目前為止，流動(dòng)性危機是美國小型銀行面臨的最大風(fēng)險，但分析指出，隨著(zhù)商業(yè)房地產(chǎn)（CRE）違約風(fēng)險上升，該領(lǐng)域現在是一個(gè)定時(shí)炸彈，威脅到整個(gè)小銀行部門(mén)的償付能力，有可能對小型銀行產(chǎn)生毀滅性打擊，原因是小型銀行對該行業(yè)的風(fēng)險敞口過(guò)大。

摩根大通計算出，根據美聯(lián)儲每周公布的美國銀行業(yè)存貸款公告（H.8），相對于大銀行，小銀行在CRE貸款中占據了最大份額。截至2023年2月，小銀行在不包括多戶(hù)住宅、農田和建筑貸款在內的CRE貸款余額中占了驚人的70%份額。

【資料圖】

考慮到該時(shí)期CRE交易量的下降，這一份額尤其值得注意。

另一方面，商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）的發(fā)行在去年全年都跟隨CRE的交易量下降而下降，一直處于低迷。這是一個(gè)問(wèn)題，因為在CMBS發(fā)行速度放緩的情況下，CRE借款人的信貸可用性在今年已經(jīng)受到挑戰。

作為資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的一種，CMBS是將商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款匯聚到一個(gè)資產(chǎn)池中，以商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)經(jīng)營(yíng)收入（如租金、物業(yè)費、商業(yè)管理費等）作為償債本息來(lái)源，通過(guò)資產(chǎn)證券化過(guò)程，以債券形式向投資者發(fā)行的證券（未來(lái)經(jīng)營(yíng)收入也構成了投資者的本金和收益）。

CMBS的風(fēng)險主要是違約風(fēng)險，主要決定因素在于作為抵押資產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)的運營(yíng)情況，慘淡的運營(yíng)情況及由此伴隨的抵押資產(chǎn)估值的斷崖式下跌是造成損失的原因。

瑞信分析師Tayo Okusanya在本周公布的研報中稱(chēng)，由于利率不斷上升，新發(fā)放的商業(yè)地產(chǎn)貸款的估值可能會(huì )更低，同時(shí)這些貸款背后的商業(yè)地產(chǎn)抵押品可能已經(jīng)貶值。該行還表示，CMBS拖欠率在2023年2月環(huán)比躍升18個(gè)基點(diǎn)，過(guò)去12個(gè)月中，多戶(hù)住宅和辦公室的拖欠率增幅最大。

本月初，作為世界知名的頂級投資公司，家底豐厚的黑石集團竟陷入5.6億美元CMBS違約風(fēng)波。同時(shí)，作為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)健康狀況的晴雨表，黑石旗下710億美元的房地產(chǎn)投資信托基金BREIT，從去年11月起就持續觸發(fā)月度客戶(hù)撤資上限，均突顯歐美快速加息之下商業(yè)地產(chǎn)的尷尬處境。

有分析人士表示，這是黑石的流動(dòng)性出了問(wèn)題，集中贖回（擠兌）加劇了它的流動(dòng)性壓力，造成了債務(wù)違約，反過(guò)來(lái)又加劇了市場(chǎng)的恐慌。

分析指出，隨著(zhù)美國銀行業(yè)危機蔓延，規模較小的銀行可能會(huì )進(jìn)一步退出，這將導致二級/三級CRE市場(chǎng)出現嚴重的信貸緊縮。關(guān)鍵問(wèn)題是，誰(shuí)還會(huì )在這些市場(chǎng)上放貸？

大型銀行似乎不太可能以一種有意義的方式彌補市場(chǎng)的不足。機會(huì )主義的私人債務(wù)基金可能會(huì )參與進(jìn)來(lái)，但融資成本可能會(huì )高得多，而且不太可能達到所需的規模。

對于美國那些尋求租房的人來(lái)說(shuō)，有一些好消息，根據Zillow觀(guān)察租金指數(ZORI)的最新數據，全國租金水平增長(cháng)在2022年2月達到頂峰，此后同比繼續減速。當然，這對房地產(chǎn)公司和CMBS證券持有人來(lái)說(shuō)也是個(gè)壞消息，由于辦公空間需求下降以及小型銀行陷入危機貸款逐漸減少的雙重打擊，他們將看到大量違約。

摩根大通指出，硅谷銀行以及其他地區性銀行的倒閉，給地區性銀行帶來(lái)了一個(gè)放大鏡，市場(chǎng)和監管機構正在揭開(kāi)這些銀行賬目中固有的信貸風(fēng)險水平，而它們的CRE貸款賬目仍然是監管機構的一個(gè)主要擔憂(yōu)領(lǐng)域。

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