被推高的抵押貸款利率，使歐美房地產(chǎn)市場(chǎng)散發(fā)出陣陣寒意，這可能正在迫使各國央行放緩加息的腳步。

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金融科技公司Exante的分析師Chris Marsh及德銀首席策略師Jim Reid都不約而同的認為，抵押貸款利率將在很大程度上決定央行的政策走向。Reid在11月8日的報告中稱(chēng)：

從11月開(kāi)始，英國央行就對房?jì)r(jià)的波動(dòng)感到非常緊張，我們可能正處于抵押貸款主導貨幣政策的時(shí)代。全球房?jì)r(jià)從高位下跌，可能會(huì )破壞經(jīng)濟穩定，對此，美聯(lián)儲等其他中央銀行會(huì )放松與通脹的斗爭嗎？對于全球房地產(chǎn)而言，將會(huì )迎來(lái)有趣的幾年。

歐洲房地產(chǎn)的降溫

據媒體報道，在英國，11月首次購房者的借貸成本已從一年前的每月平均850磅推高至每月1300鎊，同比上漲近53%。同時(shí)，伴著(zhù)高借貸成本而來(lái)的就是需求的急劇下降，11月英國的購房需求同比暴跌了26%。?

在需求的暴跌后，賣(mài)家不得不降價(jià)，英國房產(chǎn)搜索網(wǎng)站Rightmove表示，在年末，賣(mài)家愈發(fā)愿意通過(guò)降價(jià)來(lái)完成銷(xiāo)售。Rightmove的數據顯示，在10月英國房屋售價(jià)環(huán)比上漲0.9%之后，本月環(huán)比下跌1.1%，Rightmove的房地產(chǎn)部門(mén)主管Tim Bannister說(shuō)：

為了能在圣誕節前吸引買(mǎi)家，在今年最后幾個(gè)月上市房子的房主往往會(huì )降低售價(jià)?？梢钥隙ǖ氖?，在經(jīng)濟衰退風(fēng)險加劇和購房者日益沉重的負擔下，過(guò)去兩年的里持續的價(jià)格增長(cháng)是會(huì )延續的。

根據英國皇家測量師學(xué)會(huì )（RICS）11月10日公布的調查顯示，英國10月RICS房?jì)r(jià)差值降至-2，為28個(gè)月來(lái)首次負值，意味著(zhù)英國房?jì)r(jià)面臨著(zhù)28個(gè)月來(lái)首次下跌，抵押貸款成本上升可能給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)進(jìn)一步壓力。

RICS表示，英國房?jì)r(jià)增長(cháng)“逐漸停滯”。對12個(gè)月后房?jì)r(jià)預期的指標從-18驟降至-42。調查顯示，新買(mǎi)家的詢(xún)盤(pán)連續第六個(gè)月下降，全國各地的買(mǎi)家需求連續兩個(gè)月下降。

RICS首席經(jīng)濟學(xué)家Simon Rubinsohn稱(chēng)，在英國抵押貸款成本大幅上升的情況下，未來(lái)幾個(gè)月的交易量可能會(huì )繼續下滑，Rubinsohn說(shuō)：

買(mǎi)家的負債壓力越來(lái)越大，因此對于是否購買(mǎi)房屋的決定也越來(lái)越謹慎，現在要完成交易，符合實(shí)際的定價(jià)要重要得多。

分析稱(chēng)，在特拉斯的“迷你預算案”的影響下，抵押貸款利率突然加速上升，住房市場(chǎng)受到了巨大沖擊，市場(chǎng)預計未來(lái)英國或將出現增稅和削減支出的政策，這預示著(zhù)房?jì)r(jià)將或將進(jìn)一步下跌。分析指出：

在家庭財務(wù)已經(jīng)面臨高通脹壓力之際，未來(lái)借貸成本上升，可能進(jìn)一步加劇英國家庭本已捉襟見(jiàn)肘的住房負擔能力。

由于英國房地產(chǎn)的極速降溫，分析稱(chēng)，英國央行目前看似會(huì )繼續強調激進(jìn)加息來(lái)抑制通脹，但很可能在不久后就會(huì )屈服于寒冷的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

不僅僅是英國，挪威央行上周也放慢了加息步伐，并表示由于對房地產(chǎn)未來(lái)的擔憂(yōu)將很快停止加息周期。

挪威央行行長(cháng)Ida Wolden Bache上周在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，房地產(chǎn)降溫和現在超預期房?jì)r(jià)下跌會(huì )成為他制定貨幣政策的重要依據，他說(shuō)：

我們確實(shí)看到了有明顯跡象表明挪威房地產(chǎn)市場(chǎng)正在降溫，我們預計房?jì)r(jià)會(huì )下跌，但現在看起來(lái)9月和10月的跌幅超出了我們的預期，這會(huì )成為我們制定最新貨幣政策的依據。

加拿大的地產(chǎn)泡沫

房地產(chǎn)的冷風(fēng)也吹向了加拿大。

媒體報道稱(chēng)，加拿大央行曾在一段時(shí)間內展現出了加息的熱情，現在也開(kāi)始暗示會(huì )提前結束結束加息。加拿大皇家銀行在報告中警告，加拿大央行大規模的加息將加速房屋的拋售，明年的房屋拋售較今年可能會(huì )增加14%。

Calderwood Capital的經(jīng)濟學(xué)家Dylan Grice認為加拿大皇家銀行的分析太樂(lè )觀(guān)。Grice最新報告中稱(chēng)加拿大房地產(chǎn)泡沫正在破滅，他說(shuō)：

加拿大的房地產(chǎn)已經(jīng)成為了教科書(shū)式的房地產(chǎn)泡沫，而且正在破滅。無(wú)疑將產(chǎn)生痛苦的后果。

美國的地產(chǎn)泥潭

有分析認為，絕大多數挪威人借用浮動(dòng)利率抵押貸款，而英國人通常只鎖定幾年的利率，但美國人為30年期固定抵押貸款，因此在財務(wù)上可以得到更多保護。但Reid強調，隨著(zhù)美國三十年期抵押貸款成本的上升，美國住房的負擔能力也受到了巨大的打擊，這也會(huì )迫使美聯(lián)儲提前結束加息。

11月10日，美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會(huì )（NAR）表示，由于購房者的償貸能力接近幾十年來(lái)的最低水平，第三季度美國房?jì)r(jià)增速急劇放緩。數據顯示，第三季度現有單戶(hù)住宅的銷(xiāo)售價(jià)格中位數同比上漲8.6%，大幅低于第二季度14.2%的增速。高利率壓制下，美國房?jì)r(jià)增長(cháng)正在失速。

NAR分析指出，不斷上升的貸款利率，推升了潛在購房者的借貸成本，許多人被趕出了買(mǎi)房市場(chǎng)。

分析認為，“抵押貸款主導經(jīng)濟決策”的問(wèn)題遠比想的要嚴重，要知道，世界上主要經(jīng)濟體的大部分債務(wù)都是抵押貸款的形式，因此房地產(chǎn)一旦降溫，甚至走向崩潰，對經(jīng)濟的影響都將是巨大的，這就是為什么一些央行現在不得不放慢緊縮步伐。

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