表現來(lái)看，2023上半年，商品房銷(xiāo)售面積59515萬(wàn)方，同比下降5.3%，降幅擴大4.4%；商品房銷(xiāo)售額63092億元，增長(cháng)1.1%，漲幅收窄7.3%。上半年收官的累計數據表現并不樂(lè )觀(guān)，尤其銷(xiāo)售面積不及去年同期水平。

從土拍熱度看，2022下半年后房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調整期，一批民營(yíng)房企主動(dòng)退出了土地競拍，土地市場(chǎng)開(kāi)始明顯降溫。2021-2022年全國宅地流拍率升至18%-20%，近3年宅地成交逐步下滑。

2、房企出險事件頻頻發(fā)生，債務(wù)問(wèn)題持續引發(fā)關(guān)注，Q3還將迎來(lái)債務(wù)小高峰

萬(wàn)達7月頻頻出手沖上熱搜，三次萬(wàn)達電影的股權轉讓共收回超73.8億元，其背后是其不可忽視的償債壓力；昔日房地產(chǎn)龍頭富力地產(chǎn)身陷“被申請破產(chǎn)”傳聞，讓業(yè)內外感嘆不已，也又一次給行業(yè)響起了預警；素有“保定一哥”之稱(chēng)的前TOP100房企隆基泰和發(fā)布公告，宣布進(jìn)入司法重整；昔日千億房企泰禾集團宣布股票終止上市；恒大拖延已久的財報終于浮出水面，2.44萬(wàn)億的負債讓“負可敵國”成為了近期的熱搜詞；世茂時(shí)隔一年復牌但股價(jià)大跌65.61%，未能如期償還的借貸已經(jīng)達突破千億元；昔日2000億地產(chǎn)黑馬陽(yáng)光城退市；碧桂園承認出現階段性流動(dòng)壓力，仍未支付應該于8月7日支付的兩筆美元債的票息。

一樁樁，一件件很難不引起業(yè)內外的關(guān)注，在行業(yè)的劇烈調整下，很多房企都在面臨著(zhù)負債以及盈利方面的問(wèn)題，這些問(wèn)題的化解還尚需一段時(shí)間進(jìn)行有效出清。

3、地方政府負債率連年上升

根據 Wind 的數據整理，我國地方政府債務(wù)率自2018年以來(lái)快速提升，年均增長(cháng)12%，2022年達到125%，政府債務(wù)率呈現快速上升態(tài)勢。

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